新西兰谁关心tamaki regeneration (Glen Innes, Point England, Pa


在新西兰



我收集了一点基本资料,等待会有空了慢慢写,互相讨论。

http://www.tamakiregeneration.co.nz/

http://www.tamakiregeneration.co.nz/shaping-t%C4%81maki-together/masterplan/map-development

中区的最后一块可以大力开发的地点了,优点和缺点同样明显,前途不明。。。

优点,有火车,有大地,即将有密集型住宅,离海边不远,离高档区不远
缺点,公屋,人口组成,福利人员为主,犯罪率不低
前途:已经在开发,10几年将造7500栋房子。
前途如果顺利:变成高档住宅新区,混有很大比例的福利人员
前途如果不顺利:变成穷区,混有很大比例的新房


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通过询问,得到一些信息

- tamaki regeneration,是个“国有企业”,但是相比政府部门,工作效率和热情还是有所提高的,更象corporate的感觉
- 这个公司的主要责任是管理目前租客和改造小区,重点是后者。至于管理租客,更多的是协调,比如有一片公屋,里面住了租客(福利房),他们需要去解释以后的变化,帮他们找房子,把他们搬空之后,安排私人公司拆/分割/造,造完之后,一部分再卖(交)给政府 (MBIE),政府来根据公屋的申请者优先顺序安排租客
(换句话说,他们只负责清空房子,造房子,不负责租客的素质等等。当然,政府也不会说,这是新房子,所以租客需要品学兼优。。。)

我还和开发商聊过。有一个小区的第三期,造了58个,17 (30%)个卖给政府做公屋,12(20%)个作为“可负担”房卖给市场(低价,小户型)(应该有特殊条件比如收入不超过多少,或者抽签,但我没问),29个(50%)作为普通房子上市,但合同上注明 1)本人居住至少2年以上,2)首次买房。

我问他,为什么有这个限制,他说,这是 tamaki regeneration 的要求,因为他们 1)不希望转手倒卖的人把这里炒高 2)提高自住比率 3)希望未来几年房价平稳。

这是几个房子的价格,
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1488
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1590
四房 95万左右,3房90万左右(已经造了有100多套了)

另外一个开发商:(也已经造了有几十套了)
http://www.classicbuilders.co.nz ... len-innes-auckland/
再贵个5-10万
(注意,这个公司网上有几个1房的,48万,应该是属于“可负担”的房子,估计购买要求更多,甚至可以要抽签)


此外,也有非公屋的,房主或者开发商小块的开发。价格也不便宜 (这个就没人管你是自住还是出租还是转手之类的了)
http://www.realestate.co.nz/2995053 , 三房92万。

所以这些新房子的价格都差不多,一个字,贵,尤其是一个目前还是“中下”的区,三房至少要90万上下(连排略便宜)。另外,这些新房的地都很小,基本在180-220之内。这些房子要买的起(或者租的起),至少要夫妻两个正常收入才可能。


好处,新房,新电器卫浴厨房,双层玻璃保暖省电做的好。交通方便,购物方便,硬件设施完善。不好的,就是软性的社区环境未知。



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是啥东东?

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求收購....~

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经常回去那的超市。


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目前的现状

大概5000户,其中2500政府房 (50%)。另外的,一半自住,一半出租 (25%,25%)。


发展计划
2500政府房其中大部分会拆除,造7500个新房,混合有公寓,连排,独栋。
7500个,大约2500会继续作为公房,2500个首次买房者,必须自住,2500个(好像)没有限制,可以自住,可以出租。

那就是5000变10000,住户大约是25% 福利人员,37.5%首次买房者自住,37.5%普通房子(可以自住或者出租)。

自主率会提高很多,福利人员总量不变,比例会稀释。


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Panmure 这边改造 貌似还早着呢...

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我赌15年以后,那个地方就是现在的New Lynn.

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不对,比New Lynn要强多了。

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之前有考虑投资此区。一个洋人的project manager和我在某shopping mall 加固升级项目里一起工作。

他之前是负责Tamaki Regeneration的project。他认为该项目设计者想得太简单,时间和预算都会不足。例如,福利住户搬迁难度,还有Resource Consent 会被某族人反对等等,都 Underestimate.

此外,目前虽然只有Housing NZ 的房产只占一半多点,可Housing NZ居民的比例接近2/3, 因为相当一部分的投资房子都和House NZ签了长约。Housing NZ  保证稳定但低于平均水平的租金,并负责维护。

我做了个简单计算,得出结论就是建成后大约40~50%的房子会由housing Nz的租客居住。

最后没买。


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感觉这边交通比较便利. 离市中心也不远. 就是人口组成...

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买了新房后,投资者会要求更高租金,更好租客。

现有的投资房,随着整体的居民提升,也一样

但这是比较理想的状态。

至于拆和赶人,这倒不是问题。

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拆和赶人,会比原计划更耗时间和金钱,对投资有负面影响。


居民素质,确实有整体提高,不过没有纸面上说的那么好。

预计相当部分投资者买了新房后,会租给Housing NZ (二房东)。 所以,该类住户会占接近一半。





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但是从房价升值来说,这个片区最快。09年成交的三四十万的旧房现在都是卖价130万左右。

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都是大地吧?

因为是THAB吧,都能造3-4个,有的新房现在就90-100左右了,占地180-220而已。

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考虑到岛毛的出生率和政府的执行力,我对项目的计划不乐观

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"预计相当部分投资者买了新房后,会租给Housing NZ (二房东)。"

如果70万的房子,出租给 hnz的话是400元,租给市场是500元, - - 差价不大,可以考虑省事的那种

那现在是90万的新房,出租给 hnz的话还是400元,租给市场是700元 -- 成本收益差的就大了。

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我要是70萬買的話不會租給HNZ, 扔錢的行為啊....
PS 70萬也只有2室....

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3月,我没去问过租给HousingNz 的租金是多少,我是肯定不会这样干的。

我同意你的说法, 将来这个区会有提高。

不过,不会像现在他们的网站和新闻说得那么好。因为Housing nz居民的比例还是相当高。

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同意            

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N年前我就不看好那边,就因为治安不好。

现在我还是那么看。

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离hob point  stonefield肯定有距离,但比现在会有提升,就是不知道会在什么位置啊

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這個就是傳統的毛島區 除非可以將裡面的毛島趕走(這恐怕絕對不是政府的原意 這也不是國內 政府根本不會也不可能這樣做)否則這個區的實在和心理定位恐怕不會改變

其實十幾年前前奧克蘭市政府已經想將這裡變成所謂  “liveable communities”  密度也曾經是奧克蘭最高的 ( Residential 8A-C - 是第一個完全沒有密度管制的區域)但除了打鑼打鼓的建了幾座五六層樓的apartments/排屋之類的 (大部分好像也是毛島居民?)實在看不到有什麼區別 ?

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是啊,60~70%公房租客,下降到40~50%。虽然已经很可观,但对治安没多大提升。

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不太看好。         

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那边做短线开发卖还是ok的。

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是啊,我有朋友这样干的。不过这就超出投资范畴了。 个人技能, 关系和税务的结构必须要对应才行。

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现在很多新房了,90-110的很多。。。

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3月,你又想搬家?

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你的意思是那个地方现在比NL差?那就太对不起那个location了

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之前最多和牛林半斤八两

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