“目前很明显，澳大利亚的房价将继续上涨。
这是基于逻辑、数学和常识的。
<归根结底，我们没有建造足够的住房来满足不断增长的住房需求。尽管通胀飙升、利率上升，但今年房价仍将面临上涨压力。但这并不是绝对的。当利率上升到足够高的水平时，房价将停止上涨。
很大程度上取决于通胀能够在令央行感到不安的水平上维持多久。
澳大利亚近期人口激增主要是由于移民突然增加和激增，而这不仅仅是推动人口增长的因素。
例如，澳大利亚储备银行公开对今年早些时候宣布的移民计划表示惊讶，预计到 2023 年净移民将增加数十万。
正如一位领先经济学家所说，移民的增加推动了整个经济的需求。< /p>
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham“重新开放边境和大规模移民的后果不仅推动了总需求的进一步增长，而且也提振了劳动力供给。”
但显然，对住房的需求也不断增加——来澳大利亚的人需要有地方住。
布洛克瑟姆说，这对住房市场的影响是显而易见的。 ”
“澳大利亚重新开放边境和大规模移民导致住房短缺和租金大幅上涨，加剧了通货膨胀。
许多新移民都是学生，但房地产分析师兼 SQM Research 董事总经理路易斯·克里斯托弗 (Louis Christopher) 表示，他认为大量移民可能成为房地产拍卖中的竞争性竞标者。
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克里斯托弗告诉The Drum：“没有足够的关于有住房需求的技术移民的财富数据”——数据来自外国投资审查委员会——“也没有太多关于此类移民的净财富的信息。明确
“普遍的共识是，大多数技术移民也是富有的，而且我确实认为，长期海外移民的激增促成了上半年房价的上涨。 ”
澳大利亚需要更多住房
推高房价的另一个因素是供应不足。
澳大利亚联邦政府的澳大利亚住房未来基金旨在提供投资工具，为未来五年内建设 30,000 套社会保障房和经济适用房提供资金。
最近，住房法案在参议院被搁置，现在要到 10 月才能重新提交议会。
相反，政府将向所有州和领地提供总计 20 亿美元用于建造更多住房。
具体情况尚不清楚最终将建造多少房产，但新南威尔士大学学者称这个数字“微不足道”。
新南威尔士大学城市未来研究中心副主任 Hal Pawson 表示：“20 亿美元的投资应该能够建造约 4,000 至 5,000 套新住宅。”这个数字如果州/领地政府选择通过社区住房开发商进行投资，情况会更大，社区住房开发商可以（a）从商品及服务税优惠中受益，这意味着他们可以进一步扩大资金投入，以及（b）通过私人债务补充公共资金，以便在
然而，Pawson 表示，无论如何，“与目前社会住房需求未得到满足的 437,000 个家庭（即无家可归者加上面临租金压力的私人租房者）相比，这种住房相对不合适。”供应规模较小。
6万套“失踪房屋”
而摩根大通的研究发现，有数万套“失踪房屋”所谓的“失踪房屋”。
这些房屋已获得当局批准开工，本应完工，但实际上却没有。
分析师汤姆·肯尼迪写道：“‘失踪’目前房屋数量在5万至6万间之间，考虑到住宅租赁市场的紧张，住房短缺问题不容忽视。 “
这些房屋竣工的延迟可能与劳动力短缺、材料短缺、恶劣天气或建筑公司破产有关。
简而言之，摩根大通可以看到有多少房屋获得批准施工已经开始，目前完成了多少。
这个“完工”数字低于预期，表明还有大量房屋建设没有按时完成。
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“我们原来的预期是，随着住房需求放缓和行业扰动减弱，积压订单从2022年下半年开始将逐渐减少。”< /p>
“然而，这种情况尚未发生，因为住宅投资在三月份季度出现收缩，而且商业调查显示建筑商仍面临产能限制的压力。 “
路易斯·克里斯托弗 (Louis Christopher) 指出，澳大利亚在住房建设总量方面远远落后于需要的水平，去年仅竣工了约 180,000 套住房。
“SQM 我们预计这一数字将会下降今年将减少至约 165,000 套，”Christopher 表示。“这一下降是由于取消订单增加造成的，我们同意摩根大通的观点。
他补充说，今年原计划建造 240,000 套住房。
Christopher表示，按照2023年人口将增加约50万计算，澳大利亚至少需要建造19万至2000亿套住房。
如果你对这些感到困惑巨大的数字，记住：住房供应方面的关键点是，目前的住房建设速度跟不上人口增长的速度，主要是移民
加上已经积压的订单正在建设中，导致房价和租金上涨，引发住房危机。
所有这些都会对房地产产生影响，这对市场意味着什么？
目前来看，这意味着房价很可能会继续上涨。
澳新银行高级经济学家Adelaide Timbrell表示，有一个“可能”，即2023年12月房价将超过2022年12月的水平。
“我们的预测是，2023年12月的房价将与2022年12月大致相同，更多的加息可能会给房价带来下行压力，但强劲的人口增长和住房需求的最新上升趋势可能会推动房价上涨。”Timbrell 表示。
澳大利亚联邦银行澳大利亚经济主管加雷斯·艾尔德 (Gareth Aird) 对 2023 年和 2024 年房价上涨更有信心。
Aird 预测，2023 年全国房价（年变化）将上涨 3%，2024 年将上涨 5%。
但 SQM 的 Louis Christopher 将上涨势头视为短期趋势，他称之为“虚假黎明”。
他认为房价会上涨今年将上涨 0% 至 4%，然后开始下跌
SQM 没有对 RBA 现金利率进行“官方”预测，但 Christopher 预计“硬性”利率的可能性远高于 70%如果现金利率达到 5%，房地产市场就会“登陆”。
这一切都归结为通货膨胀。如果通货膨胀居高不下，澳大利亚央行的加息最终将压低房价。
根据目前的证据，住房供应严重不足和住房需求增加似乎正在支撑房价，并可能导致价格进一步上涨。
从逻辑上讲，您可以想象这样一种情况，其中力量在这种经济环境下，传统上会拉低房地产市场的做法——失业率上升——受到极端住房短缺和人口增长的阻碍。
这对于缓解住房危机来说也是一个真正的困境。
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