澳洲澳洲利率4.1%后房地产股市将如何走（图）

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澳大利亚东部时间6月6日下午2:30，澳大利亚储备银行宣布加息25个基点至4.1%。这是本轮加息周期以来澳储行第12次加息。自去年5月以来，累计加息400个基点。

加息主要依据月度通胀数据

12个月月度CPI指标上涨至4月6.8%，高于3月的6.3%，高于预期的6.4%，打破了自2022年12月月度CPI达到8.4%峰值以来的连续三个月下行趋势，此次涨幅最大的是房市（ +8.9%)、食品和非酒精饮料 (+7.9%) 和交通 (+7.1%)。

月度通胀回升 最低工资上调 机构上调利率峰值预期

继此前月度通胀数据公布后，高盛预计澳洲联储将在6月和7月双双加息25个基点，达到峰值利率4.35%。昨天，6 月 5 日，德意志银行预计澳大利亚储备银行将在 9 月份将现金利率上调至 4.6% 的峰值，高于此前预测的 4.1%。德意志银行预计澳洲联储将在本周的 6 月会议上加息 0.25 个百分点，8 月和 9 月也会采取类似举措。

根据澳交所利率观察工具显示，5月31日月度CPI数据公布后，25bp的加息幅度有望升至22%。预期上升至 37%。

“雪上加霜” 最低工资上调加剧通胀担忧

6月2日周五澳洲公平工作委员会宣布，澳洲最低工资将从7月1日起上涨5.75%。此前公布的4月趋势失业率维持在3.6%的历史低位，表明劳动力市场依然过热，没有放缓迹象.此外，工作效率问题一直低迷，没有得到改善。在此基础上，进一步提高最低工资加剧了澳洲联储最担心的工资价格螺旋效应，对经济增长没有正面影响。

从细分数据看月度住房通胀数据，4月CPI租金上涨15%，个体户购买新房月度CPI下降17%。

( 来源：澳洲移民局 Statistics, Monthly Consumer Price Index Indicator)

新住宅：贷款减少建筑许可下降

澳大利亚新住宅建筑许可跌至 11 年来的最低水平，4 月份经季节性因素调整后的建筑许可环比下降 8.1%，远低于预期的 2%。其中，公寓许可大幅下降16.5%。 4 月份建筑许可同比下降 24.1%。疲软的住宅房地产投资将继续拖累经济。

新增贷款数据也支持这一观点。澳大利亚 4 月新增住房贷款月度下降 2.9%，其中新增自住业主贷款下降 3.8%，低于预期的 3%。从趋势上看，今年以来新增贷款额度也在下降。 2023年一季度澳洲住宅抵押贷款违约上升，后续需关注房地产市场抵押贷款违约风险。国际货币基金组织（IMF）和澳大利亚四大银行的分析此前已经暗示了这种风险。这是因为与美国等其他国家相比，澳大利亚有大量的浮动利率抵押贷款。

既然存在违约风险，大家的还贷和生活成本也都很高，会不会因为无力贷款而大量卖楼？

我们不这么认为。此前引用的建筑数据显示，市场上住房库存不足，劳动力和材料成本上涨推动新屋价格在截至 4 月份的一年中上涨 9.2%。住房需求强劲。下图显示了澳大利亚目前的住房竣工率和人口变化情况。联邦预算中公布的净海外净移民在2022-2023年为40万，2023-24年为31.5万。可以明显看出，按照目前澳洲住房数量的持续下降，未来至少两年的住房缺口都会非常大。

因此，当供不应求且住房成本上升时，房主不可能以低价出售，加之移民的快速返回，对利率上升不太敏感的购房者的需求增加进一步支持房地产价格。 Corelogic 房地产分析数据。��表明澳大利亚房地产和住宅价值在2月份触底反弹。房地产市场的前景取决于利率，在降息之前房价不会大幅上涨。但随着稳定利率的预期不断升温，房地产市场已经形成的低点将迎来试图利用他们的进入获利的买家涌入。

租赁市场依旧火爆

4月租金CPI环比上涨15%前一个月，租金今年一直在上涨，而且这种趋势很可能会持续下去。央行行长菲利普·洛威也相当无奈地建议增加一栋住宅的住户数，这变相说明短期内对租金上涨的问题并没有很好的应对。租赁市场仍然紧张，供应不足导致的低空置率可能会持续数年。租金增长的上升可归因于公寓市场租金的飙升，尤其是在最大的首府城市，如墨尔本和悉尼，租金供应短缺推高了租金，加上海外移民的需求增加，因此租金上涨可能会保持上升趋势。

澳大利亚零售销售数据持平

澳大利亚零售支出自年初以来放缓趋势在4月份持续. 4月零售效率月率为0%。平均而言，从 2022 年底至今，零售支出一直持平或放缓。消费者继续减少可自由支配的支出，以应对高生活成本的压力。消费弹性是经济能否承受加息的关键因素。目前数据尚未大幅回落，进一步支持澳储行继续加息。

加息消息公布当日，澳元和美元当日收涨0.81%，而ASX200澳股指数收跌1.2%。

投资机会与趋势：澳股 澳元

加息对澳股不利，因为资产的风险偏好会驱使资金撤离股市。但对于澳股中的众多优质个股来说，这或许是投资者入市的好时机。比如锂矿，氢能，强制消费。受影响较大的部门是由于运营成本增加和利率上升导致消费者需求减少，例如可选消费部门。

加息本身对澳元应该是利好，但很多人发现最近澳元跌至近六个月低点0.6458。这是因为澳大利亚在全球加息过程中并不被认为是一个强有力的参与者。即使在这次加息之后，澳大利亚目前的利率为4.1%，邻国新西兰的利率为5.50%，而美国的利率为5%-5.25%。然而，加息也是一把双刃剑。尽管澳储行加息进程不那么激进导致澳元疲软，但也为缓解经济衰退留下了空间。澳洲经济的韧性也是澳元的支撑，这也是澳元近期虽然走弱，但一直在区间运行的原因。支撑位在 0.6564 和前低点 0.6458。上行阻力位关注前期高位0.6675和0.6710。再往上看，0.6820 区域可能是一个重要的阻力区域。

当然，除了澳大利亚和美国加息的影响外，由于对中国经济的依赖和商品货币的属性，澳元也不容忽视。日前，中国宣布刺激经济和支持房地产市场的消息提振了澳大利亚股市的矿业、煤炭和铁矿石板块。澳元作为商品货币势必受到影响。中国经济复苏增速此前未达预期，后续密切关注中国经济数据。下半年中国经济增速的提升将成为支撑澳元的主要长期因素。

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