三年一度的澳洲联邦大选即将在2022年5月21日举行。从历史上看，大选和房产政策有着密切的关联。那么，作为普通买家该如何利用这个契机呢？
联邦大选与房产政策
2022年5月21日即将进行联邦大选，回顾过去，我们可以看到大选和房产政策有密切的关系。
1985年取消负扣税的滑铁卢
1985年工党政府针对民众的抱怨（房价过高），决定全面取消负扣税，但事与愿违，18个月内主要首府城市租金大涨，当时的总理霍克重新恢复了负扣税。
2019年联邦大选工党为什么会输？
原因之一或者说是重大原因是工党提出要是对负扣税进行重大改革。
2022年的工党识时务为俊杰
工党候选人阿尔巴尼斯今年竞选不提取消负扣税，深刻领会前车之鉴。
2022年财政预算送了三份大礼
从新财年起，FirstHome Guarantee首次置业保障计划新增25000个名额（加上以前的1万名，共计每年有3.5万个名额），允许首次置业者以低至5%的首付购买符合条件的住宅物业，而无需支付贷款人的抵押贷款保险。
1. Regional Home Guarantee
从2022年10月1日至 2025年6月30日，支持一万名符合条件的购房者，包括非首次购房者和永久居民，以低至5%的首付在偏远地区购买或建造新房。
2. Family Home Guarantee
从2021年7月1日到2025年6月30日，每年支持5000名符合条件的有孩子的单亲父母购买他们的第一套住房或以低至 2% 的押金重新进入住房市场。
3. Home Guarantee Scheme
该计划的房价限额提高，NSW最高90万澳元，其他州也都有上调。
收入要求
First HomeGuarantee年收入低于12.5万澳元的首次置业单身人士，或年度总收入低于20万澳元，且同为首次置业者的家庭才可以申请。
有专家说这些政策无异于扬汤止沸，无法从根上解决问题住房不足的问题，醉翁之意不在酒（解决住房问题），而在拉选票也！
普通买家大选前能干什么？
4月16日悉尼拍卖清空率50%，4月23日悉尼拍卖清空率59%，而去年同期的拍卖清空率在80%以上。
房市降温，不要浪费了一场大选，别人谨慎我贪婪，在大家持币观望的时候，或许就是你出手的好时机，尤其是大选前的两周。
因为工作原因，我接触到不少的买家，目前这个时期，最爱问的两个问题如下：
第一，现在买房合适吗？
第二，如果买，我该买哪儿？
先不着急回答你的问题，我们来看看悉尼4月23日的三笔交易。
1. 离悉尼CBD五公里居然有$134万的独立屋
大家看地产新闻，看到的是某某house卖了一个天价，卖了一个record，这种新闻关注的是卖家的利益，不是买家的。
我作为买家中介，关注的是买家的利益，所以，我关注的通常是新闻不刊登的交易。
提出一个问题，在2022年4月下旬，离悉尼CBD五公里有134万澳元的独立屋？你相信吗？
地址：9 ReserveSt Beaconsfield NSW 2015
这个独立屋位于Beaconsfield，有买家对这个区不熟，其实离Green Square火车站也就600米，离市区五公里，属于Sydney City Council管辖。
土地面积240平米，10.82米前宽，10.67米后宽， 左右的深度分别是21.69米和23.52米，2021年7月1日评估的土地价值为105万澳元。
上次销售记录，2017年4月1日 售价132万澳元。
这个房子原打算2022年4月23日拍卖，并在拍卖前几天将原定的拍卖指导价从150万澳元降到127.5万澳元。
有买家打算23日参加拍卖，结果拍卖前一天，也就是4月22日拍前售出，售价为134万澳元，23号的原定拍卖取消。
这个价格比2017年购入价仅多了2万澳元。
我们将地价除以本次购入价，得出地价占房价比：105万澳元/134万澳元=78.35%，很难找到比这么高的。
这个deal的优点：
A 地价占比高
B 已经有DA
C 前一手没有挣钱
D 离市区5公里独立屋不多，是稀缺品
E 离火车站600米
F 周边三房公寓1M+
这个deal也有不足：
A DA有效期期内是建还是不建？
B 板房
C 有点吵
D 租金不高
笔者认为，如果合同里面没有什么特殊事项，对买家来说，这是一笔好交易。对卖家来说，绝对亏钱了。
这个house卖得比周围便宜，肯定是有原因的。我想一定有买家接受不了某些缺憾，笔者表示理解。当你有几百万的时候要想想一百万刚出头的买家，当口袋里的钱不太多的时候，用只能买公寓的钱买到了house，尽管有缺憾，作为买家，你会选哪个？
我不卖房，只是分享信息和提供思考问题的方式。
2. Epping house有1000㎡土地卖多少钱？
Cumberland St是Epping的好街之一，4月23日该街的8号进行现场拍卖（见上图）。
8 Cumberland St Epping的地价是201万澳元（2021年7月1日评估价）土地面积 999.1平米。前脸宽18.29米，深度54.86米，这条街75%为自住买家，我们能猜出4月23卖了多少钱?
拍卖共有三组买家出价，现场竞争并不激烈，最后以260.4万澳元成交。
我们算出地价占房价比为：201万澳元/260.4万澳元=77.18%，这个比值也是非常高的。
中介提供的信息说新买家可以翻新，加建和重建。作为想买房的你，觉得这笔交易如何呢？
3. Hunters Hill也能找到$300万+占地720㎡的house
我们先查一下Hunters Hill的中价位，414万澳元。中价位超过400万澳元的区在悉尼并不多。这样一个中价位，能买到300万澳元+的house吗？
答案是可以，我们一起来看一下。
地址：30 Barons Crescent Hunters Hill NSW 2110
土地价值190万澳元，土地尺寸21.69/21.34乘以31.93/35.86，720平米。
这个房子的前庭是32米，是更长的一面临街，而不是短的一边，这和大部分house不同。通常来说，前脸越宽越值钱。
房子内部面积215平米，车库45平米。
2022年4月23日，现场拍卖，指导价340万澳元。现场从350万澳元起拍，拍到362万澳元无人出价，拍卖师出vendor bid 365万澳元，最后成交！
我们计算一下地价占房价比：190万澳元/365万澳元=52.05%
有人说这个比值没有前两个高。通常来说，如果在豪宅区，达到这个比值已经非常高了。
当然，也有人说这条街位于Hunters Hill的边缘地带，且后面是森林，价格便宜一点也正常。但从拍卖现场看竞争并不激烈，有一点无疑，房市真的降温了。
从这三笔交易我们看到了什么？
A 离市区5公里居然有1.34M的独立屋
B Epping一千平米的地居然只要2.6M（离市区18公里）
C 公认的好区720平米带游泳池只要3.65M（离市区9公里）
无论你是想买1M，2M，3M都有潜在的好的deal。
清空率这么低，为何买家不赶快找Deal呢？
再好的市场，也有差的交易；再坏的市场，也有好的交易。我们在看看大势的同时，更要仔细地研究具体的deal。
目前这个阶段，说买的理由如下：
A 看好目前的房市，竞争不激烈
B 首期已有，贷款已预批，不买房干什么？
C 别人犹豫我贪婪
D 第四，和去年比，有更多的好deal
说不买的理由也很充分：
A 已经涨了这么多，恐怕买在高点
B 大选在即，大选后政策不明朗
C 加息在即， 后面会发生什么还不好说
D 很多人都在等，我也顺便等等
我们想买房，就不得不研究卖房人的心态。
我们思考，卖家为什么要卖房呢？不外乎以下七种原因：
A 已经退休，看到房市在高点，卖掉去养老
B 小房换大房，已买新房子，卖掉小房补贴大房
C 大房换小房，子女长大，大房不好打理
D 去世
E 离婚
F 搬迁
G 投资房不挣钱， 乘着房价好卖掉离场
如果不是以上原因，房主大概率是不会卖的， 因为卖掉后， 大部分买家能做的事情还是买房。
综上所述，只要deal找得好，没有什么所谓的时机，有首期有贷款就可以开始研究deal，大选前很多买家在观望，但总有人不得不卖，趁大部分买家袖手旁观，你可以乘机买起来。
澳洲联邦大选在即，你我几乎没有可能当上总理，但出手买套房还是有可能的。
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