新西兰谁关心tamaki regeneration （Glen Innes, Point England, Pa
在新西兰
我收集了一点基本资料，等待会有空了慢慢写，互相讨论。
http://www.tamakiregeneration.co.nz/
http://www.tamakiregeneration.co.nz/shaping-t%C4%81maki-together/masterplan/map-development
中区的最后一块可以大力开发的地点了，优点和缺点同样明显，前途不明。。。
优点，有火车，有大地，即将有密集型住宅，离海边不远，离高档区不远
缺点，公屋，人口组成，福利人员为主，犯罪率不低
前途：已经在开发，10几年将造7500栋房子。
前途如果顺利：变成高档住宅新区，混有很大比例的福利人员
前途如果不顺利：变成穷区，混有很大比例的新房
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通过询问，得到一些信息
- tamaki regeneration，是个“国有企业”，但是相比政府部门，工作效率和热情还是有所提高的，更象corporate的感觉
- 这个公司的主要责任是管理目前租客和改造小区，重点是后者。至于管理租客，更多的是协调，比如有一片公屋，里面住了租客（福利房），他们需要去解释以后的变化，帮他们找房子，把他们搬空之后，安排私人公司拆/分割/造，造完之后，一部分再卖（交）给政府 (MBIE)，政府来根据公屋的申请者优先顺序安排租客
（换句话说，他们只负责清空房子，造房子，不负责租客的素质等等。当然，政府也不会说，这是新房子，所以租客需要品学兼优。。。）
我还和开发商聊过。有一个小区的第三期，造了58个，17 （30%）个卖给政府做公屋，12（20%）个作为“可负担”房卖给市场（低价，小户型）（应该有特殊条件比如收入不超过多少，或者抽签，但我没问），29个（50%）作为普通房子上市，但合同上注明 1）本人居住至少2年以上，2）首次买房。
我问他，为什么有这个限制，他说，这是 tamaki regeneration 的要求，因为他们 1）不希望转手倒卖的人把这里炒高 2）提高自住比率 3）希望未来几年房价平稳。
这是几个房子的价格，
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1488
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1590
四房 95万左右，3房90万左右（已经造了有100多套了）
另外一个开发商：（也已经造了有几十套了）
http://www.classicbuilders.co.nz ... len-innes-auckland/
再贵个5-10万
（注意，这个公司网上有几个1房的，48万，应该是属于“可负担”的房子，估计购买要求更多，甚至可以要抽签）
此外，也有非公屋的，房主或者开发商小块的开发。价格也不便宜 （这个就没人管你是自住还是出租还是转手之类的了）
http://www.realestate.co.nz/2995053 , 三房92万。
所以这些新房子的价格都差不多，一个字，贵，尤其是一个目前还是“中下”的区，三房至少要90万上下（连排略便宜）。另外，这些新房的地都很小，基本在180-220之内。这些房子要买的起（或者租的起），至少要夫妻两个正常收入才可能。
好处，新房，新电器卫浴厨房，双层玻璃保暖省电做的好。交通方便，购物方便，硬件设施完善。不好的，就是软性的社区环境未知。
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是啥东东？
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求收購....~
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经常回去那的超市。
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目前的现状
大概5000户，其中2500政府房 （50%）。另外的，一半自住，一半出租 （25%，25%）。
发展计划
2500政府房其中大部分会拆除，造7500个新房，混合有公寓，连排，独栋。
7500个，大约2500会继续作为公房，2500个首次买房者，必须自住，2500个（好像）没有限制，可以自住，可以出租。
那就是5000变10000，住户大约是25% 福利人员，37.5%首次买房者自住，37.5%普通房子（可以自住或者出租）。
自主率会提高很多，福利人员总量不变，比例会稀释。
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Panmure 这边改造 貌似还早着呢...
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我赌15年以后，那个地方就是现在的New Lynn.
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不对，比New Lynn要强多了。
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之前有考虑投资此区。一个洋人的project manager和我在某shopping mall 加固升级项目里一起工作。
他之前是负责Tamaki Regeneration的project。他认为该项目设计者想得太简单，时间和预算都会不足。例如，福利住户搬迁难度，还有Resource Consent 会被某族人反对等等，都 Underestimate.
此外，目前虽然只有Housing NZ 的房产只占一半多点，可Housing NZ居民的比例接近2/3， 因为相当一部分的投资房子都和House NZ签了长约。Housing NZ 保证稳定但低于平均水平的租金，并负责维护。
我做了个简单计算，得出结论就是建成后大约40~50%的房子会由housing Nz的租客居住。
最后没买。
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感觉这边交通比较便利. 离市中心也不远. 就是人口组成...
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买了新房后，投资者会要求更高租金，更好租客。
现有的投资房，随着整体的居民提升，也一样
但这是比较理想的状态。
至于拆和赶人，这倒不是问题。
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拆和赶人，会比原计划更耗时间和金钱，对投资有负面影响。
居民素质，确实有整体提高，不过没有纸面上说的那么好。
预计相当部分投资者买了新房后，会租给Housing NZ (二房东)。 所以，该类住户会占接近一半。
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但是从房价升值来说,这个片区最快。09年成交的三四十万的旧房现在都是卖价130万左右。
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都是大地吧？
因为是THAB吧，都能造3-4个，有的新房现在就90-100左右了，占地180-220而已。
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考虑到岛毛的出生率和政府的执行力，我对项目的计划不乐观
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"预计相当部分投资者买了新房后，会租给Housing NZ (二房东)。"
如果70万的房子，出租给 hnz的话是400元，租给市场是500元， - - 差价不大，可以考虑省事的那种
那现在是90万的新房，出租给 hnz的话还是400元，租给市场是700元 -- 成本收益差的就大了。
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我要是70萬買的話不會租給HNZ, 扔錢的行為啊....
PS 70萬也只有2室....
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3月，我没去问过租给HousingNz 的租金是多少，我是肯定不会这样干的。
我同意你的说法， 将来这个区会有提高。
不过，不会像现在他们的网站和新闻说得那么好。因为Housing nz居民的比例还是相当高。
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同意
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N年前我就不看好那边，就因为治安不好。
现在我还是那么看。
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离hob point stonefield肯定有距离，但比现在会有提升，就是不知道会在什么位置啊
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這個就是傳統的毛島區 除非可以將裡面的毛島趕走（這恐怕絕對不是政府的原意 這也不是國內 政府根本不會也不可能這樣做）否則這個區的實在和心理定位恐怕不會改變
其實十幾年前前奧克蘭市政府已經想將這裡變成所謂 “liveable communities” 密度也曾經是奧克蘭最高的 ( Residential 8A-C - 是第一個完全沒有密度管制的區域）但除了打鑼打鼓的建了幾座五六層樓的apartments/排屋之類的 （大部分好像也是毛島居民？）實在看不到有什麼區別 ？
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是啊，60~70%公房租客，下降到40~50%。虽然已经很可观，但对治安没多大提升。
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不太看好。
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那边做短线开发卖还是ok的。
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是啊，我有朋友这样干的。不过这就超出投资范畴了。 个人技能， 关系和税务的结构必须要对应才行。
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现在很多新房了，90-110的很多。。。
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3月，你又想搬家？
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你的意思是那个地方现在比NL差？那就太对不起那个location了
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之前最多和牛林半斤八两