蒂姆和梅坐在学区的一块旧地上。他们打算推倒旧房子，在同一块土地上重建两栋较小的独立屋。
老房子一直是他们的PPR（Principle place of residence），也就是主要住所。
拆完房子后，夫妻俩打算把其中一套新房留作PPR，另一套作为期房卖掉。
近日，律师突然来电，要求他们缴纳GST。是什么原因？从税务会计的角度来看，涉及哪些税务问题？
其实地块的划分方式有很多种，都取决于许多外部因素。
你得先征得市政府的同意，还要准备好手头的资金。那么，分完之后，你打算如何处理手头的土地或者房子，是直接卖地，还是先重建再卖。是现房待售，还是期房？是先住后卖，还是先租后卖？或者像前面的例子一样，住一套，卖一套？
题目不能一下子讲完。今天我们要和各位读者朋友探讨的是地块的分割与转卖。
土地分割和出售的一般理解
如果把整块土地分割然后卖掉，就是通常，由此产生的收益被视为资本收益并需缴纳 CGT。
但是，如果同时满足以下两个条件，则收入被视为普通收入收入而不是资本收益：
- 分割的意图或意图是以盈利为目的。
- 通过开展业务、业务运营或商业交易获取利润的过程。
如果上述行为是开发商买生地卖熟地，很容易区分。
一般人普遍认为，如果我卖一块空地或一套房子来居住，又不通过公司、信托等复杂结构进行经营，怎么会和商业活动有关呢？
在ATO看来，他们不在乎表面现象，他们关心的是实质交易本身。
如果交易操作背后存在明显的营利性质，则不能认为CGT的税法概念可以单独适用。
所以，首先要判断是收入还是资本，这是非常非常重要的判断，因为纳税的数额可能会有很大的不同。
土地划分关系和CGT
——整块土地分成两个或两个以上的独立产权
- Capital if and only if you sell sended lands 收益或资本损失的发生
也就是说，在分割自己的时候没有CGT，只有在处理分割土地的时候。
如果与住宅相关的土地被出售，土地产生的收入通常被视为资本收益。只有一种特殊情况，当该住所允许自住免税时，连带的土地也可以享受同样的免税待遇。
土地分割出售与GST的关系
一般情况下，属于建筑、出租和为私人目的出售房屋它不谈论商品及服务税或任何东西。
如果您在以下情况下分割和出售土地，您有义务申报GST，
- 有营利意图
- 从事commercial operations
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- 是商业或商业交易
请注意，即使它只是一次性房地产，您仍可能需要注册 GST，并需要正确申报交易的商业活动表格。
如果您实在不确定自己是否属于以上类别，您可以联系 ATO 请求私人裁决进行裁决。
这时候要申请私人裁定GST，需要很多证据。以下证明文件供读者参考。
- 土地所有者是否已注册 GST
- 土地所有者是否经营企业或企业，以及企业的性质
- 什么是地块购买时间
- 地块购买时是否有建筑物
- 地块购买后是否使用过
- 地块购买后有没有改善？
- 您的业务范围
- 卖家卖给您时有没有申请Margin Scheme？
- 您打算在出售房产时申请保证金计划吗？
- 您参与的任何细分或开发活动的详细信息
- 如果正在进行细分, 是否考虑分割土地 出售地块的原因及详情
- 您需要准备好与本次交易相关的所有文件，包括从购买土地到出售土地的合同, Leases, Trust Deeds and Valuation Reports etc.
未来我们会继续结合土地分割后不同场景的处理，与大家分享与我们日常息息相关的税务话题人们。
感谢阅读，我们下期再见！
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