O.P.
你好，我希望有人能帮我处理一个荒谬的 PM，她对我们的保证金提出索赔，并带我们去 NCAT。压力很大，我不确定如何为法庭做准备以及要包含哪些信息。我以前从未做过这样的事情。我会告诉你事实，尽量不要长篇大论。
1.租了3年的房子，发现中介的物业负责人住在和我们同一街区的房子里，这是一个单独的产权，但房子离我们家有100米。我们住在那儿时，他曾多次进入我们的财产，向里看，躲在树后。当我们发现这一切都是有道理的。我曾多次通过电子邮件与他就房子进行通信，但不知道是他。我们从未被告知。我们知道后感到不舒服，所以给了正确的通知。
2.在发出通知后，PM 在我们不知情的情况下举行了 2 次开放参观，我们两次都出去了。
3.我们对物业进行了专业清洁，与 PM 一起参加了出口检查，她建议物业很棒，我们唯一需要注意的是更换地球仪和跳蚤处理，因为我们有一只狗。我们在 24 小时内完成了这项工作。我们没有签署退出报告，老实说，我什至没有想过或不知道这样做。
4.我们提交了保释金索赔。 5 天后，PM 通过电子邮件发送了一份房东想要修复的项目清单：
- 自从进入以来，墙壁上的油漆碎片和凹痕的数量
- 天花板上的模具将需要拆除 - 看起来还没有清理过
- 其中一间卧室的灯具丢失，可以在进入的入口中看到
- 后卧室的防蚊纱窗有一个洞
-地板/踢脚板的划痕和损坏数量
- 厨房墙壁未清洁
她附上了出口报告 - 检查日期为 17 月 2 日。上面是她20/2签的，里面有我们去检查的照片，还有3天后20/2的照片。她没有提供除上述以外的任何其他细节，也没有提供每件索赔物品的照片细节。退出报告中没有我们在传入时发送的评论。
5.我们回复要求解释为什么在出境检查时没有告知这一点，为什么照片的日期有差异，请提供与每个索赔问题相关的详细信息和逐项照片。
6.她回答说：
我们的问题不在于房屋的清洁，而是狗造成的损坏，以及在开放房屋期间不可能发生的损坏。请查看传入的照片以比较传出的照片。
7.所以现在不是清洁？小狗？我们只有 1 个。这是关于损坏的。什么伤害？她没有回答我们在上一封电子邮件中提出的问题，并且再次含糊其词，没有提供具体细节。我们当时没有对此做出回复。
8. 1 周后，在我们的债券将被释放给我们的那天，她通过电子邮件发送：
由于我没有收到您发送的电子邮件的回复，我们已经收到了解决所发现问题的报价。总的来说，维修费用为 1,510.00 美元。但是，我们只希望您支付 $1,250.00。 （休息室百叶窗 500，卧室百叶窗 310，维护维修 440）如果我在今天营业结束前没有收到您的消息，我们将对您的保证金提出索赔。她附上了质量较差的照片、百叶窗报价，但没有详细信息或说明。
9.所以现在她声称百叶窗需要更换，以前从未提出过。她没有告诉我们具体是哪个百叶窗以及它们出了什么问题。传入报告称百叶窗有轻微的撕裂和痕迹，我们补充说百叶窗很脏。她也没有说明索赔的 440 美元维护维修费用是多少？那么之前邮件中提出的问题是不是不再被索赔了？
10.一旦要求澄清，我们就会回复，提供问题的详细分类、维修费用、照片。应该注意的是，百叶窗已经在该物业中使用了 10 年！
11.她含糊地回答：
看看你租前和租后的照片。
12.收到电子邮件 15 分钟后，她要求停止保证金，第二天我们收到 NCAT 的听证会日期
13。 NCAT 索赔状态代理只是索赔百叶窗和维护费用。那么他们提出的其他物品，他们还能索赔吗？
13.我对与代理人打交道的不专业程度感到不知所措，并且一直觉得我在用头撞墙试图获得一些细节。感觉自己快疯了。
这是我在法庭上说的话吗？我们有案例吗？感谢阅读和帮助:)
评论
thisismathilda 写道...
我会告诉你事实，尽量不要长篇大论。
你失败了 :o) 说真的，当你去NCAT 保持你的观点简短而中肯。法律对所有的华夫饼都不感兴趣。
我们没有签署退出报告，老实说，我什至没有想过或不知道这样做。
你应该有一本解释所有责任的小册子，现在无知实际上是没有辩护理由的。租房时的第一条规则是没有握手协议这样的东西。把你所有的信件写下来。这不是粗鲁只是明智。
我们住在那里的时候，他已经多次进入我们的财产，向里看，躲在树后
这是违法的。需要“安静地享受”您的财产. 但是你能证明这已经发生了吗？
PM 在我们不知情的情况下举行了 2 次开放参观
这是非法的。即使在通知已发出后，也需要书面通知才能进入该物业给予.Agai n 你能证明这件事发生了吗？
https://www.fairtrading.nsw.
然而，阅读本文表明对违规行为没有固定的处罚，只是您应该联系仲裁庭。
1 周后，在我们的保证金被释放给我们的那天，她通过电子邮件发送了
您的房东正在遵守此处的流程。她已在 7 天内向您发送了法律要求的信息（报价和最终报告）。
我建议您与租户协会联系。这里有两个完全不同的问题，您不应尝试将它们混为一谈。
1) 您的房东违反安静享受并在未通知的情况下非法进入房屋。
2) 保证金项目.
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首先，很多物业经理/房东都是骗子，他们认为租户保证金就是他们的钱，所以你的经历太普遍了，恐怕.
以下不是法律建议：
提到的大多数项目（例如飞幕上的孔、踢脚板上的划痕）在 3 年后绝对是正常磨损，我认为是 0%他们有机会要求修理这些。
如果您 3 年前搬进来时的报告已经说明百叶窗已损坏，那么除非您严重损坏百叶窗，否则他们有从您那里获得保证金的机会（即使如此。 ...)
我不知道声称“维护成本”是什么意思，但这对我来说听起来像是垃圾。
您不需要使用专业清洁剂，您只需要离开房子时保持与您搬进来时相似的清洁度。鉴于您在入住报告中注意到东西很脏，这再次表明 PM 没有理由索取您的押金。
我怀疑您在 NCAT 会过得很好，但没有足够的细节可以确定。我有 3 次让 PM 试图对我进行这些特技表演，我只是提交了保证金退款表，他们没有提出异议，他们只是为了轻松/免费赚钱。你的 PM 听起来很咄咄逼人，也许是自信，也许是缺乏经验。也许她只是想向房东收取她在 NCAT 的时间，这与我对 PM 行为的看法是一致的。 :)
从目前的情况来看，您可能犯的唯一错误是没有在第一时间提交保证金退款表。
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< p>你的行为非常合理。整个交流都是通过电子邮件进行的，这对您来说很方便，因为 PM 在最终检查后反复移动球门柱的方式将被清楚地记录下来，但并没有很好地反映出来。
在 NCAT，默认位置是保证金是您的钱，应该退还给您。房东/代理人有责任证明他们对此有任何索赔。如果您对财产造成非正常磨损的损坏，他们可以要求您支付保证金。
“维护”是一个荒谬的索赔，因为维护财产显然是房东的责任。< /p>
要索赔百叶窗，他们需要证明您损坏了百叶窗，并且无论百叶窗处于何种状况，都不是合理磨损造成的。如果百叶窗已使用 10 年，这与法庭极为相关，您在那里居住的时间也非常重要——3 年很重要，百叶窗、地毯等物品在正常使用时会磨损，最终需要更换。
对于任何损坏索赔，都会考虑相关物品的预期寿命。为计算预期寿命，NCAT 将参考的一个非常重要的指南是 ATO 的折旧时间表。事实证明，2004 年以后购买的百叶窗的预期寿命正好是 10 年。请参阅此处，第 40 页：https://www.ato.gov.au/upload
（如果假设百叶窗的预期寿命为 12 年，即使您确实对它造成了一些损坏他们和他们需要更换，NCAT 应该裁定您只负责部分更换费用，因为您可能给房东造成的绝对最大成本是百叶窗的使用年限减少 2 年，即百叶窗的十二分之二 (17%)重置成本。）
您应该能够在此基础上驳回索赔。只需提出：
(a) 您不知道造成的任何损坏（这应该足够了 - 房东的工作是证明它，而不是您的工作来反驳它）；
(b) 您在那里住了3 年，预计会出现一些磨损；
(c) 百叶窗已使用 10 年，需要更换，因此 PM 要求您支付全部更换费用是不合理的
不要不要提出不当访问和检查，因为它与保证金索赔无关。
以上都不是法律建议，但好消息是您可以联系您所在地区的租户咨询和宣传服务，并且他们会为您提供建议，并且可能会出席听证会。现在就联系他们，做好准备。你绝对没问题。
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pgdownload 写...
这是非法的。即使在发出通知后，也需要书面通知才能进入该物业。你能再次证明这件事发生了吗？
他们可能已经发出了书面通知，但租户没有收到通知，或者如果通过电子邮件发送通知会变成垃圾邮件。所以这可能不违法。所以它可能的租户并不知道这件事，但通知已经送达。也许通知被张贴了，但被狗吃了，或者邮递员丢了。
thisismathilda 写道...
我们住在那里时，他曾多次来过我们的财产，往里看，躲在树后。
pgdownload 写道...
这是非法的。您需要“安静地享受”您的房产。然而，你能证明这件事发生了吗？
房子共用一个街区。我很难想象这个。像半？还是联排别墅？
因此，如果代理人“进入他们的财产”并假设在外面“查看”那么代理人是在共同财产上吗？如果是这样，那不违法，他们在公共财产上，往里看也不违法。
据我所知，躲在树丛后面并不违法。取决于树在哪里。在共同财产上？在一个由租户控制的区域，上面写着“禁止进入”？
没有明确说明它不确定是哪种方式。
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已删除
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thisismathilda writes...
keep it to what they're claimed
这 – 保持事实和简洁。
不要提出发现代理住在我们附近
不相关，在这一点上没有区别。
关于具体损坏的详细信息
他们已经完成了回复：已经向您提供了哪些信息。其他信息将需要在法庭上提供，并且必须被所有各方看到。
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thisismathilda 写道...
她对我们的保证金提出索赔，并带我们去 NCAT。
标准操作程序，IME。
我们对财产进行了专业清洁，
我们在 24 小时内完成。
你有收据吗？他们会提供帮助。
您是否在开始租赁和离开时（在清洁工完成后）拍摄了带有时间戳的照片？我希望如此。
thisismathilda 写道...
并参考租赁法（如果适用）？
我是否需要提供有关折旧和 ato 规则的信息？
不，NCAT 成员已经熟悉它们，无需告诉他们。
我对 NCAT 的建议是让一切都简短而有趣.只有事实没有情感。将你的证据、相关收据、电子邮件、你的照片等按时间顺序放在一个文件夹中，索引在前面。这将使您更容易通过并节省时间。 NCAT 成员不喜欢任何人浪费时间四处摸索。
也只有在有人说话时才说话。不要打断 REA 或成员，即使 REA 吐出一大堆谎言（尽管做出肯定不会这样做）。你会被告知什么时候说些什么。
记住，无论 REA 获胜或失败，他们的出场费都将从 LL 中扣除，这就是为什么我怀疑他们为了这笔费用做出这些虚假声明。
由于 REA 已经提交了 NCAT 申请，他们有责任说服 NCAT 为什么他们应该接受您的保证金。您只需要出示证据表明您已经履行了作为租户的职责并且没有疏忽大意。
最好不要提出代理人住在我们附近并且经常来物业吗？
最好不要提出来吗？ p>
在这种情况下它是无关紧要的，应该在它发生时得到解决。那艘船已经为您启航，这将由当前租户来解决。
NCAT 每天都会看到这些虚假声明，他们知道自己在做什么，所以您应该没事。
如果你愿意，你可以带一个支持者，甚至精神上的支持，但他们不能说任何话。
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O.P.this帖子已编辑
感谢您的回复，它非常有帮助！
我已经打电话给租赁倡导者，他们说他们被淹没了，无法提供帮助。 :(
kablam 写道...
“维护”是一个荒谬的说法，因为财产维护明确是房东的责任。
< p>在展示此内容时，我是否需要解释我们要求对“维护成本”进行细目分类，并在适用时参考租赁法？要索取百叶窗，他们需要证明您已损坏他们以及他们所处的任何状况都不是合理磨损造成的。如果百叶窗使用了 10 年，这将与法庭极为相关，您在那里居住的时间也将如此——3 年很重要，诸如此类的项目百叶窗、地毯等在正常使用时会磨损，最终需要更换。
我需要提供有关折旧和 ato 规则的信息吗？
以及百叶窗使用年限的证明?
他们能否提出更多未包含在原始 NCAT 申请中的项目进行索赔？
由于他们没有提供具体损坏内容的详细信息，他们会在听证会上告知吗？我们有时间查看吗？
再次感谢您抽出宝贵时间提供帮助。非常感谢。
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thisismathilda 写道...
我需要提供有关折旧和 ato 规则的信息吗？
你有没有仔细阅读我的回答？不，这毫无意义。
还有百叶窗的年龄证明？
您所知道的是他们至少有 3 岁。如果需要，NCAT 成员将直接向 LL 索取该信息。
在提交此信息时，我是否需要解释我们要求对“维护成本”进行细目分类，并在适用时参考租赁法？< /p>
如果您在电子邮件中有它，那么不，因为这应该涵盖它，如果它是口头请求，则将其包含在您的声明中。实际上，您可以将其包含在您的声明中，如果您有电子邮件，则可以将其定向到证据文件夹中的页码。
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O.P.
是的，我做了，非常感谢。您的意见是最有帮助的。我正在用这些问题回复某人发表的另一篇文章。我是一个长期的观众，但从来没有发过帖子，所以回复包括引用在内的个人回复对我来说有点陌生。即使我离开大学不久！
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thisismathilda 写道...
所以回复个人回复包括引号对我来说有点陌生。
很多新发帖者被引号系统抓到，不要难过。
最后一个提示，不要出汗.是的，这可能会让人伤脑筋，即使你去过几次，我住过的所有租约都有虚假的清洁保证金索赔，所有这些都被驳回了，我的最后一个 REA 实际上被 NCAT“告知” member.
冷静和镇定是这里和组织的关键。事先喝杯茶，这就是我所做的:)
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Oscar Oscar Foxtrot 写道...
甚至如果 REA 吐出一大堆谎言（尽管肯定不会）。
我从未去过法庭，NCAT 成员如何回应某人脱口而出/指责对方公然骗子？
thisismathilda 写道...
所以回复包括引用在内的个人回复对我来说有点陌生
突出显示您的文字想要引用，在电脑上你会看到一个框出现“引用这个选择”点击它。在移动设备上会发生类似的事情。更多信息/wiki/wp_faq#forum_crash_course
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此帖子已编辑
SierraVista 写道...
躲在树后是据我所知，这并不违法。
我相信在某些情况下，房主住在附近，只是喜欢路过（在人行道上）并查看房子。租户注意到了，这最终进入了法庭。
但是我同意房东的不良行为可能不是这篇文章（或听证会）的重点。 OP 应重点关注与押金直接相关的事件和沟通。
很抱歉，从法律上讲，房东似乎有一个表面上的案件。提到的所有物品都属于可能可被视为不合理损坏的物品（发霉、物品丢失、踢脚线破损、墙壁凹痕）。百叶窗可能值得商榷。
kablam 写道......
你不知道造成的任何损坏
虽然租户我我对有关损坏的沟通感到沮丧我看不出任何要求房东提供此类信息的要求吗？当租户搬走时，这个地方应该完好无损，无知不是借口。房东有 7 天时间检查并提出索赔（他们已经这样做了）。房东必须提供退出文件的副本（完成）和损坏报价（完成）。
IMO 的裁决很可能对房东有利。
< em>“物业经理在例行检查中密切关注的一件事是霉菌。霉菌会聚集在阴暗潮湿的区域，例如厨房、浴室和地下室。正常磨损之外的损坏包括厨房台面的缺口，划伤的瓷砖和木地板，墙壁、天花板、地板上的痕迹以及地毯上的污渍”
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pgdownload 写道。 ..
我看不出有什么要求房东提供这样的信息吗？
通常有要求提供给NCAT和答辩人具体具体的损坏情况（租户），在听证会之前。将指示 OP（如果尚未）向 NCAT 和 REA 提供他们的证据。
EĪS 写道...
NCAT 成员如何回应某人脱口而出/指责对方公然撒谎？
通常通过关闭它们，我实际上看到 REA 指责租户说谎。 IMO，这种肯定真的毫无意义，因为任何一方都可以撒谎而不会因此被点名。
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Oscar Oscar Foxtrot 写道...
通常需要指定要提供给 NCAT 的实际损坏情况
他们似乎已经做到了（IMO 相当好）：
- 数字自进入以来，墙壁上出现了很多油漆碎片和凹痕
- 天花板上的霉菌需要去除- 看起来还没有清理过
- 其中一间卧室的灯具丢失并且可以在进料中看到
- 后卧室的防蝇屏有一个洞
- 地板/踢脚板的划痕和损坏数量
- 厨房墙壁尚未清洁
- 请see the photos from the ingoing to compare the photos of the outgoing
她附上了出境报告。 OP 最初与房东的问题让我有点震惊。到目前为止，从我所读到的内容来看，房东是有条不紊的，并且在他们的主张中勾选了所有方框。
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SierraVista 写道...
据我所知，躲在树丛后面并不违法。
我认为警察可能会称之为跟踪。很遗憾 Op 在他们住在该物业时没有向警方报案。
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您可以要求对索赔的项目进行成本明细并通过电子邮件发送一封单独的电子邮件，内容是房东在树后监视您，并且没有房屋开门通知。
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O.P.
问题是每次 PM 通过电子邮件发送时，她都会添加其他项目.她在第一封电子邮件中发送的照片没有显示任何问题。
第二封电子邮件 - 声明这与清洁无关，而是关于狗造成的伤害。什么伤害？那么这是否意味着清洁问题不再是问题？
第 3 封电子邮件 – 百叶窗损坏，之前从未提及。并声称维护费用，但没有提供具体费用。
评论
O.P.
是的，我们有照片。现在摇头问我们为什么离开它。
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