新西兰奥克兰房市2014第一季度分析


在新西兰


最近大家奥克房市的解有着五花八和众所不一的看法,很多人信房市已降温,从一些统计数字上看也是支持个理的,但更有很多依然战斗在第一线的朋友们周周参加着各种拍卖,屡拍屡败的比比皆是,从而完全看不出房市有任何减缓的迹象。两种人群的情况鲜明并微妙的反映出了奥克兰房市当前的真实情况,所以任何单方面的一概而论恐怕都会有些瞎子摸象的意味。


我们可以两方面的来看这个情况,一类是认为房市降温的,另一类则是房市保持火爆的,分别的分析一下他们的潜在原因和未来走势。


房市降温:


我相信很多关心房产信息的朋友们这几个月肯定多少有些摸不着头脑的感觉,很正常,各类媒体在散布着截然不同的新闻。统计部门采取原始数据方法的不同必然的导致了结果也大相迳庭,以至于通过数字来看出现在的房市的走向基本是近乎于不可能。再加上近阶段又出现的太多的不稳定因素(201310月的LVR政策和今年利息的上涨)干扰着市场的正常走动。


在新西兰最有权威的两大房产数据统计是REINZQV,今年3REINZ公布的数据是年度房价增长指数从8.2% 涨到9.2%,而QV在同一个月公布的是年度房价从9.3%降至8.8%.这新闻怎么看,让大家相信谁?REINZ计算的交易价格是在合同无条件的一刻,但QV却统计的是房子交割时的价格,交易完全结束后才算,两种方式各有利弊:


1.   QV的报表可能更具说服力,因为房子只有在交割后才算是正式转手了,更准确,但弊端也是明显的,通常交割都在无条件的两个月后左右,但两个月对于任何投资市场都是个很长的时间差,当准确的统计公布时市场可能已经发生了翻天覆地的变化。


2.   REINZ的数据是直接从房产中介的无条件合同拿到的,及时提供了当前市场的交易价格,能更准确的反映市场变化。但太及时了也有它的不好,例如LVR政策的影响,不是几个月就能得出结论的政策。市场一旦出现了外界的干扰,统计数据就会被极大地影响而“不准确”的展现一些人为的效果。同样以今年3月为例,REINZ公布本月交易额相比去年同月下降了10%,相当显著的倒退,但只有细分析才会发现这是因为40万以下房子的交易下降了22%,完全是人为的LVR政策所造成的,而根本不是市场的需求发生了变化。


回到房市降温的现象,总体来说交易价格上我个人还真是没看出有明显回落的迹象,但流拍在如今确实是很普遍的现象,这可能也是大家认为房市减缓的主要根据之一,简单总结一下这几类“降温”的根本原因。


1.   毫无疑问今年的拍卖成功率远不如去年,这是无可厚非的事实,但这不能表示这些房子没人要,很多情况都是在流拍后立刻能收到多个有条件合同而成功卖出。

2.   不能忽略的就是卖家的期待值已经远远超出房产所值,觉得现在什么价都能卖出去抱着撞大运的态度上市的,那当然卖不出去了。

3.   很多短线投资的可能在买入价就已经很高的情况下还投入了装修费用,现在上市除去中介成本等再加上利润就没那么好脱手了。

4.   最后则是受到LVR影响的人群,绝对不在少数,一是拿不出20%收付的初次购房者,二就是Equity不够贷不出更多的钱继续投资的,这两类购买群体影响的是交易最频繁的中低价位的房市,在首次购房者身上的影响尤为明显。


房市继续攀升:


认为房市依然火热的也是铁证如山,传统老区就不说了,很多在2,3线区里的房子也被抢的头破血流的,当然我指的是好房子(那种你愿意搬进去住的),你要问我什么是好房子那就是完全的另一篇文章而不是几句话说得清的。


我最近(3月中)去过一个我家边上Bayleys的拍卖,是个位于Greenhithe1920年代Villa,房子是80年代从Remuera移过来的,做过比较彻底的装修,不但保持了维多利亚时代的精湛工艺的特点,还加上了新世纪的舒适和开阔。Greenhithe是在北岸靠近Albany的一个区,在新的18号高速建成后才方便起来的,属于比较偏僻但相对exclusive的住宅区,离市区20公里,也没有WestlakeRangitoto的校区,不论从哪个角度看都不属于传统“疯抢”的品种。可拍卖在10秒之内从开价100万就飙到120万,我还没醒过味儿的时候就以124万成交。这个房子上次交易是在2011年底以76万成交的,CV74,由于房东要移民澳洲不得不转卖,这几年也没有进行过任何装修。短短不到3年的时间,房子增值了50万,这不能算是房市走下坡路的步伐吧?!


诸如此类的例子比比皆是,但这些“惊人”的拍卖结果也是有规律可循的,总结一下这些房子的特点:


1.   房子都是精心打理的,不是经久失修的投资房

2.   理想的家庭住宅区,良好的生活环境

3.   有成熟的花园和后院,充满生活气息

4.   都处于有一定基础的街道(不是新分割出的区)

5.   房子内装修不一定奢华,但一定要舒适

6.   房子朝向好,土地平坦


都说奥克兰房价的根本原因是房源不足,我也不想过多的对此提出异议,但据我自己的了解并不能看出确凿的关联,2%的租金涨幅完全不符合房源短缺高达3万户的预计,而真正房源短缺城市的租金涨幅应该和房价的步伐能画出非常接近的曲线(基督城,伦敦)。但有一点可以肯定的是,高质量的房源在现今奥克兰的市场的确是极度的匮乏,当然统计数字是看不出这些细节的,在媒体报道上只能了解到奥克兰房源略有上升,可真正适合家庭自住的又有多少?这也可以最好的解释奥克兰房市“两极分化”的现象:好的买不到,差的没人要。



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大的走势肯定是在趋稳的,但好区好房还是走得快,抢得狠
还是要再等两三个月,才能看清楚

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基督城在稳中上升!

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支持下。写的详细。

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多谢!

Derek He
和心 金松鼠信贷
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分析的非常实在有道理,学习了

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奥克兰房子个案个性强,不太容易寻找价格参照系。看到一些相邻的条件类似房子在同一时期可以价格悬殊明显,有很多偶然因素。

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确实每个房子差别很大,好比之前国内的人问我多少钱一平米,实在不好回答。

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我个人认为,这些流拍的现象开始给头脑火热的卖方市场降降温。

从而大家可能都把房子握在手里,而不出手,因为不能达到卖方的心理预期。正如楼主所说,好房子历来不论什么时候不愁出手的。所以do up,倒手房子的人们要小心了

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在房价一味上涨而租金不发生变化的情况下,投资汇报会直线下降,投资的人自然就转移方向了

Derek He
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我相信看大区的租售比比较能反映未来的趋势。目前租售比很差了,看接下来随着升息租金能不能上来,否则房价很难有突破。

另外,一两个房子的案例说明不了什么问题。只要能让两个土豪看上眼这房子就彪了。

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沒錯
個案沒有分析價值,事實是最近兩個月流拍,或者流拍后屋主降價出售的多了起來

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大哥,你那例子举得,怎么算的60万。。。。。。。。

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哈哈,多谢提醒,已更正;p

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互相学习,谢谢

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多花时间 还是有很多机会的

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