Blackstone 发生了什么事？
随着利率不断攀升，欧洲房地产价值持续下跌，近日全球最大的另类资产管理公司黑石集团（Blockstone）有5.3 CMBS（商业抵押贷款支持证券）违约1亿欧元已引发持续关注。该债券是芬兰公司 Sponda Oy 发行的办公室和商店组合。
那么首先我们来说说什么是CMBS。
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商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 是由商业抵押贷款池中的抵押贷款组成的债券。这些抵押贷款通常包括写字楼、购物中心、工业园区、酒店等商业房地产贷款。CMBS 将这些商业抵押贷款池打包成证券组合，并通过出售证券为其融资。
简单的解释就是，CMBS打包了一些商业地产的抵押贷款，这个打包的商业地产的未来收益，将在未来偿还本息未来，再通过资产证券化，制成债券发行给投资者。
CMBS的结构类似于住宅抵押贷款支持证券（Residential Mortgage-Backed Securities，简称RMBS），但CMBS面临的风险高于RMBS，因为商业地产贷款通常规模较大，信用评级较低，违约率较高。因此，CMBS的收益率通常高于RMBS，反映出投资者较高的风险承受能力。
该事件是在 2 月份报道的，当时黑石计划征求债券持有人的意见，寻求将债务偿还延期一年。这将使他们有更多时间处置资产和偿还债务。然而，债券持有人“出人意料地”投票反对该提议。经过两周的谈判，黑石集团最终未能就债务偿还计划与所有相关方达成统一协议。
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然后 Blackstone 在一份声明中说，“这笔债务与 Sponda 投资组合的一小部分有关。
我们对持有人没有认可我们的提议感到失望，我们继续对 Sponda 的核心投资组合及其管理团队充满信心。”
但也有机构人士认为，CMBS是一种资产证券化产品，资产支持证券的主要还款来源是标的资产的现金流。
如果CMBS违约，必然是标的资产的现金流出出现问题，导致无法足额支付应付本息。在这种情况下，发行新的CMBS实际上可以扩大债券持有人的份额。
遗憾的是，目前市场形势不佳。欧洲央行和美联储加息速度很快，大家都不太愿意接手。
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此外，此次违约实际上可能与黑石旗下的房地产投资信托基金BREIT（黑石房地产收入信托）挤兑有关。
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投资于去年10月开始回笼，资金达到18亿美元，占资产规模的2.7%。虽然金额超过2%，但黑石集团仍允许赎回。
11月，更多投资者想要赎回。这次黑石没有完全同意，只是允许了不到 50% 的申请，总计约 13 亿美元。
因此，在 12 月，恐慌席卷了黑石投资者，他们开始进行大规模赎回。黑石只好将赎回比例降至 0.3%。这一操作让投资者闻到了不一样的气息。当日，公司股价一度暴跌12%，收盘价跌幅超过7%。
今年1月，赎回金额再上新台阶，达到53亿美元，其中仅允许赎回13.25亿美元。 2月份还有39亿的赎回请求，套现的只有14亿。
在这一点上，笔者认为黑石可能正在遭受这场流动性危机。
去年12月，黑石再次宣布，拟以12.7亿美元向VICI出售米高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%的股权。
今年1月24日，据可靠消息称，黑石正洽谈收购其在印度最大的房地产投资信托公司Embassy Office Par约一半的 ks (EMBA.NS) 被出售给私募股权公司贝恩资本，按当前价格计算价值高达 4.8 亿美元。
1月26日，黑石集团以2.4亿欧元的价格出售了位于巴塞罗那的Planeta总部大楼。最终利润不得超过4%。这是一项紧急提现操作。
1 月 31 日，由亿万富翁 Kwek Leng Beng 控制的 City Developments Ltd. (CDL) 表示正在谈判收购历史悠久的 St位于伦敦的凯瑟琳码头 (SKD) 住宅和商业综合体，估价为 4 亿英镑。
短短几个月时间，黑石套现超过25亿美元，但金额似乎还不够。同时，加州大学向BREIT投资45亿美元。曾有人说加州大学是在默默发财，但从这些情况来看，这无疑是一个险棋。
从股价来看，黑石目前处于下行区间，数日内在区间上沿徘徊，近期股价值得关注。
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如果流动性问题得到解决，那么 Blackstone 近期不一定会违约。
一系列事件的背后，主要是在资产价值下降和利率上升的环境下，人们对房地产资产的表现提出了质疑。
在欧美房市的巨大压力下，黑石可能实际上已经陷入了困境。
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