在全国范围内，澳大利亚人正在努力应对过高的住房成本，政府正在实施旨在促进住房供应和多样性的政策。
但是当我们说多样性时，这意味着什么？在某种程度上，这意味着我们需要独立式住宅、一居室公寓、较大的家庭公寓、联排别墅和其他类型房产的健康组合。多种类型的房屋都有市场。
政策制定者现在考虑在每个主要开发项目中结合不同住房类型的最佳实践。图片来源：Oscar Colman
这也意味着我们需要多样化的住房类型供应：私人市场住房、公共住房、补贴住房、学生住房住宿、建房出租等。但这些之间的差异并不总是很清楚或很好理解。
政策制定者经常谈论“社会住房和经济适用住房”以及增加其供应的方法。这些术语有时可以互换使用，但实际上它们有很大不同。
什么是社会住房？
在新南威尔士州，社会住房是针对人群的住房的总称。低收入和极低收入。它涵盖了政府管理的公共住房、非政府组织管理的社区住房以及两者管理的原住民住房。
公共住房通常由社区和司法部管理。租户通常会支付家庭收入的 25% 至 30% 作为租金，尽管这可能会有所不同。
2020 年，社区住房提供商在新南威尔士州管理着约 45,000 处房产，约占该州社会住房的三分之一。这包括非营利性住房协会、合作社、教堂和其他组织。
社会住房目前仅占新南威尔士州住房存量的不到 5%。自 6 月份以来，新南威尔士州社会福利住房的等候名单逐月缓慢上升，共有 57,930 人。一般申请人的等待时间中位数已攀升至26.6个月。对于优先名单上的人，三个月。
广告什么是经济适用房？
这个术语可能是最难理解的。一般来说，资本A的“经济适用房”是指为满足一系列中低收入家庭的需求而打折的住房。绝大多数时候我们谈论的是租金。
作为一项基本规则，如果租金低于租户家庭总收入的 30%，则住房被认为是负担得起的。如果您将超过 30% 的钱花在租金上，那么您就会面临租金压力。
在悉尼昂贵的房地产市场，这对于护理人员、清洁工、收银员、酒店工作人员和整个行业来说并不罕见。正如新南威尔士州庇护所首席执行官约翰·恩格勒所说，一系列重要职业“需要保持城市的活力”。这些人通常没有资格获得社会住房，但他们可能有资格获得经济适用住房。
2023 年 8 月，Nightingale 和 Fresh Hope 社区在 Marrickville 建设的经济适用住房开发项目。图片来源：Wolter Peeters
在某些情况下，经济适用房的定价可能会根据居住者的支付能力进行，也可能会根据居住者的支付能力进行折扣计算市场利率。 “经济适用房”在不同地区可能会有所不同，一个人能负担得起的东西可能对另一个人来说却负担不起。
根据社区住房行业协会的数据，2021 年新南威尔士州只有 10,000 多个经济适用房租赁。 “目前还没有那么多，”Engeler 说。
在新南威尔士州，如果经济适用住房被强制作为国家管理开发项目的一部分，那么通常需要由经过认证的提供商来管理自施工起至少 15 年。然而，地方议会可能有不同的经济适用住房制度。
这在实践中是如何运作的？
这些计划通常要求开发商通过现金、实物等方式为经济适用住房做出贡献（通过将开发中的单位专门用于由经认可的提供商管理的经济适用房），或通过移交一块土地。
每个委员会都会制定其贡献框架；例如，在悉尼市，目前的费率为非住宅用途总建筑面积的 1%，住宅用途总建筑面积的 3%，收费为每平方米 10,611 澳元。
对于住宅建筑面积为 10,000 平方米的建筑物，捐款将为 10,611 美元乘以 300 平方米，即 3,183,300 美元（尽管可以进行豁免和调整）。
文件称，截至 2022 年 7 月，纽约市已征收约 3.78 亿美元的此类税款，并在当地政府辖区建造了 1427 套经济适用房，其中 641 套住房正在筹建中，预计未来还将建设 701 套。
州政府已自己的经济适用房政策。工党上任时承诺，任何公共土地的重新开发都将包含至少 30% 的社会住房和经济适用房。
最近，工党重新调整了联盟党对悉尼内南部滑铁卢庄园的重新开发计划，以增加社会保障房和经济适用房的比例从 34% 提高到 50%。
政府还承诺，作为国家主导的地铁和铁路枢纽周围 8 个优先区域重新分区的一部分，每个区域最多可容纳 15 个区域。百分之一的房屋将永久保留为经济适用房。这超过了标准的 15 年最低期限，也是新南威尔士州庇护所等组织的关键要求。
需要澄清
新南威尔士州住房部长 Rose 认识到围绕该术语的混乱和不一致杰克逊正在努力争取对经济适用房的含义进行全国统一的定义。
她将该项目列入 11 月份住房和无家可归问题部长理事会会议的议程，该会议汇集了州和联邦同行。他们同意在下次会议上提交一份关于“全国一致的经济适用住房方法”的文件。
他们将尝试解决的问题是“资本 A”经济适用住房是否必须由非营利组织提供或私人提供商是否可以，以及租金是否应按市场价格的折扣计算或按租户自付费用的百分比计算一些。
杰克逊承认可能无法达成协议，但认为值得一试。 “[联邦]澳大利亚住房未来基金为经济适用房提供资金来源。但他们对于实际资助的内容并没有明确的定义。
新南威尔士州住房部长 Rose Jackson 正在为“负担得起的住房”的全国定义而努力图片来源：Edwina Pickles
Engeler 表示黄金标准定义是人们支付的费用不应超过 30他们的收入的百分比用于租金。 “我们希望看到的是没有人面临租金压力。”
什么是建后出租住房？
建后出租模式是开发商通常采用的模式Mirvac 或 Meriton 等大型企业建造公寓楼，然后保留所有权并将单元出租给租户，而不是出售房产。如果你住在那里，你的房东就是开发商。此类建筑通常会提供一系列面向租户的便利设施和服务。
BTR 在澳大利亚还处于相对起步阶段，约占住宅物业建设的 0.2%，而在美国这一比例为 12%。建后出租的家庭住宅也很常见。
政府正在为 BTR 开发提供激励措施，最近在新南威尔士州，州政府开始允许在商业区开展更多的建后出租项目麦格理公园。在最近的财年中期经济更新中，联邦政府表示将降低建租项目的商业外国投资申请费。
悉尼大型 BTR 项目的多个申请正在审理中。周四，美诺酒店集团 (Minor Hotels) 和 Argentum Group 为罗克代尔 (Rockdale) 耗资 2000 万美元的项目剪彩。
剩下的呢？
Engeler 表示其他类型的住房不应该被遗忘。例如，Redfern-Waterloo 重建项目的 50% 现在被定为私人市场住房，可以包含一些更“聪明”的东西。
“它可以包括建造后出租，其中包含一些经济适用房，一些学生住宿、先租后买、共享股权、老年人居住、老年护理和其他类型的非市场住房，”恩格勒说。 “我们已经从相当普通变得很好——这将使它变得非常出色。”
如今，政策制定者表示，最佳做法是将不同的住房类型结合起来——例如公共、私人、经济适用房和学生宿舍– 在一个开发项目中，而不是专门建造社会住房的建筑物。
“最佳实践是我们所说的保有权中立，没有人可以告诉你是租房还是拥有，你向谁支付租金， “或者通过查看您的建筑物、阳台或信箱来判断您是否有抵押贷款。”Engeler 说。
“我们缺少的是适合家庭入住的公寓。我们需要这样的地方，让低收入的人们可以带着孩子、第三间卧室和宠物长期租房，并且拥有同样的所有权感，就好像它永远是他们的一样。”
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