您想申请银行 30 年内无法更改利率的住房贷款吗？美国人可以将抵押贷款利率锁定数十年，但这并不一定像听起来那么好。
近一个世纪前大萧条来袭时，美国开始从可变利率住房贷款转向固定利率贷款。可变利率可以根据市场利率而变化，而固定利率在贷款期限内保持不变。当时的总统富兰克林·D·罗斯福希望让买房变得更便宜。
美国人可以将抵押贷款利率锁定数十年。信用: Louise Kennerley
如今，浮动利率抵押贷款在美国已很少见，占住房贷款的比例不到 5%。相比之下，澳大利亚大约 70% 的抵押贷款是浮动利率贷款，比例仅次于挪威。
这是如何发生的？美国家庭及其经济是否过得更好？
作为 1930 年代新政的一部分，罗斯福推出了房主贷款公司 (Home Owners' Loan Corporation)，购买失败的抵押贷款并将其转换为长期贷款，并建立了联邦住房管理局 (FHA) 确保住房贷款不违约并制定新的贷款标准。这些措施促成了 15 年期抵押贷款的出现，联邦住房管理局 (FHA) 逐渐将其延长至 30 年期。
加载较长时期内可预测的还款额使购房者更能负担得起住房所有权，但 30 年以上的固定利率并没有对银行来说没有多大意义。这是因为银行也需要为自己提供资金，以不固定的利率借款。如果他们自己的借贷成本增加，而客户的利率保持不变，银行就会面临亏损的风险。
因此，在 20 世纪 70 年代，美国国会为政府资助的企业开了绿灯房利美和房地美从贷方购买抵押贷款，将风险从银行账簿上转移出去。这使得 30 年期固定贷款对贷方和购房者更具吸引力。
大约在 20 世纪 80 年代，澳大利亚金融机构开始提供固定利率贷款。但他们从未真正起飞。部分原因是澳大利亚从未有过像房地美和房利美这样的国家。相反，我们有少数私营公司将我们一小部分抵押贷款证券化，这意味着如果银行选择以固定利率放贷，它们就必须首当其冲地承担风险。
广告这样做的结果是，固定利率抵押贷款在澳大利亚不太常见，并且通常最多只有一到五年。
在 COVID-19 大流行期间，曾经有一段时间，澳大利亚固定利率住房贷款的价值达到了近 40 的峰值占未偿还住房信贷的百分比——大约是 2020 年之前份额的两倍。但这是银行之间前所未有的激烈竞争的结果，最终导致许多银行无利可图。
较长时期内的可预测付款使购房者更能负担得起房屋所有权，但超过 30 年的固定利率对于买家来说没有多大意义
随着大多数澳大利亚人在大流行期间锁定的固定利率条款结束，澳大利亚的固定利率贷款比例回落至较低水平。到 2022 年中期，固定利率贷款的比例已降至 20% 左右。
而澳大利亚人在两年内加息 13 次后，可能会羡慕美国人的固定利率对于美国抵押贷款持有者来说，情况也并不乐观。
美国的固定利率住房贷款持有者可以在利率下降时为其 30 年期固定抵押贷款再融资。因此，如果利率下降，他们就会受益，而当利率上升时，他们就会受到保护。但再融资成本为贷款金额的 2% 至 6%，如果利率下降，转换贷款的成本可能会很高。
当利率上升时，澳大利亚家庭可能会面临以下困境：浮动利率抵押贷款受到了不利影响。
澳大利亚储备银行助理行长 Chris Kent。图片来源：Brent Lewin
但可变利率抵押贷款在澳大利亚的流行是澳大利亚储备银行比许多中央银行更加灵活的部分原因
这归结为所谓的“现金流”机制，正如储备银行助理行长克里斯·肯特博士在去年的一次演讲中所解释的那样，它是经济增长的五种方式之一。银行的货币政策决策会流向我们。随着利率上升，家庭和企业需要支付更多债务并从储蓄中赚取更多收入（当利率下降时反之亦然），从而影响他们购买消费品和服务的能力。
最近，政策制定者的目标是抑制我们的支出率（我们的经济活动），从而减少价格上涨的压力。
虽然民选政府主要试图通过制定法律、税收和政策来改变我们的行为。正如上周所讨论的，在收紧或放松对政府资金的控制方面，储备银行的主要工具是货币政策：它宣布一个现金利率目标，然后影响我们商业银行设定的利率，并最终影响我们支付的利率我们的贷款并收到我们的银行存款。
加载澳大利亚抵押贷款持有人对利率变化特别敏感，因为大多数利率都是浮动利率。这意味着他们的抵押贷款利率会上下波动，通常与储备银行设定的利率保持同步。当储备银行的现金利率目标上调时，我们通常会看到四大银行紧随其后，其抵押贷款利率也有类似的上调。
在美国等其他一些经济体，需要更长的时间才能达到目标。央行的决定会影响抵押贷款利率，因为美国抵押贷款利率几乎没有变化。这可能是美国联邦储备委员会必须比澳大利亚储备银行提高利率更多的部分原因：因为只有一小部分家庭感受到了这种影响。
每次储备银行改变利率，效果接近立竿见影。如果银行完全转嫁，自 2022 年 5 月以来的加息将使平均 60 万美元的住房贷款每月还款额增加约 1,561 美元。
这笔钱必须从某个地方出来。家庭必须每周减少储蓄，提取过去的储蓄或减少支出，以支付更高的每月还款额。这正是储备银行的“现金流”机制应该如何运作的：它减少或增加家庭在经济中其他事物上的支出，刺激或减缓对商品和服务以及经济活动的需求。
由于澳大利亚家庭是世界上负债最重的国家之一（2022年将仅次于瑞士），利率的变化不仅会带来快速的流动，而且会产生巨大的影响。
有储蓄的家庭可能会受益于赚取更多利息，从而增加支出。但那些有储蓄的人往往会减少他们多赚的每一美元的支出。澳大利亚家庭债务数额大于我们的储蓄存量，这意味着自 2022 年 5 月以来现金利率目标上调 4.25 个百分点，总体影响是家庭支出每年减少约 0.4% 至 0.8%。现金流“通道”本身。
现金流机制在这里发挥作用的速度和程度意味着澳大利亚经济是否需要快速启动（例如在大流行期间），还是需要经济活动降温和通货膨胀，储备银行可以产生巨大而直接的影响。当利率上升时，家庭可能会感到痛苦，澳大利亚央行必须小心不要走得太远，但我们对浮动利率的执着确实带来了好处。
罗斯·吉廷斯正在休假。
罗斯·吉廷斯正在休假。 >
《商业简报》时事通讯提供主要故事、独家报道和专家意见。 注册即可在每个工作日早上获取它。
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联
