新西兰奥克兰“机密规划蓝图”曝光：为住房加密新政和抵御洪水风险

在新西兰

奥克兰市议会正在幕后起草一项新的城市加密发展蓝图以及针对洪水多发区的新建筑限制规定。该项新规划旨在应对奥克兰当前面临的两大挑战，同时回应来自政府对住房供应日益增长的压力。 此前，议员们刚刚批准了在奥克兰CBD建造更高楼宇和提高密度的新规定，使CBD的住宅和商业空间的潜在数量增加至原先的四倍以上。 这项名为“综合加密规划变更”（Integrated Intensification Plan Change）的蓝图的细节已在一次保密研讨会上向市议员公布，预计将在未来几个月内向公众公布。 这项工作延续了前新西兰工党政府放宽住房规划规则的政策方向，并回应了2023年发生的极端天气的城市恢复需求以及新西兰资源管理法改革部长Chris Bishop推动的《资源管理法》（RMA）改革。 奥克兰市长Wayne Brown表示，他支持这项预计将在6月提交国会、8月通过的新立法。他与政府在一个共同目标上达成一致：在解决自然灾害规划复杂性的同时，提升市中心、主要商圈及交通走廊的住房承载能力。 图源：Dean Purcell 市议会规划总监Megan Tyler表示，新规则将更好地保护居民和财产免受重大洪水、山体滑坡、海岸侵蚀及其他自然灾害的影响。 当前的《统一规划》（Unitary Plan）未能阻止数百套新住宅在已知洪水区获得建筑许可——即便是2023年洪灾导致大量房屋受损或毁坏之后仍然如此。这是因为该规划不允许“降密”（downzoning，通过修改城市土地用途或规划规定， 降低某块土地上可开发的密度），使议会只能维持现状。 Tyler还表示，新一轮加密规则（intensification rules，指提高土地使用密度的规划规定）将回应政府的期望，即在CBD及关键交通走廊周边提供更多住房和商业开发空间。 不过，这也成为议会与政府间的张力来源之一。Chris Bishop曾在今年3月明确表达了对奥克兰未来规划方向的看法。 他指出，明年开通的城市轨道环线（City Rail Link，CRL）周边应配套建设高密度、混合用途的开发项目。他还举例说，CRL附近的Karangahape Rd的上一个11层办公楼项目被规划专员否决一事让他“生理不适”，这也正是他推动废除RMA、构建“以产权为基础的激励性更强的新制度”的原因之一。 图源：NZ Herald Bishop的RMA改革还波及到以下方面：-奥克兰的“特殊历史风貌区”（Special      Character Areas），包括别墅和简易平房； -登记在册的历史建筑和历史街区； -从规划考量中移除“建筑形式与外观”等因素； -限制地方议会对住宅内部配置的监管权限。 Bishop还表示，未来几十年内，他希望在奥克兰铁路线周边看到10至20层的公寓楼。 为应对政府试图统一分区标准、放宽规划规则的趋势，奥克兰市议会引用了一项有关中密度住宅（如联排别墅和低层公寓）质量的研究。该研究由市议会的经济与社会研究评估团队于2023年完成。 研究发现，目前流行的中密度住宅更适合小户型家庭，不适合有孩家庭；夏季过热、厕浴间过多但储物空间不足、停车空间有限、车库被当作储藏室或健身房使用，以及隐私问题等，也被列为常见问题。 被纳入研究分析的110份建筑许可中，超过一半的内部面积低于新西兰和澳大利亚的最佳实践标准。 研究指出，在过去十年中，奥克兰从独栋住宅逐渐转向大量中高密度住宅的发展趋势。例如，2023年奥克兰新获批住宅中有62%为“联排别墅、公寓或单元房”。 研究人员说：“这种相对较新且快速增长的中高密度住宅供应，不仅为奥克兰居民提供了更多住房选择，也在重塑城市空间形态。” 奥克兰市议会的首席执行官Phil Wilson本月曾撰文称，2016年至2021年间，因《统一规划》而直接促成的新住宅建筑许可达21,800套。 议会规划委员会主席Richard Hills表示，市议会将有权选择退出上一届政府设定的“多数地块允许建三栋三层楼住房”的指令。但新一届政府也明确要求，市议会在新加密计划中必须找到等量甚至更多的住房容量。 在奥克兰，联排房越来越受欢迎。图源：NZ Herald Hills指出，新的规划变更将引入更严格的规定，以更好地防范洪水等自然灾害对居民和财产的威胁。 “这将成为一个机会，让我们把更多的住房容量集中在风险更低、交通更便捷的地区。” 代表Waitematā and Gulf选区的议员Mike Lee表示，议员们尚未掌握所有拟议变更的详细内容，但初步迹象显示，郊区和一些历史风貌街区可能成为重点改造对象，这让人联想到上世纪90年代“鞋盒公寓”的惨痛教训。 -->