面对30年来最大幅度的利率上涨，澳大利亚房地产市场表现出了惊人的韧性，但过去也有类似的情况可以作为参考。
1994年的加息幅度和现在差不多，当时房价也开始下跌，但后来在降息之前价格出现反弹，让购房者有更多的钱可以花。
（图片来源：SMH）
但经济方面，专家表示，除了这种最接近的类似情况外，目前的情况与过去没有太多共同之处，还有其他因素，例如今年待售房屋数量较少，支撑了价格说。
去年 5 月，当澳大利亚储备银行将利率从创纪录的 0.1% 上调时，房价立即开始下跌，有些地方甚至在此之前就开始下跌。
CoreLogic 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示，房地产市场需要时间来应对利率上升的传统观点受到质疑。她说：“我认为我们现在所处的经济环境已经因疫情而发生了翻天覆地的变化。” “过去三年里我们发生了一些影响任何数据集或指标的事件。” 1994 年，利率也以类似的速度上涨，澳大利亚央行在五个月内加息了 2.75 个百分点。当时房地产市场花了四个月的时间才做出反应，2022 年澳大利亚各地房价从 5 月开始下跌，与首次加息的同一个月相同。
房价在利率上升周期中也出现上涨，经济学家称这种情况不寻常，但并非史无前例。 20 世纪 90 年代，房价在利率达到顶峰后 11 个月、利率下降前 8 个月开始上涨。
这一次，房价甚至在现金利率见顶之前就开始上涨，但那是在房价下跌、现金利率上升之后的 10 个月。
降息看起来还需要几个月的时间。欧文表示，房价对现金利率的变化异常敏感，她表示这是由于消费者越来越关注澳大利亚央行的加息周期。
她说：“似乎人们更加关注这一点。信息的可用性可能也发挥了作用。一周内我们可能会看到现金利率达到 3.85% 的峰值，两周后可能会达到修改为 4.35%。
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也许这将推动周期在见顶之前向前推进，并在现金利率方面创造积极的情绪。” 欧文表示，除此之外，房源数量少、移民率高以及家庭规模的变化也导致了价格上涨。大多数人认为，如果出售更多房屋，这种情况就不会发生。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，在他数十年的职业生涯中，他从未见过房价对加息周期的反应如此之大。他表示：“这不仅仅是 90 年代的加息周期造成的。” “通常情况下，利率会上升一段时间，然后就业市场疲软，利率的影响开始滞后，然后房价下跌。直到利率下降之后，房价才开始见底。” “这一次彻底扭转了之前的局面。在今年早些时候触底后（房价）开始上涨，而利率仍在上涨。” 奥利弗表示，现金利率的上升虽然降低了需求，但并不像典型的加息周期那么明显，因为失业率和国际移民等关键经济指标强于预期。
“这挤出了对利率敏感的购房者，同时将其他买家赶了出去，”他说。 “购房者发现房价再次开始上涨，这与我们目前看到的房地产供应严重不足有关。”通常当利率上升时，移民人数就会减少，失业率就会上升。 “而这一次我们没有看到这种情况发生。”
20 世纪 90 年代的失业率普遍比现在高几个百分点，而澳大利亚接收的国际移民数量约为现在的三分之一。
市场经济董事总经理Stephen Koukoulas表示，他认为将房价下跌归咎于利率上升的做法夸大了其影响，影响房价的因素有很多。 “如果你需要证明利率上升的影响很小，那就看看过去两年，”他说。 “通常更重要的是公告的影响和现金流。”
发放的建筑许可证数量较少也将继续支撑房价，过去两三年建筑成本已经上涨几年，库库拉斯说。
他说，在 20 世纪 90 年代，利率见顶后房价上涨的原因与现在不同。 “失业率要高得多。90年代，平均失业率约为7%至8%，这是一个负面影响，”他说。 “当时信贷的可用性稍好一些，虽然现在仍然相对较好，但我们知道，随着澳大利亚审慎监管局 (APRA) 和银行的紧缩政策，情况已经发生了变化。”
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