澳洲请教二手house泳池不合规导致的贷款和settle问题

在澳大利亚



房子买了,终于找到了能买得起也能看的上的二手破房。稀里糊涂交换了了合同,结果发现掉进一坑里!!

合同里有一张泳池不合规的证书,当时律师给我说的时候没太当回事儿。结果银行估价回来,出租估价为 0,因为泳池不合规,不能出租。我在银行做的是投资贷款,出租价值为0 导致我直接贷不出需要的数额来,可能会导致 settle不了。

和卖家见了面,询问来龙去脉,卖家提供了2016年年底和康嫂往来的电子邮件记录。DA和OC正常,当年的合规证书也有,但是当年康嫂有一工作人员邮件告诉他,你这院墙别弄一米八,因为已经高于路面很多了,一米二得了,要不太丑。卖家根据council的邮件指示弄了一米二。没毛病,泳池投入使用。今年卖给我之前,卖家准备合同,找人鉴定泳池,不合规,因为院墙低于一米八。我¥#&*%$#@

问题来了,我有2016年康嫂工作人员给卖家(原屋主)的官方Email邮件,确认只需要一米二,康嫂还会不会认当年说过的话?如果认了,泳池出证书的人会不会愿意接受这个条款作为豁免?如果没办法达成这两个条件,我就得settle前进场加高院墙,卖家多半不会同意。如果不管,银行放不出那么多钱来,我没法交易,损失10%大定。。。。。。

十万火急!!请教 游泳池经验的足友们。或者求推荐好说话闭着眼出证书的人。

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邮件往来不行,必须高于1.8m,这个compliance经常变,必须以现在为准,建议加高fence,然后出compliance证书,银行估价。

这是降低风险最合法的方式。应该时间来得及。

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有一个快速的方法, 直接在泳池周边加fence 1.2 米,就不用管外墙多高了。 规矩好像2016 年改的更严了,所以2020 年expired 需要renewal compliance 就很麻烦… fence要便宜很多,2,3 千刀 一般okay 前提卖家同意你这么做— 最好找一个compliance 的公司给你建议,他们收费180 一次 inspection 会出report, 也能issues compliance certificate

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出租房带泳池是挺麻烦的哈

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你是找的broker 还是banker,买之前这些问题不告诉你么?游泳池没有certificate就不能出租做不了投资房,真是坑死人啊!

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跟卖家协商赶紧加高pool fence,或者你再给卖家一笔钱让他加高,总之settle前搞定再做一次估价。

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我之前也是这样 后来请HANDYMAN  根据报告要求 搞就好了  不难的

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泳池旁边的fence1.8米印象中是Australian Standard的要求,council邮件没有用。
要不你就找个贷款额度高的基金先贷了后面再转贷。
我之前买房的时候正是收入的低谷期,最后找liberty 贷了先上车,然后收入恢复了就马上转走了。

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买那种fence加高的东西,加到1.8米就可以,拿了证书随时都可以拆了的。

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你自己找pool compliance certifier,然后便让他准备证书边做加高(这个钱大概率你自己掏,但是你可以找找条款,我记得中介有义务让房东准备pool certificate如果卖房子带泳池的,这个新规是跟pool certificate一起出的应该加在卖房合同一起),settle前让那个估价师改报告就行了,放在settlement condition里如果给力的话,估价报告里应该写了如果有pool certificate租金是多少的;这个发现了解决就好,投资房就更该合规了,万一游泳池出事了是你没做好fence那保险都不会赔你,投资房带泳池也没那么麻烦,你最好是找当地做泳池维护的做个package,等于出租房里包泳池维护(羊毛出在羊身上,租客看到有不用维护的泳池也愿意多加点钱)

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你这个泳池的一边的fence是boundary fence,根据最新的fence规定,boundary fence需要至少1.8米高(泳池区域内侧量)。
两个办法可以试试。
1. 加高boundary fence,加到1.8米。
2. 在boundary fence内单独做一圈pool fence,这个只要1.2米,应该会便宜不少。

具体仍然需要咨询相关人士(pool certifier)。
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