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我目前居住在分层计划中，我收到了有关将于 6 月 20 日星期四举行会议的通知。
我注意到有一些非法动议：
>1.有修建围栏和更换游泳池瓷砖的普通动议，但我认为两者都需要特殊决议。特别是，没有提及新围栏或游泳池瓷砖的颜色和外观。
为了清楚起见，拟议的围栏位于联排别墅的最后面，并且和游泳池根本没有关系。问题是是否需要特别决议而不是普通决议。
2．有一项动议要求业主“批准”居民面临的下一阶段的进水调查，这是一个常见的财产问题。我认为物业委员会应该有法定义务来监督这一点，而不是要求业主投票。
对于问题 1），我查阅了互联网和我在这里得到的建议（新南威尔士州：物业决议 - 什么是必需？ | LookUpStrata）似乎与此处的建议不一致（https://www.cbp.com.au/insig
对于 2），我认为即使出于某种奇怪的原因，业主拒绝了调查，业主立案法团将违反 S106，此事可提交给 NCAT，要求业主履行职责，将公共财产保持在可接受的标准，且不出现洪水问题。
我想知道是否有是否有针对上述非法动议的判例法？
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我猜测进水调查的成本将超出委员会授权批准的成本因为这样的临时股东大会需要批准费用。
不确定为什么您认为这项动议完全非法
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O.P.
对于2) ，委员会根本没有支出上限，调查动议也根本没有提到任何费用？
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读过你的帖子，但无法弄清楚为什么你对此感到担忧。 Strata 有义务解决这些问题，并选择提出一项动议，以随时通知业主。
点点 1. 法律要求泳池必须围起来。 Strata 必须这样做。
点-点 2. Strata 必须修复泄漏，无论成本如何。 如果超出预算，那么他们必须调整预算。 他们不能说“对不起单位业主。 忍受你的泄漏；修复成本太高。”
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TomCole 写道...
点点 1. 有法律要求泳池设有围栏。 Strata必须这样做。
围栏与游泳池无关，拟议的围栏位于联排别墅的最后面，并且在10多年前就被拆除了，所以不清楚为什么我们需要这个背。我认为我们需要一项特别决议，并且需要指定栅栏的样式/颜色。
我对栅栏感到担忧，因为它似乎没有任何用处，只会对两位物业委员会成员有利。住在最后面。
对于游泳池的修复我没有任何问题，但同样，重新调整到新的样式需要特殊的分辨率，而不是普通的分辨率。不过，我主要对一句话有意见。
从我的角度来看，如果这些不是正当议案，难道不应该被视为无效吗？我想知道当需要特别决议但被错误地作为普通决议提出时，适用的法律是什么。
点2. Strata 必须修复泄漏
这是我的我也理解，但鉴于没有指明费用，请问这项动议的理由是什么？也没有提及该动议的预算。
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allegro 写道...
从我这边来看，如果不作为正当动议，难道不应该被视为无效吗？
为什么无效？
https://www.nsw.gov.au/housi
投票类型
可以在会议上对不同类型的提案进行投票。
一些常见的示例包括批准向您收取的征费金额、批准维修计划或批准对附则的更改。
不同的提案将需要不同数量的业主进行投票根据其单位权利赞成：
一般决议（也称为简单多数票）不使用单位权利。每个业主对他们拥有的每一处房产都拥有一票投票权。该动议必须有 50% 以上的人投票才能通过。
特别决议是按单位权利投票。对于要获得批准的提案，反对票数不得超过 25%
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canon1d 写道...
为什么它们无效？
建造新围栏（与游泳池无关）并重新铺设游泳池根据该法案第 108 条，带有不同外观新瓷砖的泳池区域需要特殊解决方案。
https://classic.austlii.edu.
此外，建议的游泳池工程费用超过 30,000 美元，因此我们需要两个报价。这是法律的一项新变化，要求所有方案获得两个报价 (https://www.chambersrussell.
由于议案仅指定普通议案，且每个替换选项只有一个报价，因此不能被视为有效。
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allegro 写道...
我注意到有一些非法动议：
虽然我不是专家，但谷歌搜索一些信息基本上会发现你没有提供足够的有关问题的信息。
首先，普通动议与特殊动议归结为每手需要超过 2000 美元的特殊动议业主支付工程费用，或将产生某种影响的变更（即：规则变更）或授予聘请法人团体经理代替委员会行事的权力。另一个区别是需要赞成的票数。选择其中之一并没有太多其他原因
（注意：我要表达的观点是，虽然有不同的运动选项，但就需要获得的内容而言，差异可能很小。完成，因此推动其中一项最终不会获得任何结果（如果需要完成工作，则需要完成）。
围栏问题可能完全属于成本问题。 。这也可能是比购买其他围栏更“便宜”的选择，这些围栏更靠近游泳池，被评为“游泳池安全”。尽管这也可能取决于旧栅栏被拆除的原因（即：修复成本太高等）。 总的来说，无论哪种方式都缺乏信息。
泳池瓷砖确实需要更多信息。瓷砖虽然坚固，但随着时间的推移会磨损，因此潮湿时的抓地力可能会成为一个问题，这会成为泳池安全问题，而不是风格问题，因此不需要特殊的动作。
至于进水的问题，大概不用提价格，因为它还是和原议案一样，只是延续而已。据猜测，这将需要更多的探索性工作，这意味着更多的工人，因此在工作进行期间，公共区域会受到干扰（并且无法进入）。不需要引用，因为这是上一次投票的进度变化。
至于第一个问题缺少第二个引用，我只能假设还有其他引用获得，但它们被视为不合适，因此这可能是只提出一个选项的原因。
人们必须记住，委员会只对选项给出是/否答案。所有讨论都应在提出动议之前完成。
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greenhawk 写道...
首先，普通动议与特别动议归结为每块土地所有者需要超过 2000 美元的工程成本
在新南威尔士州，当您想要建造新的公共财产或改变公共财产时，需要特别决议财产，请参阅上面发布的 SSMA 2015 第 108 节。
这意味着我们是否要建造新围栏或更改游泳池的地板（两个不同地点的两个完全独立的问题） ，需要特别决议。泳池面积升级费用3万多，还需要两个独立报价。
围栏问题，不用做，我来之前就已经拆了，我在这里住了 9 年多，这从来都不是问题。我们整个建筑群也存在结构性问题，我认为需要首先解决。
之前根本没有涉及进水问题的动议，据我所知，除了OC之外别无选择必须修复它。这就是为什么这对我来说是一个奇怪的动议，因为它没有任何意义。
作为背景，这些分层委员会成员完全无视法律，所以这就是为什么我想更多地了解法律职位在这里。我看到的问题是，虽然这些动议似乎是非法的，但我不清楚 NCAT 会在多大程度上加强这些规则。过去有几位业主因为这个问题而离开，剩下的业主可能不太关心，所以这就是我们面临的情况。
考虑到这些动议不合法，问题更多的是关于，NCAT 将在多大程度上强化这些规则？我真的很喜欢这里的判例法和先例...
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allegro 写道...
问题更多的是考虑到这些动议不合法，NCAT 会在多大程度上强化这些规则？我真的很喜欢这里的判例法和先例......
也许尝试一下 Reddit 上的相关副编辑之一，你可能会在那里找到更多律师。
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我不是律师，但我想问重建以前属于共同财产一部分的栅栏是否改变了共同财产，或者只是将共同财产恢复到原来状态的补救工作？
我认为首先没有通过一项特别决议来将其删除？
同样，对游泳池瓷砖的更改是否会改变公共财产，或者只是修复？
>
对这些事情采取法律行动的问题是，你最终要支付一部分费用来捍卫它。尽管 NCAT 设计为在没有法律代表的情况下运作，但您几乎可以保证，如果您将分层经理和/或分层委员会带到 NCAT，他们会寻求法律建议。
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O.P.< p class="reference">Braveheart81 写道...
我假设没有通过特别决议来将其移除？
围栏被移除超过 10 个几年前，我在这里住了九年，我们不需要栅栏。我的想法是，现行法律适用，因此，如果我们正在构建不存在的东西（除非它完全相同或极其相似），我们将需要一个特殊的解决方案。
但即便如此，我们也不会'不知道栅栏的颜色或样式。除了后面的两名委员会成员之外，栅栏对任何人都没有好处。
游泳池将地板换成瓷砖需要特殊解决。这是因为我们试图通过将公共财产的人行道改为瓷砖来修复它们，但最终失败了，因为需要特殊的解决方案，因为它改变了公共财产的外观。当时的物业经理和律师证实了这一点。
虚伪的是，正是同一群暴徒拒绝我们改变人行道，现在他们想在游泳池发生同样的事情并试图绕过特别决议。
问题在于NCAT是否会加强这些规则。众所周知，物业委员会成员完全无视法律，但这里的业主要么离开，要么就是不肯打扰。不幸的是，在我看来，只有当我们有积极且警惕的业主，他们关心自己的钱如何花时，法律才会发挥作用。
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allegro 写道...
游泳池把地板换成瓷砖需要特别决议。
一般决议和特别决议的区别在于投票方式只要存在 25% 的单位权利（并且其征费是最新的），就会被计算在内。
您可以随时要求计算单位权利，而不是举手。< /p>
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一些分层支出只会使某些地块受益，这并不意味着它是不合适的。
如果这两块地块最初被围起来，那么对他们来说是完全合理的现在有栅栏了。
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qak 写道...
如果这两块土地最初被栅栏围起来那就完美了他们现在拥有围栏是合理的。
我确实同意，有时会有一些支出只对某些地段有利，并且立法中没有任何内容可以阻止这种情况（即。并不违法），但是否合理则是另一回事。
然而，潜在的非法之处在于，该动议并未以特别决议形式提出，而且我们不知道围栏的颜色或类型。我更感兴趣的是，当一项动议没有以正确的决议提出时会发生什么。
栅栏也完全位于地段之外，即他们已经像其他人一样拥有栅栏，但想要在外面再有一个栅栏由于某种原因他们的财产。如果只是他们的地块边界的栅栏，我会同意重建。
从离开的原业主进一步挖掘，栅栏在那里只是因为当时远处的高速公路没有任何栅栏。后来，高速公路上加了栅栏，所以最后面的栅栏被拆除了。这也是它首先被删除的原因，因为不再需要它。
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allegro 写道...
<然而，潜在的非法之处在于，该动议并未以特别决议形式提出，而且我们不知道围栏的颜色或类型。我更感兴趣的是，当动议未在正确的情况下提出时会发生什么t分辨率。如果原来有围栏，并且替换围栏的颜色/样式与原始围栏相同，则不需要特殊分辨率
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Zepthiir 写道...
如果原来有栅栏，并且替换栅栏的颜色/样式与原始栅栏相同，则将有一个特殊决议不需要
是的，同意，但我们不知道正在替换什么，因为引文中说颜色待定等......而且没有人知道原来的栅栏是什么样子，因为它不在那里至少 9 年。
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O.P.
只是分享这个判例法，我相信它回答了我的一些问题：
http:// phillipparussell.com.
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O.P.
我还发现了这一点，这可能对处于类似情况的其他人有用：
https://muellers.com.au/2017
业主立案法团决定更换其建筑物外墙的所有窗户。 做出这个决定是因为窗户又旧又破，有些下雨时会漏水。 对于某些窗户，不再提供替换零件。 更换建筑物内所有窗户的决定是否需要普通或特别决议？
这个问题的答案取决于业主立案法团是否有合理必要更换所有窗户。 反过来，这取决于所有窗户是否已达到使用寿命、无法再进行适当维护、无法修复并需要更换。 如果窗户已达到其使用寿命，并且除了更换之外没有办法保持其良好维修，则可以通过普通决议授权更换窗户的决定（第 106 条）。 但是，如果某些窗户尚未达到其使用寿命，或者通过持续的维护和修理仍能保持良好状态而无需更换，则必须由专门的人员做出更换所有窗户的决定。决议（第 108 条）。
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