新西兰奥克兰的一棵葱就当前房市的几点意见


在新西兰


大家好!尽管很久没来论坛了,但我的邮箱内还是不断有很多网友朋友的留言,或切磋、或讨论、或交流、或咨询……感谢大家的惦记,我也非常喜欢与大家在此分享房地产市场的心得与经验。

几个月前,我和大陆几个搞房地产的朋友去台湾考察了一下当地的房市,离开了奥克兰一段时间;回来后又遇逢四川地震,为表哀悼,特祭网了一段日子,所以一直没有与大家有所交流,有些朋友的信也未及时回复,请大家见谅。同时,早前我和论坛中的一些朋友就新西兰未来一段房市的走向展开了争论。当时,似乎大家各执一词,谁也说服不了对方。为此,我决定暂停发言一段时间,希望能够以更理智的心态来观察目前的房市并向朋友们汇报。此次再次发言,是觉得房市未来走向有所明朗,希望和朋友们再做一些交流。

在发表意见前,我要再次声明,本人2006年之后便不在新西兰从事任何与房地产有关的事情,目前所做事业绝对与房地产行业风马牛不相及。虽然如此,承蒙以前在香港、美国、大陆和本地的一些圈内朋友的抬爱,偶尔做些咨询事宜,但纯属于个人友谊而已。

就在今日下午,以前与我争论的某位网友发一贴,以NZ Herald的某篇文章为依据(http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 3&objectid=10525627),以证明其房价下跌幅度之预言的准确,现就此置评一二,权作谈资。文章中所提及的数据,其实发布已经数日有余。以此来证明房价下跌说具有两处明显硬伤:

其一,Barfoot公司房产销售量只占奥克兰的四成左右,以它的数据概括整个房市而言似乎有些以偏概全。如果将Raywhite、Harcourts、Professional等房地产中介巨人的数据放到一起,似乎还比较合理。其二,文章中的数据仅仅是7月份的数据而已,以如此短期限的数据来概括全年房地产的走势也似乎有些偏颇。以上两点说明就此作为证据在时间与地域上都存在偏颇之弊。以此比较,也许一年中某一天的数据还比前年同期下跌100%都有可能,但这并不能从总体上说明问题。感兴趣的朋友如果翻查以前的纪录会发现,在房地产繁荣时期,某月的数据其实有时也会比前年同期有所调整,比如该月天气不佳等造成交易清淡等。此外,如果当月交易房产中中低价房和apartment居多,很容易拖累房价均值走低。该文中也提到7月份因87套City APArtment合同成交而对均值造成了些许影响。话虽如此,但无可否认的是目前奥克兰的房市是处在一个艰难的时刻,这是事实。但是否会出现暴跌,如果下跌会跌多少,恐怕并不像有的朋友预测的那样。不知道大家是否知道房地产投资中“大、小循环”的概念,本人根据自己的经验,认为奥克兰房市的小循环在8个月左右,也就是说预测房地产走势以八个月的数据均值为宜,在统计学上也才具有意义,而不仅仅是其中某个月的数据来概括。

关于未来房地产的走势,熟悉我以前发帖的朋友可能还记得,我对此的看法是奥克兰房地产市场会在2008年底回稳,此后于2009年逐渐收复失地,2010年春季之后开始新一轮的大循环。现在,我仍坚定的维持自己的预测不便。事实上最近一些动态也从份印证了我的判断。央行7月23日五年来首次降息,有兴趣的朋友可以在网上找一找央行同时发布的货币政策说明,其中对经济走势的预测与我对房市的预测如出一辙。财长Michael Cullen于5日发表讲话,也预测新西兰的经济会在年底重新好转(具体内容可见当日NZ Herald)。我的判断为何会如此,他们的判断从何而来,因篇幅有限,不在此具体详说了。

现在,我将自己掌握的国家经济强力部门在未来将采取的提振经济措施向大家汇报如下:
9月份,央行会进一步降息,幅度在50-100个基点;
10月份,新西兰近10年来第一次减税;
11月中上旬,新西兰大选,国家党上台执政。
2009年1月,央行再次减息25个基点;
2009年三月,随着新财年的开始,国家党推行大规模基建计划;
2009年3月,央行再次减息25个基点(视今年9月减息幅度,如果9月减息50基点,则不会有此次减息;如9月减25基点,此次再减25个基点);
2009年4月,国家党再次减税;
2009年6月,美国次贷危机逐渐结束;随着北半球夏季的到来,北美房市重新活跃;
2009年8月,新西兰通货膨胀幅度达5%。因早前工资大幅上涨,利率也再次低迷,市场上的流动性将出现过剩苗头,投资房地产再次成为人们的选择之一;
2009年10月;油价开始不再出现大起大落,国际原油期货价格稳定在80-90美元/桶
2010年4月,国家党再次减税;

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拨开云雾见晴天啊.

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就是大牌子的“分析家”,很敢预测!艺高人胆大!

想请教下,您觉得奥克兰的公寓房08年底会触底吗?如果按照投资潜力,您觉得自住加投资的房哪种价位的房子最有潜力,“10-30万”呢?“30-50万”呢?还是“50万以上”?

您说为了油价看涨,是不是说近CT的房子或公寓,投资潜力更大呢?Albany等(偏远但价格不菲)的新区,会成为死盘吗?

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靠!我竟没抢到 沙发 〉。。。。。

但我对LZ的敬意如同滔滔江水,请LZ不吝赐教!!!!

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;handshake; 说的好,自从买了房子以后,我越来越支持,房市能在年底前结束目前中介口中的萧条情景,开始新一轮上涨.

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"结束目前中介口中的萧条情景"----------本人认为指日可待.

"开始新一轮上涨"--------------有所保留

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就是这么回事
其实早在16个月前
就已经有个澳大利亚的华人分析师准确的预测了2007-2012年的新西兰房地产
包括08年的衰退期
他那多达100页的分析里其中一条就是2010年重新进入主升规道

不过我觉得他的运气也好
蒙的地方还给蒙对了

这篇华人的论文加上一个谢国忠先生(谢先生不是作者,请别看错)
完美啊

[ 本帖最后由 肉肉妈 于 2008-8-6 18:50 编辑 ]

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有句很经典的话形容公寓房: 百分之八十的公寓房都没有必要买,也没有必要卖.
不是我说的啊,我只转述

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好,学习了~!

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这个,,新西兰是个很小的国家,,靠自己的力量很难有大的起伏,,现在就看圣诞节了,,如果圣诞节我们的公司不盈利,呵呵,,明年新西兰的经济就够呛,,如果再不能吸引国际资金-像2001-2004年那样套中国人的钱-房市搞不好真的要下滑,,,,,,,,大家还是回学校读书吧,,,,

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葱大哥是何许人耶???????传说中的高人.

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大师终于又重出江湖了!

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你是什么公司啊??????????

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新西兰是一个移民国家,房价上涨很大程度上依赖于外来人口的数量。让我们看看我们所经历这次大起大落吧,1999年工党上台,放宽移民政策,2001年留学新西兰留学达到高潮,当时一年来新西兰的中国留学生达到2万人。2005年移民政策一步一步缩紧,汇率也一度高达6,大量留学生纷纷回国,2006年来新西兰的中国留学创历史新低,仅仅为3千人左右!2007年新西兰经济开始下滑,2008年可以说达到了7年来最低点。
如果要想这个国家经济复苏,唯一的办法就是吸引留学生,吸引移民。那么今年国家党上台后,明年开始放宽移民政策,要到2011年才能达到一个新的留学高潮。不过这次可能要轮到印度了,新西兰驻印度大使馆预计到2011年,将有2万个留学申请。不管谁来,只要外来人就可以促进经济发展。这样看来2013年,新西兰的房价才有可能出现新一轮大牛市。

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呵呵,说来也巧,昨天在查看一棵葱说的那篇文章时,无意中看到了另一片文章,说新西兰海外留学生增在回升
http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 1&objectid=10525598
正像楼上分析的那样,来的大部分都不是中国学生,印度人、中东人和韩国人占了大多数。
印度人的大幅增加,是不是意味着像Otahuhu、Manurewa、Mt Roskill South这些印度人喜欢居住的地区房价会大幅增长呢?感觉印度人还是挺会炒房子的。华人聚集的地方是否会相对衰落?请一棵葱先生和诸位点评一二。谢谢了。
PS 虽然知道你很忙,但还是想问问 一棵葱先生可否将自己过去的发言整理成集,供我们下载参考?

[ 本帖最后由 和平家园 于 2008-8-7 11:42 编辑 ]

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绝对看移民数量和留学生数量,否则谁来购买房子?;handshake;

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如果涨一定是涨新开发的地区,因为地多,可以炒作。

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LZ能想象力十分丰富, 希望你这美好的愿望能实现, 你的广大SKYKIWI 粉丝及信众们能在"奥克兰一棵葱"的光辉思想指导下, 财源滚进.
(PS, 想象并不等于预测, 想象与梦想比较接近)

[ 本帖最后由 ASX 于 2008-8-7 13:14 编辑 ]

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利率肯定会持续减的,
各位,站直了,别趴下。

PS。楼主是这的名人,简直就是诸葛再世啊。肯定是大开发商

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一棵葱再发好贴!
只有这等高人才敢作出如此精确的预测。我感觉一棵葱的预测颇为准确。周末和朋友聊天还提起你。只是感觉你本人有点神龙见首不见尾。

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http://www.china2au.com/news/view.article.php?64421/c10

呵呵,韩国又开始给新西兰送钱了,,,不过,在新西兰经济实体已经膨胀的前提下,韩国的钱能起多大作用,,就要赌一下了,嘿嘿

我不方便说话,,我们老板搞不好就在这里玩,哈哈,,,沉默是金。。

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葱师傅不知道有没有财产保险的资料,,,一年之内轮不到我买房子,但是总是要买的,,

人死了,就什么都没了!!!房子烧了,就白忙活了!!!!
什么道德,贞节,礼貌,爱国主义都是空的了,,,

所以,总是安全第一,,老人说,留得青山在,不怕没柴烧,好死不如赖活着,还是有道理的。

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呵呵,,预言都是基于前提的,,

预言对了的是先知,预言错了的就是傻子,,这个就是人类的评价标准,,所谓胜者为王,败者为寇,,,无他。

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说的好,顶...............我明年要换房子,还是自住,估计影响不大吧??

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再次回来拜读一颗葱的大作。敢做出这样的预测,不愧网友称你为大师。不过有一点要澄清一下,



大师您也许事务太繁重,没有仔细阅读。小弟我提出的数据并不是和去年或者前年同期相比较,而是拿08年7月份与08年6月份及2007年12月份相比较。这是精确按照您提出的“8个月小循环”截取的时间段。数据显示7月份比6月份下跌5.3%(时间跨度1个月), 比07年12月份(时间跨度8个月)下跌7.61%

Barfoot的数据当然不足以代表其他agent,作为一个indication来看待吧!

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大家好。感谢大家的回应。朋友们的响应让我很感动,我今后会多来这里和朋友们交流。
首先就“Xiaolu”先生的回帖做些许说明。英文报纸上的文章提到在7月629栋售出房产中,有87栋市中心公寓,占总单的13.83%。现在关键是看这87栋公寓的成交均值,我做个假设,如果这些均值每栋为总成交均价497,479 的一半(我估计如此假设还可能高估了这87栋公寓的实际出售价格),熟悉统计学的朋友可以算算这87栋公寓对于总均价影响的权重比。
结果出来后一切不言自明。我已经委托一个朋友代为查询87栋公寓的具体成交数据。落实后会及时向朋友们汇报。

“翅膀硬了”,感谢你的回应。以前也经常有生活中的朋友向我咨询投资地产的方法、时机甚至具体的地点。因为是实际生活中的朋友,所以我尽可以大胆给予意见和建议。或许是自己比较幸运,给予朋友的意见每每收效不错,有的朋友因此还掘到了人生的第一桶金。在网络中,早前也曾给与一、两个朋友以建议。似乎反映也还不错。一位网友说,他的一个朋友因听了我的建议买了某个地方的房子,后来请专业评估师评估居然立刻升值了近8万。几个月前该处房产再次被实际卖出,除去中介费,实际还赚了将近2万元。在目前的房市下,能够如此实属不易。我这么说不是自夸,只是想说我挺喜欢帮朋友们出些建议,一起参谋参谋,将自己所知道的一些情况和大家分享而已。从中,我也从朋友们的身上学到了不少东西。但是,由于网络中发言不受约束的缘故,我的建议有的往往也受到个别朋友的指责。我说哪里有潜力,他们就说我是这里的中介或在此有房子而造势。我说我不看好哪里,个别朋友也不高兴,说我胡说八道。所以,我现在基本不给网络中的朋友建议了,或给与一些建议,但不会说得太具体,望大家理解我的苦衷。
从你的网名中,我感觉你是一个刚刚脱离父母羽翼的年轻人。回想当年,自己刚刚从芝大学毕业踏入社会闯荡时,也是从零开始。家中年迈父母的期许成了我艰难前行的唯一动力。直到今日,睡梦中每每想起老父亲老母亲那斑驳褶皱的面容都不禁会潸然泪下。如果你买房子,别忘了一定接父母来住住。

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一棵葱可能太多心了,论坛上肯定什么话都会有,别太在意。
很多网友还是真心喜欢你的,想从你那多学些东西,不吝赐教。
对你的智慧、知识都非常钦佩,想问问你投资地产最需要的素质是什么?智慧?运气?还是什么?
另外,窃窃的问一句:你的个人资产到什么规模?别介意,只是想看看你有多么成功。

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资产规模说明不了什么问题吧?
有的小孩还没有PR就有2,3套房,因为家里有钱;
有的拥有4,5套房但年龄30多岁,夫妻俩人工作稳定;
这样也不能算什么成功吧?
投资这个东西就是要2手抓,两手都要硬才能发挥最大的功效。两手即一手赚钱,一手投资。光投资没有收入在房价下跌的市场行情下是死路一条,房子多了只能说明投资了,不能代表能维持好;有收入不去投资也不行,资金不能最大化利用。理想与现实总是有差别的嘛

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如题,请较一棵葱,谢谢。因为知道确实最近房子销售的数量上升了,但是价格是下降的。想买房投资哩。。。还是想买北岸的,在BROWNS BAY 和ALBANY 这一带,现在是时候入市吗?

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哈哈,巧立名目了,希望跟楼主交流多学学

lz之前的文章我看过的也都仔细读了,凡是做的结论都是有理有据,逻辑性也强。赞!

这篇文章也是一样我非常认同,,按照最客观的说法也是:言之有理++的

可是有一点是与现代企业在实际市场分析中所不一样的:“以偏盖全”并不一定就没有道理。我在国内工作,其中职责就是分析宏观市场,以及对手的市场容量已作出对自己产品下个季度的战略调整--是该打广告,促销,节约成本,增加售后服务,开发新的还是保持现状。这么重要的决定需要很多数据的支持,但是不论你多么努力通过各种渠道的挖掘,所得到的数据还是不够准确的,不过当你适当的运用“以偏盖全”跳过这些数据的怪圈就可以得到一个近乎完美的真理。最起码,我所在国内的各个分公司同一职位的同事都是这样做的,也没发生过和分析结果相差很远的时候--事实上都是很接近。

这个例子来说,Barfoot 40%的市场份额来判断走向已经可以说是有理有据了,没有必要非得所有大公司的数据加到一起才能判定;那样只能增加自己的烦恼和浪费时间。拿一年中的一个月来判断在这个例子中也是可以作为一定依据的,但如果之前房市一直是起起伏伏,一个月的数据在这里就没有说服力了。lz自己也说了,一个月要是天气不好或者有什么其他事件明显影响了成交量,那到底有没有那:)(之前给的那篇文章我实在打不开),如果没有特别的事件影响,其实也可以作为分析依据的。


之前文章看不到,不过看“葱”兄弟的意思应该是你分析的对了,那个tx分析错了。但是你们两个人的论证依据(只通过你这个帖子里写的),,你们说的都有道理,没有人是不对的。也可能你们那个帖子我没看到也许他有很多不够客观的观点。不过单说他拿这两个数据说事还是没什么问题了

当然,以偏盖全也是在没有数据支持下根据分析人员自己的经验设定一些判定条件来得出的结论,而且通常这种结论也是用大约、类似符号来标注的。如果明明数据都可以得到你又不加分析得靠拍脑袋来的结论也是非常愚蠢的


最后,不论是多么充足的“证据”在经济环境中所得出的分析结论也都只是一种“分析结论”,,说白了是猜的,没人敢说自己的观点就是稳对的。何必大家偏要说谁对谁错。只要都像lz这样有理有据的说出来对大家就都是帮助,争来争去的

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