澳洲租金管制能否缓解澳大利亚住房危机？

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租房者在澳大利亚住房危机中首当其冲，住房质量差和租金上涨过快的故事经常成为头条新闻。

支持者提出的一种解决方案是通过冻结或限制租金上涨来管理租金。

绿党呼吁在全国范围内冻结租金，作为支持阿尔巴尼亚政府的澳大利亚未来住房基金的条件。

尽管澳大利亚部分地区和世界其他司法管辖区已经实行租金管制，但专家警告说，这并不是一个容易解决的问题。

我们现在谈论的租金管制是什么？

澳大利亚提出的两种方法是租金冻结和租金管制。

绿党呼吁的租金冻结意味着房东不得提高现有租户的租金。根据该法律的构思，它还将阻止房东提高租户之间的租金。

租金上限仍然允许房东增加租金，但限制了租金上涨的频率和幅度。

租金管制在哪里实施？

首都领地于 2019 年引入了控制措施，将每年租金涨幅限制在通货膨胀率的 110%。例如，每周租金为400澳元，在通货膨胀率为7%的情况下，租金可以相应增加至430澳元。如果房东想进一步提高租金，他们必须解释原因。

在德国，超过一半的家庭租房，价格管制自 20 年代以来就一直存在。该系统名为 Mietpreisbremse，即“租金价格制动”，于 2015 年推出，规定房产租金不得高于由指数确定的当地市场价格 10% 以上。

其他国家，如爱尔兰、苏格兰和西班牙，已经限制了某些紧张市场的租金上涨。在加拿大，大多数省份都设定了当年租金上涨的百分比。

在纽约，为了应对二战期间的住房短缺，纽约于 1943 年实施了广泛的租金管制，但一些住宅仍与历史租金价格挂钩。

控制措施有效吗？

周一，首都领地首席部长巴尔表示，租金上限是防止“最恶劣形式的租金上涨”的保障措施。

Corelogic的数据显示，堪培拉的租金一直是个例外，因为它的租金略有下降——截至6月份的一年里，该市的住宅租金中位数下降了1.9%。

但巴尔表示，租金管制只是解决更广泛的租金和住房危机的共同努力的一部分。

“它们只有在供应量大幅增加的情况下才会发挥作用，”他说。 “因此，首都地区的出租房产比例从10年前的26%增加到现在的31%。这里的出租房产数量增加了约50%。” %。”

他补充道：“我不会建议设定租金上限，除非你有办法大幅增加供应。关键是供应、供应、供应，然后你可以考虑其他监管干预措施。”

专家表示，在国际上，租金管制在某些领域是有效的，但在其他领域却喜忧参半。

布鲁金斯智库对马萨诸塞州剑桥和旧金山的一项控制措施进行的研究发现，这些措施可能会促使房东将其房产从租赁市场上撤下，并将其出售给租户，以便他们能够以市场价格获得房产。

澳大利亚住房和城市研究所总经理Michael Fotheringham也表示，房东也可能将其房产从长期租赁市场中撤出，转而在Airbnb等网站上进行短期租赁，以最大限度地提高投资回报。

布鲁金斯学会的研究还发现，租金管制的批评者认为，这种机制几乎没有给房东维持房产的动力，因为他们无法通过提高租金来收回投资。

但租金管制的支持者，包括首都领地的巴尔，表示出租房产的最低质量标准确保房东只出租适合居住的房产。

澳大利亚的监管可行吗？

对于冻结租金，所有接受《卫报》采访的专家均表示，这在澳大利亚是不明智的，只能作为战时等紧急情况下的短期措施，以避免大规模无家可归。

关于租金上限，许多专家指出的一个关键问题是，大规模的“机构投资者”是许多租金管制的海外市场的常态。

但在澳大利亚，所谓的父母投资者是出租房产的主要所有者。

弗瑟林厄姆说，这意味着房东可能依赖出租房产作为他们唯一的收入。如果他们不能如愿提高租金，他们就会尝试通过其他方式寻求最大回报。

在本周的评论中，巴尔还呼吁养老金基金更多地投资于澳大利亚住房，因为所有权模式将改变推动房东行为的动力。

那么现在是时候开始实施了吗？

昆士兰大学城市规划系副教授多丽娜·波贾尼 (Dorina Pojani) 表示，虽然冻结租金对澳大利亚来说过于极端，但与通胀挂钩的租金上限将会有所帮助。

波贾尼说：“这不应该被认为是奇怪的，因为我们确实对社会上的其他物品（例如药品）设置了上限。这些东西非常重要，需要进行监管。当市场不为我们服务并且让我们窒息时，我们会控制它。”

波贾尼提到了供应短缺，并表示严格的驱逐控制至关重要，以阻止房东通过驱逐租户来收取更高的房产费用。

迪肯大学金融讲师阿米塔·杰恩 (Ameeta Jain) 认为，在实行租金上限之前，供应量必须增加。

“澳大利亚最大的问题是人口增长如此之多，但住房存量，包括社会住房和经济适用房存量却下降了。供应不足，正因为如此，我认为租金管制不会发生在澳大利亚，”贾恩说。到处都产生与海外相同的效果。”

“出租房产不够，而且总有一些人有能力支付溢价，因此租金管制实际上可能会帮助这些类型的租房者，”她说。

http://www.theguardian.com/aust ... alia-housing-crisis

审查
药物？食物？活力？难道这些不应该被限制更多吗？政府无能，抽血浇灭底层大火，金字塔顶端却还在疯狂牟利

评论

我们先冻结土地税，还有市政费、利息、维护费和杂税……

评论
我们只谈租金管制而不谈利率管制吗？利率从2%涨到6%，50万的贷款每周多了380美元，那么租金每周增加300-400美元有什么问题吗？
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