关于维州的印花税优惠，一直政策繁多，条款复杂。即使是业内人士，也经常弄错。今天就为大家讲解下：Off-the-plan duty concession。
1、什么是off-the-plan duty?
Off-the-plan duty concession，意思是，当购买者在任何建筑工程开始或完成之前购买房地产通常被称为期房。财产的应税价值是合同价格减去合同日期或之后发生的建筑成本。当您购买期房时，您可能有资格获得计划外的印花税减免。
该减免适用于以下方面的合同：
土地和建筑打包项目（House & Land Package）
多套垂直开发项目（例如公寓楼）
多套水平开发项目（例如低层公寓和townhouse）
翻新项目（例如从工厂改为住宅公寓，保留原有建筑外壳）
2、哪些人符合资格？
1、首次购房者和自住购房者都可以享受。
2、所有购买者都必须年满18岁，除非购买者是具有法律残障人士的监护人。
3、该优惠不适用于公司或信托计划中购买财产的信托受托人。
3、哪些房屋符合资格?
财产的应税价值是合同价格减去合同日期或之后发生的建筑成本。
①价格限制：
首次购房者
首次购房者房产的应税价值必须为$750,000或以下。
自住购房者
自住房产的应税价值必须为$550,000或以下。
②自住限制：
至少有一个购买者必须在拥有该财产后的12个月内（通常是过户）开始连续12个月在内长期居住。
如果不满足居住要求，将重新评估职责，并取消所有优惠或豁免。
4、与之前比有什么变化？
2017年7月1日前：
期房印花税优惠政策适用于所有购买者，并且适用于所有类型的房地产，包括自住房、投资房和商业房产等。
现在： 对于房产有了具体的类型限制，必须是自住房产，并且对房产应税价值也有限制。
5、案例解析
案例一：
David签署了一份合同，以74万澳元的价格购买新开发的住宅。他在施工开始之前签署了合同。这是 David 的第一套房产，卖方通知David，他的合同价中的$333,000澳元将用于建造他的房产。
解析：
David有资格获得“ First Home Owner Grant ”和首次购房者印花税税减免。
David的房屋的应税价值为$407,000（$740,000-$ 333,000）。当财产的应税价值为$600,000或以下时，他可以免除首次购房者的印花税，并获得FHOG一万或两万的补助。
案例二：
首次购房者Asha和Alex签订了一份合同，以计划中的$1,150,000澳元购买房屋，作为他们的第一套房。这对夫妇在施工开始之前就签署了合同。
解析：
Asha和Alex需要缴纳印花税但可以享受首自住印花税的优惠。
Asha和Alex符合符合首自住标准，但无法获得FHOG。因为他们的房屋合同价超过了FHOG上限的$750,000。
卖方告知Asha和Alex，合同价格中的$517,500将用于建造房屋。房屋应税价值为$632,500（$ 1,150,000-$ 517,500）。
虽然这超出了印花税全免的阀值$600,000，但Asha和Alex仅需按首次购房者优惠税率缴纳$632,500部分的印花税。
案例三：
2017年7月1日之后，Sisi签署了一份合同，以$700,000的价格购买这套计划外的公寓。她不是首次购房者，但计划在购买的公寓居住。并且在施工开始之前签署了合同。卖方告知Sisi，她的合同价中的$525,000将用于建造她的公寓。
解析：
Sisi的公寓应税价值为$175,000（$700,000-$525,000)。这低于非首次购房者的$550,000房屋应税价值上限。
因此Sisi有权享受期房印花税优惠政策并且仅需按一般税率缴纳$175,000部分的印花税。如果没有期房印花税优惠政策，Sisi将支付$700,000部分的全额印花税。
案例四：
在2017年7月1日之后，Leon 签署了一份合同，以90万澳元的价格购买一套计划外的联排别墅。他不是首次购房者，而是购买联排别墅作为他的房屋居住。当他签署合同时，施工处于框架阶段。
然后，卖方通知Leon，他的合同价$283,500澳元将用于建造联排别墅的其余部分。
解析：
Leon的联排别墅的应税价值为$616,500澳元（$900,000-$283,500）。$616,500高于非首次自住房置换时的可享受自住房印花税减免的$550,000房屋应税价值上限。
因此，Leon无权享受印花税减免。他必须按一般税率缴纳$900,000澳元部分的全额印花税。
