O.P.
我正在就分层中任何人的经历寻求一些建议，在分层中使用业主公司资金维护共同财产的请求被拒绝，因为委员会声称适用“利益原则”。
我购买了今年早些时候的一个旧（1970 年代后期）公寓需要一些小的工作。需要维修的区域之一是我的窗户（我想更换防风罩，因为它们已经磨损到窗户轨道上有虫子、污垢和灰尘）。我试过自己动手，但有些螺栓已经磨损生锈，我无法将它们松开。窗户需要一般维护才能正常工作。
子部分表示窗户是公共财产。然而，在要求物业经理找人修理后，她现在表示适用“利益原则”，我承担全部责任，业主委员会不会资助窗户的维护或修理。
我对受益原则的理解是，它仅适用于特殊征税，不适用于对共同财产的持续一般维护。有没有人遇到过这样的情况（OC在哪里尝试使用利益原则进行一般维修？）。
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Unicorn-Horn 写道......
然而，在要求物业经理找人修理它们之后，她现在声明适用“利益原则”，据此我承担全部责任，业主委员会将不资助窗户的维护或修理。
这是对“利益原则”的错误解释。
它仅适用于特殊征税
等等就是这样。
“利益原则”是维多利亚州业主公司法的一种资助方式，应该或可以应用于在年度预算之外完成的业主立案法团工程。
业主立案法团是总是负责修理和维护共同财产。该义务不能转移给地块所有者。但 OC 如何为该义务提供资金有时可以根据“利益原则”来完成。 “受益原则”是指从业主立案法团工程中获益较多的地段业主应支付更多费用。然而，业主立案法团仍然必须进行工程。
如果业主立案法团的工程已在年度预算中有具体预算，并由普通年费（征费）筹集，则不能应用“收益原则”（第 23 节）。这涵盖了行政和维护基金年度预算中的项目。
如果业主立案法团的工程由特别征税资助，这意味着它们不属于年度预算的一部分，“福利”必须应用原则”（第 24 条）。
如果业主立案法团的工程没有预算，也没有特别征费资助，业主立案法团可能会决定向地段业主收回成本。如果这样做，则必须应用“利益原则”（第 49 条）。
如何在必须或可能适用的情况下实际应用“利益原则”，留给 OC决定。一般来说，受益更多的业主应该支付更多费用。如果很多业主不同意 OC 的决定和公式，他们可以抗议并最终让 VCAT 决定。
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O.P.
谢谢 Austman – 这是一个很好的澄清.我一直在谷歌搜索，无法弄清楚 OC 如何在特殊征税之外使用福利原则，但如上所述，他们似乎可以！
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Unicorn-Horn 写道...
我一直在谷歌搜索，但无法弄清楚 OC 如何在特殊征税之外使用利益原则，
是的，第 49 条（维修、维护或其他工程的成本）允许这样做。但我在维多利亚有一个 OC 声称，由于“利益原则”，s.49 还允许他们避免对公共财产进行工程。
我认为调用 s.49 并不是那么简单对于 OC。首先，他们不能用它来避免对公共财产进行工程。这是一种成本回收方法，而不是避免公共财产维修的排除条款。
并且第 49 条不能或不应适用于由年度或特别征税资助的工程，因为资金方法已经决定了。但那只是我的个人意见。我还没有看到 VCAT 对此做出裁决。
最后，援引 s.49 需要 OC 的正式决定。因此，至少需要正式的委员会投票。
还有第 53 条（共同财产的升级）必须适用“利益原则”，但这或多或少是一项特别征税需要特别决议的作品的资助方法。
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对于窗口，地层不是依靠“利益原则”，而是“服务专属于很多'。
http://www5.austlii.edu.au/a
因为窗口是只能按批次使用，他们的论点是这是批次的责任即使它是公共财产，也不会维护它。
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Ronin8317 写道...
对于窗口， strata 不是依靠“利益原则”，而是依靠“地段专属服务”。
我不相信曾经在法庭上通过过挑战。但是我看到了这个论点的建议。即使是物业经理。
我认为它的工作方式是门窗实际上被视为墙的一部分，而不是“服务”。如果一堵墙在细分计划中显示为公共财产，那么这很重要。 OC 必须维护那堵墙以及那堵墙上的任何门窗。
如果不是这样，维多利亚州的 OC 永远不必维护很多公共财产的门窗。
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Austman 写道...
我认为它的工作方式是门窗实际上是墙的一部分，而不是一项“服务”。
我同意 – 将窗口描述为一项“服务”似乎很奇怪。
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O.P.
我们的 AGM 是接下来。如果我建议维护/修理窗户（整栋楼）但他们拒绝了怎么办？那是他们可以依赖利益原则的地方吗？
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Unicorn-Horn 写道...
< p>我们的年度股东大会即将召开。如果我建议维护/修理窗户（整栋楼）但他们拒绝了怎么办？那是他们可以依赖利益原则的地方吗？这涉及到几个问题：
1.业主立案法团必须修理/维护公共财产。他们无法拒绝。但决定是否以及何时需要维修/维护可能是完全不同的事情。它并不总是明确的。因此，这是可以做出 OC 决定的地方。
2.一旦 OC 决定维修/维护公共财产，OC 就需要决定如何为其提供资金。如果通过特别征税提供资金，业主立案法团必须应用“受益原则”。如果它是通过年度预算和年费——即来自行政基金或维护基金，那么我不认为可以应用“收益原则”（我不是 100% 确定，但我看不出它是如何实现的可能）。如果这些工程有专门的预算，例如维护基金多年，那么它们应该如何获得资金。
3。除非是议程项目，否则不能在年度股东大会上决定上述任何一项。主要作品还需要报价等，其他的想法和建议只能在“其他业务”类型的议程项目下讨论，不能做出OC决定。
“利益原则”真的很棘手的。但是，到目前为止，我所看到的关于其应用的唯一 VCAT 挑战与年度预算未涵盖的 OC 共同财产工程的资金有关。所谓的“特殊费用”以涵盖“非凡”工程。
一些关于如何应用“利益原则”的 VCAT 指南在 Owners Corporation PS407621Y v Grundl (Owners Corporations) [2017] VCAT 1550 中，来自第 16 点：
http://www.austlii.edu.au/cg
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我在维多利亚州有一间公寓，业主立案法团，我不得不处理维护或缺乏那里的。基本上，要进行非紧急维护/保养，您必须说服足够多的业主，完成工作对他们有利，如果您决定自己完成工作，则需要获得 OC 的批准。
就我个人而言，我更希望所有业主公司无论规模大小都被要求委托和资助一项维护计划，并增加分层计划，以便他们更好地表明什么是共同财产，什么不是共同财产。即便如此，它也只是解决了筹集资金的问题，因为维多利亚州的维护计划并没有强制 OC 实际进行这项工作……这仍然需要在年度股东大会上通过一般性决议。
对于小型维护（草案排除者）我建议委托某人自己完成这项工作。
在下一次 AGM / GM 之前，要求将窗户维护添加为议程项目。如果在 AGM 之前有时间推动准备包含整个 OC 窗口的报价。做好准备，这种维护可能需要几年时间才能完成。
有多少公寓是业主自用的？值得与他们交谈以了解他们对工作的冷漠程度
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nomey1981 writes.. .
你必须让足够多的所有者相信它在他们的完成工作的好处
很公平，但这不是 OP 询问的“好处原则”。
维多利亚州的“好处原则”是关于谁结束的
据我所知，这是维多利亚州独有的一种筹资方式。
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O.P.
nomey1981 写道...
有多少公寓是业主自用的？值得与他们交谈以了解他们对工作的冷漠程度
不幸的是，只有另一个业主占用（这是一个只有 6 人的小黑人），而且他们没有似乎太过投入（他们对大多数事情的反应是“这只是一栋旧建筑”……我开始想我只是找人来修理我的窗户并付钱。我会让自己加入委员会在即将举行的年度股东大会上首先提出，希望从那里开始采取更积极主动的方法会更容易一些。
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第 47 (3) 节
在此section—
“服务”包括在受业主立案法团影响的土地上隐含地役权或权利的服务，或根据《土地法》第 12(2) 条为每块土地和任何共同财产的利益隐含地役权或权利的服务1988 年《细分法》。
注意
《1988 年细分法》第 12(2) 节可能暗示的地役权或权利是提供——
• 支持、庇护或保护；
• 通过或提供水、污水、排水、煤气、电力、垃圾、空气或任何其他性质的服务（包括电话、广播、电视和数据传输）；
•通行权；
• 完全、自由和不间断地进入和使用窗户、门或其他开口的光线；
• 维护悬垂的屋檐。
窗口也可以归类为“服务”，这取决于利害关系。
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HBK 写道...
窗户也可以归类为“服务”，这取决于利害关系。
正如 1988 年《细分法》第 12(2) 条所述，地役权和包括通行或提供服务在内的权利。
但“获取和使用窗户、门或其他开口的光线”被特别注明为访问权，而非服务。
< p>我注意到法庭案件裁定门窗实际上被认为是墙壁或部件我认为必须有一个特定的规则将窗户或门归类为服务。如果这样做的话，我怀疑 VIC 的 OC 法案将不得不更改为专门单独处理公共财产的门窗。因为，在维州，这样的裁决会引起混乱。窗户和门目前当然不被视为服务。
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利益原则会给业主带来问题，因为责任范围总是有争议的，律师的服务
没有它，人们就会看到明确定义的责任和权利，并决定为某些单位支付的价格。现在一切都取决于 OC 委员会的决定。人类是腐败的，我们知道他们会如何行事。
我不会花时间争论支持或反对任何影响我的财产的决定，我会出卖他们并确定地购买某些东西。
< BR>评论
那时它必须处于另一个状态，因为利益原则，如果有的话，已经通过最近的立法变化和法庭裁决得到加强。
它不是离开。
不在 VIC。
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谢谢 Austman，
我可能不得不卖掉我所有的投资公寓，买独立屋。它们带来的回报要少得多，但它们提供了更多的确定性，并且可能能够保住我的资产价值。
在新南威尔士州购买公寓也是我的另一条逃生之路。我以前住在那里。
我持怀疑态度的想法是，由于最初关于阳台的法院案件，立法者制造了更大的问题，即每个人都徒劳地与邻居争夺“公平”。这场比赛只会让律师和操纵性的 OC 委员会受益。或者这会为地块业主带来新的法律保险，让他们只需要向保险公司支付保费来支付所有支出，以避免突然向他们的单位发送 OC 账单吗？
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tonyAust 写道...
向保险公司支付保费以支付所有支出，以避免突然向他们的单位发送 OC 账单？< /p>
如果分层保险涵盖了一个问题，很多人可以独立于 OC 就此提出索赔。他们不需要 OC 的许可。
我不是受益原则（一种资助方式，受益越多支付越多）的忠实拥护者，但在某些情况下它确实有一定道理。< /p>
首先，效益原则不能应用于年度预算和征税。因此，OC 的常规主要项目一如既往地根据责任单位提供资金。因此，保险、管理、清洁、定期维护甚至长期偿债基金项目（如果有偿债基金）都照常提供资金。
收益原则通常会被用于非常规支出：有些事情需要完成了 OC 没有预算的事情。特别征税援引利益原则。实际上只有在这种情况下才适用利益原则。
虽然利益原则的应用方式最初取决于 OC 或 OC 委员会，但任何地块所有者都可以在 VCAT 对其申请提出质疑。这当然是一项任务，但 VCAT 已经给出了相当多的指导。
对我来说，如果出现一个没有预算的大件物品，只对从中受益的拍品收费是相当公平的。其他批次的选项是在 GM 处获得项目预算。
VCAT 规定的一些示例：
1。公寓楼的屋顶有益于该建筑的所有地段。由于利益原则，业主立案法团不能只收取顶层地段的费用，因为只有顶层地段会漏水。
2.公寓楼的屋顶有利于该建筑物中的所有地块，但不会有利于另一栋建筑物中的地块。根据效益原则，业主立案法团可以只对建筑物中正在进行（未列入预算的）屋顶工程的地段收费。
有时，地段所有者希望对公共财产进行一些高成本工程，因为他们对某事不满意。当所有其他地块所有者都满意时，利益原则允许业主立案法团完成工程，但向提出请求的地块收费。如果没有利益原则，OC 通常无法做到这一点，否则可能很难获得多数票。
但我不是利益原则的忠实拥护者。应用它是个问题。
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“因此，OC 的常规主要项目是根据他们一直以来的责任单位提供资金的。所以保险、管理、清洁、定期维护甚至长期偿债基金项目（如果有偿债基金）照常提供资金。”。可悲的是，当我们周围不只有诚实的人时，情况并非如此。我什至以老式的方式认为，OCA 的创建是为了让居住在公共住宅中的人们有信心，在公共住宅中，他们的责任应该以与他们住在独立房屋时类似的方式明确界定。不幸的是，维多利亚时代的立法者可能有不同的想法。
在我所在的 OC，委员会故意将预算设置为不允许任何不可预测的崩溃。有一个维护基金，但委员会决定他们将向任何要求任何未列入预算的服务的人收费。太疯狂了，公共污水管的下部被堵住了，楼上的废水上升到我楼下公寓的洗手盆里。 OC 修好了，但把费用给我了。经理说，我从维修中受益最大，因为废水上升并可能溢出我的洗手盆。审理此案的 VCAT 成员支持这种逻辑。我输了 VCAT 案子。从现在开始，我怀疑委员会也可能会向任何不幸的所有者收取挖掘任何他说对他的下水道造成问题的下水道管道的全部费用。
在维多利亚州，OC 法案已经变得疯狂。一位香港朋友（在 2000 年）建议我不要购买任何底层公寓时，就曾警告过我这种法律制度。这里的人宣扬法律，但他们不适用《立法解释法》要求的解释。
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