Redraw 和 offset 在税务上的差别。实例解说。
Case 1
自住房 50买入。 贷款40万。
Loan 的结构是简单的redraw. 不带offset 功能。 几年后， 屋主勤俭持家除了每月的月供。 redraw里多出了10万。 此时房市也不错。 50万的房子涨到了80万。 屋主看到市场不错想Refinance套出30万并加上10万，再借个40万去买个80万的房。 这时， 这整个80万欠款所产生的利息都是可以去扣税的。
但如果一开始第一个Loan的结构是offset account加个Loan Account. 几年后， 屋主勤俭持家除了每月的月供。 offset里多出了10万。 此时房市也不错。 50万的房子涨到了80万。 屋主看到市场不错想Refinance套出30万，再借个40万去买个80万的房。 但这时，拿出的10万产生的利息是不可以扣税的。 而70万欠款所产生的利息都是可以去扣税的。原因是offset account里的钱是被认为是你的saving 而不是借来的钱。
Case 2
自住房40万买入。贷款30万。 过了些年后房子涨到60万。此时由于屋主的工资上涨，家庭也变大 ，打算买一套大点近学校的房子。 预算90万。 这时， 屋主打算把现有的自住房转为投资房， 并做个refinance 想从现有的房子里拿出上涨出来的钱是20万和这些年多往里还进去的钱10万。然后希望拿这笔钱和贷款60万去买一个理想的90万的房子。
如果一开始屋主的Loan structure是一个最简单的loan account 具备redraw的功能。 那么Redraw里就会有十万。 此时， 无论屋主再如何refinance, 即使那个老的房子做投资房时， 也只有那还剩下来的那个20万产生的利息 是可以用来扣税的。 因为多借出来的钱是用来买自住的。而还入的十万以被认为减低了债务而不可逆转。
如果一开始屋主的Loan structure 是loan account 加 offset account. 通过Refinance 后多借出20万。 和在offset account里有10万这些多还的钱。这时， 这多借出的20万所产生的利息是不可以拿去扣税的，但那个自己的十万拿出后 所产生的利息却是可以扣税的。 所以 老房子出租后 可以拿来扣税的是原来还欠的20万和拿出的10万， 一共30万所产生的利息。原因是这个10万只是自己的存款， 从来没有减低过原来的债务。
其实 说到底 ATO 看的是你借出的钱去拿来做什么， 投资就可抵税， 自己用就不可。由上面的实例可见Redraw或offset 在不同的情况下 是各有优势的。 大家必须根据自己的情况来安排自己的债务结构。
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能redraw的钱算存款吗？
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楼主我毫不客气得觉得
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好久没见 远东必死这么多活跃了
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同问
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感觉楼主既不懂税务又不懂贷款啊
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似是而非
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看来是发错地方了。。。我的感觉四个字。 世风日下
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如果是从loan acc里redraw的，就不能算存款， 而是算已还掉的equity。
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Offset里的钱被认为是自己的，不影响房贷里的欠款总额。带redraw功能的loan account里的钱被认为是已经还给银行的，往外拉类似于再借款。简单说是这样的，很多broker连这个差别也不告诉客户，或者自己也搞不清楚。
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的确是这样。 我多次问过不同的白金banker和很大的Broker。。。they simply have no idea。 这样的话 怎么还可以建议客户正确的债务建议呢？？？
我也试图和他们谈论过这个问题 他们的回应是 你在贷款前必须找你的会计师讨论一下， 债务结构， 如果你想扣税的话。
我晕， 试问我们华人买房前 有几个第一时间想到去见会计师的呢？大多数人就见个Broker和律师吧。。。
而Broker却对此一无所知 也不愿负任何责任。 因为这和他们的专业毫无关系。 但是对客户来说 这却是很重要一个信息。 对投资回报有着长远的影响的
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哎不过现在市场不好，也不是一定要像上一个时代那样，一套接一套的买了吧。
要是可能会有投资用途，那一定需要税务咨询的，还有如何折旧抵税交增值税，该买几年新的，贷款师都不关心。
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这充分的体现了你对自己的形容。
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上一个时代
不过这么说还太早
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可能吧。
前几个十年靠买房能致富改变生活，现在没有大风口了。
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case 1，房子值80万，已有贷款40万，不知你怎么能再套出30万？准备付LMI？ 另外，在已有房子refinance的时候，做个re-structure，就可以解决退税的问题了。
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大大，什么是re-structure? 怎么弄？
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我想很多人还是老思想 觉得房子涨上去的equity是可以用的。 当然得两个Loan一起给新的银行做。 Case 1 的确不是不可调整的。 但是得有人告诉你去调整呀。 要贸然扣税还是违法的。
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case1 房子增值30万，一般只能带出来24万，怎么能带出来30万? 你这个case我一般都是把第一套房子做抵押，第二套房100%贷款就行了，没什么税务上的问题。
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老兄，banker确实不能建议税务相关的内容，就算懂，但是也不具有资质提供这种建议
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很简单，做refinance的时候，把贷款分成两个贷款账户，一个算自住房的贷款，一个算投资房的贷款。记得投资房的账户要有offset，要不然多还进去的，就算redraw出来了，理论上这部分的利息也是不能拿来退税的
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术业有专攻。这种问题应该去问会计，而不是贷款中介。
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房子涨上去的equity，通过refinance拿出来买下一套房子，这不是常识吗？不知你的新思想是什么?
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明白人
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我觉得楼主的思路是有道理的 楼主说的是offset和redraw的差别。 比如loan amount $20万 offset $10万 利息是按照差额$10万算。 现在要把offset 里的$10万拿去投资入股票 那么房屋贷款利息就要按20万算了 因为offset里的钱拿去投资了。这时房贷20万的利息就不能抵税。而如果房屋贷款limit 20万， redraw10万，利息按照欠的balance10万算。而如果把redraw拿出来去投资如股票，那么房贷的balance就变成20万，而其中的10万（从redraw取出后balance由10万增加到20万）的利息可以抵扣
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MARK
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能不能抵税，还是问问会计靠谱一点
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