O.P.
大家好，
我想对此提供一些反馈。我相信会有人和我有类似经历的人。
两个月前，我在墨尔本东南部的一次拍卖中购买了一套房产。没有人来参加拍卖并被通过。由于我在拍卖中，我在拍卖后进行了协商并确定了价格并签署了该房产的合同。房子目前已出租，业主住在其他地方。就我而言，我想搬入该房产。
几周后，我询问卖方是否愿意提前 15 天和解，他们的产权转让师对此予以确认。就在提前结算的前一天，供应商产权转让师表示，他们的供应商银行尚未准备好结算。所以我们同意按原合同日期结算。在交割当天，他们的银行再次确认他们尚未准备好交割，交割被推迟。
2天后，卖方产权转让师确认卖方银行已准备好交割房产，但再次确认当天，卖方银行并未出面。我们可以在 PEXA 中看到供应商银行没有接受他们的结算任务。 PEXA 中的每个人都接受和解（供应商产权转让师、我的律师、我的银行），但供应商银行不接受和解。签署结算日期后两周，卖方银行及其产权转让师还没有任何消息。
我的律师已对该房产提出警告，以表明我们购买该房产的意图。我目前正在出租，想尽快搬到这个房子。
我对这种情况很担心。我的律师说我们可以带他们去法庭，但显然聘请律师和法庭费用是有成本的。除此之外，还需要时间来解决这个问题。该房产的经纪人表示，他们已要求租客在几周内搬出房屋。
以前有人遇到过类似的情况吗？据说，没有法律规定卖方不遵守协议。合同中的处罚是针对买方未在约定日期结算的。
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PacificRing 写道...
有谁知道吗？以前也经历过类似的情况。据说，没有法律规定卖方不遵守协议。合同中的处罚是针对买方未在约定日期结算的。
不，这种情况永远不会发生，就好像......
卖方没有任何处罚，您只能针对具体履行情况（即完成合同）提起诉讼。
如果银行不配合，则卖方欠银行的债务可能超过结算时的应付金额，并且没有足够的资金来偿还
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你提前释放押金了吗？
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O.P.
没有，押金还没有释放尚未发布。
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显然，维多利亚州对此问题的常见解决方案是与卖方协商额外的结算时间以及无论如何您现在都可以搬进来的能力。
评论p>
早期占领基本上都会得到一份许可协议。
你可以搜索一下这个词。这似乎只是在维多利亚州完成的事情（例如，新南威尔士州没有提供如果供应商未能解决问题该怎么办的选项，而这就像在维多利亚州要做的事情列表中的第一项或第二项，如果供应商未能达成和解）。
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PacificRing 写道...
该房产的代理人表示，他们已经要求租户在几周内搬出房屋。
要求向您或您的律师/产权转让师提供一份搬出通知副本，以确认日期。
请记住，如果不是这样写的，那就没有发生。
无法为供应商未完成和解提供太多帮助，但请与您的产权转让师/律师交谈并从那里开始。
>
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这篇文章已编辑
首先，我假设标题搜索按预期返回，并且没有来自第三方的警告等。供应商名称也完全匹配，等等。没有什么奇怪的事情发生。
老实说，这是一个艰难的情况，令人失望的是，没有为买家提供更好的保护。
我曾经遇到过这种情况，据我记忆，结算被推迟了几周。
完全相同的情况，供应商银行还没有准备好在日期上结算，直到结算当天才真正发现。
我确实记得得到我的律师要求他们的产权转让师做出解释，但没有得到任何答复。供应商的产权转让师表示，他们需要额外的时间，据我记忆，大约需要两周时间，然后确定了新的日期。第二次尝试一切都很顺利。
在你的情况下，我简直不敢相信这是银行的错，因为他们他们的结算程序确实得到简化，据我们所知，银行表示他们已经准备好了。难道是供应商自己没有及时收到银行要求的东西，就像上面 2UP 的场景一样。但为什么银行会事先表示他们已准备好解决，因为他们知道与供应商的问题尚未得到解决。
抱歉，不必再进一步处理。
老实说，我认为你只需要再试一次。询问供应商运输员需要什么时间范围并设置另一个日期。
祝一切顺利。
acormac 写道...
您基本上会获得早期入住的许可协议。
如果房产永远无法解决，您确实面临着必须再次搬出的风险，但在此之前您应该获得免费租金，这应该可以抵消您的费用，除非我我错了。有趣的想法。
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首先，我们只是猜测。
我不会急于下结论并责怪供应商银行 - 目前为止。
从银行方面来看，房产已经拍卖，银行不会再通过拍卖获得更多收益。银行通常不会花很长时间来完成文书工作。有些和解最终需要 30 天。
。银行将要求卖方签署文件，授权银行进行卸货并参加结算。供应商可能没有签署文件
。卖方可能已签署了物业支持的担保，该担保将需要不同的担保。供应商可能正在努力解决额外的安全问题，或者不像银行建议的那样（通常是定期存款）
。也可能是租户不搬家，我们以银行为借口
。贷款可能是固定的——供应商可能不喜欢摆脱固定贷款的成本
。如果和解金不足以支付贷款，银行就不会取消抵押品赎回权。
您的律师会认识相关银行。在过去，律师只会打电话给银行询问发生了什么事。
遵循律师的建议 - 他们是合格的
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我将冒险猜测该财产是交叉抵押的，而解除银行在最终确定新安排方面进展缓慢（这通常涉及对剩余的担保财产进行正式估值。< /p>
无论如何，请您的律师询问卖方的律师，放电银行到底有什么阻碍。假设您想继续购买，您唯一真正的选择就是等待。< /p>
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O.P.这篇文章已编辑
谢谢大家的回复。
每次我的律师拨打卖方产权转让师的手机时，他们都不接电话，并且他从来不回电话。也没有电子邮件回复。过去两周，供应商产权转让师没有回复。这很奇怪 - 就像他们完全消失一样。
我们没有联系与供应商银行。如果我的律师通过正常渠道致电卖方银行，您认为他们会回应吗？一种选择是通过 PEXA 向银行提出问题，看看他们是否会做出解释。就我而言，现在已经完成了 3 次尝试，但所有这些情况都未能解决。在第二次尝试中，VEndor 的产权转让师表示银行已准备好结算，但银行拒绝接受 PEXA 的任务，并且在结算日，什么也没有发生。两天后过户员再次回来并给出了新的日期，但那天也没有发生任何事情。他们的银行再次没有接受PEXA的任务。供应商过户人最后通过电子邮件回复说，银行案件官员已离开银行，他们正在等待新的案件官员来处理案件。他们可以带一个日期。
我会索要一份代理提供的空缺通知副本。至少我可以确认他们已要求租户搬出。
早期入住许可协议是一种选择。但我在占用房产的同时需要支付租金吗？我在论坛上看到有许可费。该房产的市场租金与我现在为我的房子支付的租金相比相当高。
我怀疑卖方没有故意向银行提交一些文件，意图推迟结算以了解情况如果我选择退出合同。
我与另一位律师交谈，他说我有以下选择：
a) 对财产提出警告
b)发出通知以具体日期解决。
c) 如果他们仍然不遵守，请发出通知以进行法律诉讼。
律师表示可以向卖方收回法律费用如果我们必须去法院。
我做了产权搜索，结果与房产中提到的完全一样并且没有任何警告。只有供应商银行被视为抵押权人。
如果他们确实交叉抵押担保，它不应该显示在标题中吗？
如果此案确实提交给法院，银行是否会被视为抵押权人？作为答辩人或责任方包含在宣誓书中。
我想知道银行是否有义务告知买方产权转让师延迟的原因？
此外，是否有义务考虑到 Sec32 合同中没有撤销条款，导致和解无法最终确定或完成的任何原因。是否有义务敲定合同，因为这被认为具有约束力？
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2UP 写道...
不，这种情况永远不会发生，就好像......
供应商不会受到任何处罚，您只能针对具体履行情况提起诉讼，即完成合同。
合同是每个人的朋友。
出于某种原因，人们似乎认为销售合同只能对买方进行处罚。我上次购买的企业有每天 1000 美元的未能结算条款（基本上是预期的每日利润），基本上是为了确保他们拥有所有 PPSR 以便结算。
始终阅读合同并使其发挥作用为你而不是反对你。
当我们购买现在的房子时，我们确实在交割前协商提早入住（因为我们想打磨地板），并支付了每天 1 美元的胡椒粉租金并释放了押金，作为已故的遗产，谈判要容易得多，因为没有人住在那里。
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现实检查。
卖家的产权转让实际上是问题所在。< /p>
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Hefeweizen 写道...
卖家的产权转让实际上是问题所在。
或者它听起来像是供应商和他的产权转让师可能已经与他断绝了联系，因此拒绝回应买家的询问。
听起来像是一场噩梦，OP希望我有一些更好的建议，但我会放弃这种尝试尽快购买。归根结底，您无法强迫某人将其财产出售给您，而且听起来供应商比他的银行更故意玩游戏。
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对于供应商Conveyancer拒绝接听电话/电子邮件的问题，您是否亲自尝试过致电他们？如果没有，我建议尝试一下。您可能不会得到您想要的答案，但这可能会有所帮助。只是要小心你所说的话，不要连累自己。
PacificRing 写道...
如果他们确实交叉了抵押担保，它不应该显示在标题中吗？ ？
没有。产权仅显示获得该财产的抵押人。它不会表明同一笔贷款也以另一处财产为抵押。
如果此案确实提交法院，银行是否应作为被告或责任方包含在宣誓书中。
一般来说没有。
我想知道银行是否有义务告知买方产权转让机构延迟的原因？
银行有隐私法需要遵守。因此，他们不会透露他们和客户之间的任何私人信息。
此外，考虑到 Sec32 合同中没有撤销条款，是否有任何原因导致和解无法最终确定或完成？ .
导致合同无法最终确定的原因有很多，您已发现其中之一。
是否有义务最终确定合同，因为这被认为是具有约束力吗？
是的，有义务。这就是为什么您被告知您可以对供应商采取法律行动以迫使他们采取行动。有时候，提起诉讼就足以让他们把手指抽出来，把事情搞砸。
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PacificRing 写道...
>有没有人遇到过类似的情况。据说，没有法律规定卖方不遵守协议。合同中的处罚是针对买方未在约定日期结算的。
您应该询问您的律师，因为您的问题取决于和解条款，而我们对此的线索/可见性为零
< BR>评论
PacificRing 写道...
该房产的代理人表示，他们已要求租户在几周内搬出房屋
这是一个相当紧张的租赁市场。我只是想大声说出来，但租客是否有可能还没有搬出。业主可能已发出离开通知，而租户可能没有遵守。 VCat 等待时间并不长，如果您的合同中有空置财产，这可能会阻碍结算
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PacificRing 写道...
有没有人经历过类似的情况。据说，没有法律规定卖方不遵守协议。合同中的处罚是买方未在约定日期结算。
如果我没看错的话，你想把结算日期提前15天。你没有说你是否改变了合同上的结算日期。如果您没有，那么原始日期仍然有效。
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CheaperThanDan 写道...
出于某种原因人们似乎认为销售合同只能对买方进行处罚。我上次购买一家企业时，我有每天 1000 美元的未能结算条款（基本上是预期的每日利润），基本上是为了确保他们拥有所有 PPSR 以便结算。
我也不知道为什么合同中没有对卖方进行处罚。我买的最后一套房子，标准合同对卖方因延误而受到经济处罚，并有 2 天的宽限期。在这种情况下，出现了问题，因为卖方交叉抵押了他们的财产，但他们在开始缴纳罚款之前几个小时就完成了。
无论如何，对于OP来说似乎为时已晚，您只需要完成整个流程即可。
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如果卖家继续不合理地不和解，您可以获得法院命令，迫使他们和解。
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如果卖家继续不合理地不和解，您可以获得法院命令，迫使他们和解。 p>
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CarefulWhatYouWishFor 写道...
我只是想大声说出来，但租户是否有可能还没有搬出< br>如果是这样的话，您可能会认为卖方会传达这一点。
无论如何，除非合同是空置，否则结算仍然可以进行，租户就会成为OP的问题。
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