新西兰关于贷款置换，请高人指教！
在新西兰
请教，欲将自住房的贷款转至出租房（出租房没有贷款），不知如何操作？请高人指教，谢谢！
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直接找银行问或者问broker吧，等Robbie的回帖
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they will link your property into the current mortgage. They will possibly require you to get a valuation from a registered valuer. Good luck.
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不知道会不会在税务方面产生什么影响？
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It could possibly save your tax since the interests become expense of your investment property now, depending on the type of tax you are paying. You will need to consult with a tax professional.
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我自己几个月前刚做完。。乐意和楼主分享经验。欢迎咨询。
不过具体操作的话，我可以介绍几个会计给你。
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哈哈，谢谢提起我的名字啊。。
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要最大化的把贷款放在出租房上，这样利息是可以tax deduct的。
如何操作：把出租房转手到LTC里，然后让银行做个E Valuation，这样100％的E Value都可以算到投资房上的贷款，从而最大化的抵税
（当然具体要看整体Equity的情况，不过听起来应该是有足够可以操作的空间）
有需要欢迎来电咨询：）
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借这个帖子咨询一下啊， 希望LZ不要介意。
如果我们之前已经把你说的步骤都做了，就是把出租房的所有EQUITY都转到自住房去了。当时我们是请的估价师给出租房估的价。几年后出租房的价值肯定要上去的，我们可以再估一次价然后把更多的EQUITY转走吗？谢谢了。
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你好，通过买卖方式，可以把出租房和贷款都转到公司。但有一点需要注意的是，贷款可抵税的额度，只是up to买卖价格，即使将来把更多的贷款移到公司，超出部分不可抵税。
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Hi Evan, thanks for your sharing. Are you sure it is up to the selling price of the properties but not the loan amount associated with those properties? e.g. an apartment with selling price of $200K sold to LTC, which can normally secure $100K loan amount from the bank. In this case the deductible interests are calculated by $200K or $100K? Thanks in advanced.
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把没贷款的投资房卖给自己建立的ＬＴＣ，前提是跟银行贷款，越多越好，然后把这贷款的钱还到自住房的贷款里。
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举个例子，如果现在把投资房以50万转到LTC，贷款也是50万，自住房无贷款。10年后投资房升值到100万，LTC贷款top up到80万。如果top up出来的30万不是用于投资房（例如renovation），则这30万的利息不能用于claim rental expenses。
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Correct. I can see this making sense. Thanks Evan. But my question is indeed, say, if we have a rental apartment valued at $200K and then we purchase a new property to live (i.e. NOT rental property). In this case we sell the apartment to LTC for $200K. In this case, are the deductible interests calculated from $200K? or $100k (since the bank secure 50% of the value of the apartment)? Thanks. Hope I make myself understood and really sorry about not having the Chinese input.
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谢谢你举的这个例子，因为间接地回答了我的问题。如果我们打算再从投资房里TOP UP的话，是不是要等到贷款差不多要到期之前才开始做呢？
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取决于LTC名下的贷款额，但不超过20万。
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Sweet. Thanks a lot.
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不需要，因为一个房子的贷款可以分为几个，分别不同的fixed term。
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"然后让银行做个E Valuation，这样100％的E Value都可以算到投资房上的贷款"
It seems this is different from Evan's opinion? I'm sorry if I get you wrong here.
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做Valuation是为了证明投资房的价值，如果valuation做出来是$200k, 你LTC最大化的贷款也就是$200k,但如果贷款不到$200k当然不能抵$200k的利息。make sense?
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那到时候可否把房子再卖给另外一个LTC，这样这100万的利息又能抵费用了？还有在这样自己之间的转卖房屋过程和费用与正常买卖房屋一样吗？
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你好，到时需要有GV、EV或者估价报告，来支持房子卖给LTC是at market value的。