新西兰奥克兰房市数据背后的故事


在新西兰



      20143月新西兰共成交房屋7315栋,比较2月成交量增长了19.4% ,而相比20133月成交量降低了10%REINZ(全国)以及Barfoot& Thompson (奥克兰)公布的数据显示,自2013年底至今,低价位房产的交易量明显减少。


    20133月相比,20143月的新西兰的房屋中间值(median) 价位增长了44,000440000,增长比例接近10% 。而奥克兰的房屋中间值(median)价位已经到达历史新高 637000。较20133月的房屋中间值(median)价位增长了近13.3%.  


   201311月开始,大家关注的奥克房地场变人迷惑,因大家看到房屋成交量在增长(排除季节性以及节日等因素)REINZ公布的中间值房价也不断在升高,而QV的数据显示房屋价格增速在逐渐放缓,而大部分选择拍卖交易的房屋也都被流拍。


    导致这一结果有如下几个主要因素:一部分原因是央行在去年10月推行的LVR新政策, 在政策执行后,直接影响到了低价位(25万-45万)房屋的成交量,而当低价位的房屋交易量明显变少,而高价位房屋的交易量在逐渐放缓,并趋于平稳的情况下 。你会看到房屋中间值价位会急剧增加。而且我相信未来几个月的房屋中间值还会有继续缓慢增长的态势。但这并不意味着奥克兰的总体房价在增长,实际上中高价位的房产由于卖家预期较高,而20143 13日和424日的两次分别加息,让更多的买家看到未来的利息增长趋势, 使得买家对中高房价的需求逐渐趋向理性,较明显的表现是,从20143月份开始越来越多的中高价位房屋(尤其是非学区房,或地理位置不够优越的区域)多以标价的形式进行销售,且上市销售期较过去长。


     而另外一部分原因是近几年不断推高的房地产市场上,低价位房产(25万-45万)交易在前期较为活跃,而直接导致低价位房源在近期的紧缺(近期的Open Home ,你会看到两种不同的局面, 低价位房屋的Open home 一次会有几十组人来看房,而相比之下高价位房屋的选择性较多,而房屋的位置,结构,材质,土地和房屋面积以及学区即成为了成交的决定性因素。)因此很多原本市场价格在(25万-45万)的低价位房产,近期都已经拍卖到了较高的价位,直接导致低价房产比高价位房产的价格增长比例失衡,甚至有些低价位房产被推升至中价位(50-60万)的区间。这也是抬高奥克兰房屋中间值的重要因素之一。

   

    未来几个月的奥克兰房地产市场预期将会继续受政府的政策影响,如果央行持续加息,并维持LVR限制政策,未来的奥克兰的房屋价格增速将会逐步放缓,甚至出现小幅的修正。而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓,而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳。


     总而言之,对于房地产投资人来说,如果您持有较多的出租房屋,由于央行的加息,随之而来的将是租金的小幅增长,因此您的相对压力并不会很大。而对于建房的开发商来说,将呈现冰火两重天的局面,部分在相对中心位置开发的 UnitApartment将会比较容易销售, 而在较偏远地区开发的高级住宅项目来说, 如果没有特别突出优势,可能资金回笼周期将会增长。



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是原创啊,支持一下,文章写的不错。

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如今的房市就如同谈房说地发的贴子数量一样----贴子量在降,房市降温,低迷期快到了!

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要想就要敢想,把心里的话直白的说出来吧,现如今,不是上就是下,没啥中间路线。别谈啥低迷不低迷的,直接说崩盘期快到了!

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谢谢楼主不时发布的房市/贷款分析文章

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谢谢分享,学习啦

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而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓,而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳。very good.DDDDDDDDDDD

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而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓,而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳, 说的好,这个非常有力的证明奥克兰的房地产市场是健康理性稳定的,并没有有些人想象的泡沫,

所以该干嘛还是干嘛,想买房的朋友继续看房买房,想等房价下降或者崩盘的朋友继续等吧

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新西兰,尤其是奥克兰,房市不可能出现崩盘,它不是美国的底特律。记的我第一次买房时,那是1998年初(属那一轮的刚过高峰?),北岸的Hillcrest 一般的三房两厅 crosslease $17.5万,手上握了3年半多,2001年底卖了$18万,扣了中介费算亏了一两千(不计通货膨胀)那时的房市就是低迷(也没崩盘!),从那以后即使是2008-2010年,我们看到的也顶多是震荡,低迷,调整---没见到所谓的崩盘,可预见的将来那是不可能出现的-“该干嘛还是干嘛”

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他讲的崩盘是最近买房的人啦 不是很多年前买的那种

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我明白,我讲的即使是最近买房的人,他(她)也不至于崩盘。

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跌30% 还不够狠啊

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纽币会崩的,比房价还可怕

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也对 只要能持有过了下跌的几年 还是有回涨的 倒霉的是银行利息要交太多 资金链断掉的

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天天有人喊崩盘,又有谁真正见过呢?

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写得很好啊

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分析的有道理。

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只能说你没远见,投短线,你要投长线,等个10年,你可以翻4-5倍。

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对人民币崩 还是对美元崩?

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这也不见的会“等个10年,你可以翻4-5倍”(可能有这例子,但不通用。)。我从头(1998年)到现在(2014年一月)买的房,每栋都非短线投资(都持有2-11年不等),就我现在握的最长的(已11年),我想市场价顶多翻3倍。我想房地产作为长线投资(10年或以上),你在任何一个时间点买进都是对的(即使高点时买的,但你可以不是以高价买的----我2007年四月买的,现市场价也翻一翻有多了)。只有想搞短平快的,那可是要时刻担心你下手的时机对不对,买到的价好不好。

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支持原创啊  啊啊啊啊

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我经历过08年那会儿中国股市从6000多点到1900的崩盘,见识到了。每天早上起来做功课等国内开市,很刺激。曾经以为暴富是九十年代或者是03年04年的事儿,但机会其实离我们很近很近,08年前后几年遍地都是黄金,每一秒钟都是心跳。

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股市啊,我的意思是楼市。在中国买股票会被人笑的。楼市崩盘只是在传说中吧。

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崩盘暂时不会,如果崩盘,也是从边缘地区开始,比如南区和西区,再后来才能波及到好区。所以还是赞同, 那都不是事。该买就买,该卖就卖。

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经历了,就见过了。我首先举手,我见过。2007年10月份,新西兰房市的雪崩。银行利息高涨,付不起的只能抛了,发展商贷不到款,停工成为烂尾楼,银行拍卖的比比皆是。大家都在观望。这就是崩盘的现象。多少人的辛苦钱,如同人间蒸发一般不见了,还背负一屁股债。多少人买了多套投资房,最后付不起贷款,整个链子断了。美丽的梦想破碎了。开发土地的更是惨,地没人买,又不能有现金流。付得起贷款的,留着,付不起的,银行拍吧。反过来,换个思路,这不是现金买家的绝好时机吗?
新西兰暂时不会出现崩盘,海外买家是带着现金过来的。。。。。不是金融危机啊

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长线短线,各有套路。投资房地产里面学问大了。不论你是怎么投资,风险要计算在里面。
实际上,投资房地产--长线投资,主要的是Location,cash flow, potential.其中两点满足了,就可以操作了。
短线投资,需要时机,眼光和胆识,资金大小不是很重要,各有门道,小钱有小钱的折腾方式,大钱买地,买商业楼盘,那是大笔资金。但是还是需要你的眼光和胆识。  


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问题所在就是很多人买涨不买跌,而真正的投资人都是买跌不买涨。当你看到市场好的时候。大家都不担心房市会跌,纷纷出手购房,房市有波动或看跌的时候,实际上是最好的出手时机。奥克兰的房市不会有大的跌幅,主要是供需问题。

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07年我们都经历过,哪个不能叫崩盘啊。降的不多,房价很快就稳定了。到现在才7年时间,就已经完全恢复了。

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对头,看看这移民净流入就知道不会跌了。还不说那么多投资者在边上虎视眈眈,新西兰的投资手段其实是不多的。

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