在新西兰
上周非常荣幸的被邀请到Jameslaw为Agent们解答一些常常被客户问到的关于购买建地，设计及施工的问题。
小编把这些问题汇总一下，和大家分享。希望这些信息可以对agent和买家起到帮助作用。
Question 1
购买期地，应该什么时间找设计师和递交建筑许可？
通常以开发商申请224C为分割点。在224C申请前土地的大小和形状都有可能发生变化，当开发商递交224C后，这些信息基本就被确认了，可以放心开始设计。
递交建筑许可必须在开发商拿到224C之后，所以VIKON建议：买期地的客户可以在开发商递交224C申请时开始着手设计。在等待224C审批的时间内基本可以确定方案，这样224C一经批准就可以递交建筑许可申请，可最大节省时间。
Question 2
一个普通房屋的设计通常需要多长时间？
VIKON通常把房屋设计分为两个阶段。第一个阶段是Concept Design，这个阶段是与客户确认方案的时期，既要考虑所有的规范也要最大程度上满足客户的要求。通常第一稿方案会在两周之内提供给客户，之后客户修改图纸的时间，主要取决于客户，比较难给出一个具体时长。
第二个阶段是施工细节图的完成，这个阶段是根据确认的图纸把施工细节图纸及文件准备好，通常VIKON只需要1个月的时间，就可以递交Council审批。
Question 3
Council通常需要多久时间审理建筑许可？
很多人都知道Council的规定是在20个working day之内必须回复，但几乎没有一个建筑许可是在这个期限内通过审批的。
这是因为，Council的计算方式是看审图人实际用于这个项目的时间，并不是申请交进Council的时间。通常在审理过程中，Council会提出一些问题，需要设计师或工程师等解答，在等待回答的过程中，这个项目的进程是被暂定的，不算在20 working day之内的。
VIKON现在回复Council的问题的时间通常是三天之内。
Question 4
设计一个房屋通常怎么收费呢？Council的审理费是多少呢？
对于建筑设计部分，VIKON通常是按照房屋的平米收费，一个平方是$35，但是如果是联排，或面积比较大，则会有更多的优惠。
Council的费用通常会收两次。第一次是递交申请时的押金，根据项目的造价分成不同的价格。通常50万内的房屋，收取四千初的订金。在审理通过过，会发第二张账单，这张账单中有一部分是为施工的检查预交的订金，通常会在两千到三千。所以一栋普通的房屋，申请费大概在六千左右。
Question 5
购买期地的客户，在申请建筑许可的时候，有什么文件是需要开发商提供的呢？
开发商在做大地分割的时候也会做TOPO和地质报告以及一些其他的文件。
通常这些文件VIKON会直接与开发商联系，这样可以节省agent和客户的一些时间。
Question 6
什么是Design Review Panel，现在对于新开发区很常见吗？
是的，现在开发商在做大地整体开发的，为了可以更容易通过资源许可的审批，并保证整个小区最后的品质，通常都会有一个Design review panel，像Long Bay，Scott Rd都有。
Question 7
如果购买带设计方案的期地会不会节省建筑许可的申请时间以及设计成本？
首先带方案的房屋，Council审理的时长还是一样的，不过可以节约前期Concept Design的时间，因为这个方案最多只能室内做微调，外部基本是不能改动，所以可以减少调整设计的时间。
其次，设计费用上，带方案的房子的确会比不带方案的费用要低，VIKON为在Scott point， Lincoln Rd, Royal Garden, Westgate的期地设计准备了一个团购活动，也是根据不同的情况分了几个价格分类。
Question 8
在购买合同上，有时会有Building Covenants, 设计师会在开始设计前，先确认这些问题吗？
这个是一定的，并且不是在设计前，是在客户签合约前我们就会查询想关问题，并会请Planner来查询，并告知客户。
Question 9
现在市场下，一个普通房屋的建造成本大概在多少呢？一层，两层或联排会有很大的价差吗？
建房的成本应该是大家都很关心的一个问题，以我们做的项目来看，1600 - 2000每平方基本上可以涵盖90%的项目了。但是这个范围非常的泛泛，地形地势，结构房屋的设计，材料的选择都对造价有很大的影响，VIKON通常不会以平方米的形式为客户报价，根据图纸，把需要的材料和人工分门别类的计算才能得出准确的结果。
如果想要更好的把握预算，VIKON建议在初期设计阶段就可以让Construction Team参与进来，由专业的QS进行计算，并根据客户的预算，及房屋所在区域的特点进行调整，以取得最好的结果。
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