澳洲【楼市】悉尼Grosvenor Place空置率30%，写字楼之痛（组图）

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自从德勤(Deloitte)搬出以来，位于悉尼著名乔治街的Grosvenor Place写字楼的空置率已经达到惊人的30%，相当于20%楼层空置。

No.1

办公楼信心指数较低

Grosvenor Place 等大型办公楼的空置率上升（约 30% 空置）导致写字楼市场情绪急剧下降，房地产专业人士预计该行业的资本和租金增长将下降。

NAB 对 350 名房地产专业人士的调查显示，写字楼信心从第一季度的负 16 点大幅降至第二季度的负 28 点。预计未来 12 个月情绪将维持在 -18 的低位。

相比之下，受访者对CBD酒店和工业仍然充满信心，对这些资产类别的信心分别上升至25点和22点。

NAB首席经济学家Alan Oster表示：“我认为人气下降的主要原因是空置率大幅上升。”

“空置率超过10 %。这很重要。我们基本上看到这种情况不会很快消失。对我们来说，这是你必须担心的一个领域。”

奥斯特表示，大租户不会续租并搬到更高质量的建筑很大程度上加剧了人们对空置率上升的担忧。

Harry Seidler 设计的 Grosvenor Place 占据 CBD 海滨和 Wynyard 车站之间的黄金地段，是许多大型租户搬迁的地点。德勤在其他地方的一栋办公楼，于 5 月搬迁至 Quay Quarter Tower。

2号

20层空置

自德勤退出以来，由黑石集团和阿卡迪亚共同拥有的格罗夫纳广场多达 30,000 平方米的面积一直空置，加上其他较小的租户也搬走了。结果，办公楼多达20层有空置空间。

虽然并非所有楼层都完全空置，但大部分是由于德勤搬迁所致——德勤最初租赁了该大楼的16层，面积约28,000平方米。

奥斯特表示，对空置率上升的担忧意味着调查受访者预计每个州的写字楼资本价值都会下降，其中维多利亚州和新南威尔士州 2023 年降幅最大，分别为 5.6% 和 3.3%。

“如果你的空置率较高，你基本上得到的租金就会减少，而租金基本上就是现金流，因此产生现金流的资产的价值必须较低。这是一个问题， “他说。

受访者还预计 2024 年资本价值将继续以类似的速度下降。

受访者还表示，他们预计办公室租赁市场在未来 12 年仍将面临压力月平均租金预计下降 0.1%。维多利亚州的表现尤其不佳，受访者预计明年租金将下降 3%。

虽然澳大利亚国民银行调查显示写字楼租赁情绪低迷，但高力表示，悉尼和墨尔本2023年上半年写字楼租赁交易数据同比保持稳定。

澳大利亚高力办公室租赁总经理卡梅伦·威廉姆斯表示，随着大公司规模缩小，中小企业正在租赁更多的办公空间。

高力国际的数据显示，中小企业在租赁市场的份额（46%）比过去四年上半年的平均水平高出11个百分点。威廉姆斯表示，中小企业的扩张意味着他相信格罗夫纳广场等办公楼最终会被填满，而达令公园等地区可能会陷入困境。

“格罗夫纳广场拥有伟大的品牌，因此对此类资产的潜在需求总是相当不错。悉尼南部将会发生更多灾难。我们正在谈论达令公园辖区的西部走廊。这就是事情变得更加困难的地方，”他说。

对于达令公园的困境，请参阅下文。

No.3

悉尼和墨尔本的空置办公室以及 Prospect

随着企业越来越多地质疑在家工作的世界中他们需要什么有多少空间，一波大型写字楼租赁潮已经结束，导致空置率上升，给房东带来压力。

根据房地产公司仲量联行的最新研究，悉尼中央商务区超过 14% 的办公室空置。墨尔本的这一比例为 16.2%。

“外面的环境很艰难，”澳大利亚最大的写字楼业主之一 Investa 的负责人迈克尔·库克 (Michael Cook) 说。

“许多公司正在裁员，并且仍在与想要在家工作的员工苦苦挣扎。这代表着结构性变化，如果我们认为这只是周期性的，我认为我们会感到失望。”

在美国最大的城市，传统上需要大量办公空间的大公司正在慢慢屈服于员工希望在家工作的不断变化的现实。一些租户正在缩小规模；其他人则打着提供灵活性的幌子勒紧裤腰带。

在悉尼，联邦银行将于今年退出位于达令公园 1 号塔楼的办事处。 Mirvac 和 GPT 拥有的建筑物已有 19,000 平方米的空置面积，而银行的退出可能会导致多达 30,000 平方米的空置。 CBA 明年还将移交位于附近达令公园的两层办公空间。

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这些变化并不是为了削减成本。相反，它们将使“优先考虑灵活性和可持续性”成为可能。

西太平洋银行还将腾出 Mirvac 和 ISPT 肯特街办公室九层楼约 16,000 平方米的空间。该公司还将 Barangaroo 10,000 平方米的办公空间转租给沃达丰，作为将其物业占地面积减少五分之一的计划的一部分。

但是位于悉尼中央商务区边缘的 Barangaroo 还有更多发展空间。毕马威 (KPMG) 和联实 (Lendlease) 分别退出了 Barangaroo Tower 3 的整个楼层。

西太平洋银行 (Westpac) 发言人表示：“我们正在采用混合工作模式的新工作方式，这使我们的员工有机会面对面互动—— Mirvac Investments 首席执行官理查德·塞登 (Richard Seddon) 表示，房东对 Westpac 即将腾出的肯特街房产表现出了“浓厚的兴趣”，“距离 12 个月后”到期”。

在墨尔本，原澳大利亚国民银行总部约有六层楼空置，面积约2万平方米。该公司还试图转租 GPT 旗下位于 800 Bourke St 的一间旧办公室，但一直找不到租户，导致该大楼自 2021 年以来几乎空置。

总而言之，这些银行的举动给这个可容纳10,000多名员工的办公空间带来了不确定的未来。

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尽管市场疲软，一些房东表示他们没有感受到压力。 Dexus 首席执行官达伦·斯坦伯格 (Darren Steinberg) 表示：“位置和质量是保留租户的关键。”

Dexus在悉尼和墨尔本经营着多栋办公楼，包括澳大利亚广场、菲利普斯总督大厦、Barrenjoey总部所在的新Dockside区以及布莱街1号（1 Bligh St Sydney）。斯坦伯格表示：“进入 A 级和高端市场的客户数量有所增加，这些市场的建筑位于中央商务区的中心地带。”麦格理的一位策略师也持有相同的观点。他们上周告诉客户，虽然写字楼物业仍然是他们最不喜欢的房地产资产类别，“由于需求疲软”，但他们相信 Dexus 和另一家主要房东 GPT“可能在短期内从涌入中受益”。策略师在给客户的一份报告中写道：“从长远来看，我们对写字楼基本面的前景保持谨慎，因为悉尼和墨尔本在需求疲软的环境下增加了供应。”

美国的前景更加黯淡，曼哈顿的空置空间数量创历史新高。根据仲量联行的数据，自 2019 年以来，空置率上升了 70%。一些开发商正在放弃办公室。如果一座 30 层建筑的提案获得成功，前高盛总部将被重新开发为公寓楼。

除了 A 级（最新、位置最好的办公楼）外，还有另外两个级别：B 级和 C 级。对于 Investa 的库克先生来说，空置率上升使低等级写字楼前景黯淡库存。

“这些建筑必须通过提供更多便利设施来实现非商品化和差异化。否则，他们将保持严重空缺，”他说。 “这是一个非常不同的世界。适应或死亡。”

甚至地标性办公楼也空置了。由于租约到期，悉尼的澳大利亚广场和格罗夫纳广场将分别有 7300 平方米和 30,000 平方米的空置面积。在墨尔本，Rialto——曾经是全国最高的办公楼——拥有 23,000 平方米的可用空间，但随着各种大大小小的租户减少了他们的需求。

“B 级和 C 级建筑将很难重新吸引租户。它们的位置不好，离便利设施也不近。太糟糕了，会有很多租户现在消化不良，”库克先生说。如果他是对的，悉尼的二级办公空间（今年年初占该市办公楼存量的 37%）可能会变得多余。

高力 (Colliers) 办公室租赁部董事总经理卡梅伦·威廉姆斯 (Cameron Williams) 表示，低等级建筑有时必须提供相当于租金 40% 的奖励才能吸引租户。这意味着，如果租约期限为 10 年，租户将获得 4 年免费租约。

“对强势地区办公室的需求一直保持良好。它与这两个城市次要地点的次要建筑有很大不同。这就是你会发现一些租赁问题的地方，”他说。

然而，尽管未来 12 个月内有多次租约到期，澳大利亚广场 (Australia Square) 和格罗夫纳广场 (Grosvenor Place) 等建筑仍将很容易被填满。

“当谈到这些地点时，这确实是时间问题。人们想住在那个地区，这只是经历租赁周期的一个例子，”威廉姆斯先生说。 “在悉尼南部，将会有更多地区陷入困境。我们正在谈论达令公园辖区的西部走廊。那里的情况要困难得多。”

没有.4

仍有恢复空间

缺乏新的优质塔楼将对房东有所帮助。预计今年悉尼不会竣工这一级别的新办公室，明年仅计划竣工三座——麦格理的新总部、马丁广场 39 号和皮特街北。墨尔本的情况也类似，那里的办公楼建设也在放缓。

这意味着办公楼库存的需求将有机会赶上供应。 Investa 的库克先生表示：“虽然公司正在缩小规模、转租和退出空间，但办公市场仍有复苏的机会。”他说，最近的裁员可能会影响开发商，使他们不太愿意致力于新的大型办公项目。

“董事会和开发团队将更加谨慎，”他说。 “像 Investa、Dexus、Charter Hall 或 GPT 这样的公司可以解决这个问题。当然，我们每天都会面临这个问题，我们必须改变我们的立场，以一种非常非常不同的方式来看待我们构建交易的方式。”来源：http://www.afr.com/property/commercial/tower-vacancies-lead-to-sharp-drop-in-office-sentiment-nab-20230724-p5dqs5

http://www.afr.com/property/commercial/adapt-or-die-crunch-time-for-office-towers-as-big-tenants-bail-out-20230720-p5dpt4

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