澳洲目前不买房，refinance合适吗？

在澳大利亚地产投资



有一套自住房，本想refinance后再买一套大的自住目前的转投资，可惜算来算起钱贷不够。想问下这种情况，再做refiance划算吗？

想做refinance的目的是把钱套出来放在offset账号，后面如果一旦遇到非常合适比我原预算底的房子想买的话可以随时拿出来用。真碰不到合适的不买钱放那儿offset也没付什么利息。不知道我这种算法是不是不对？会不会有隐性的其它开支？


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同问~

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tong wen

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合适，现金为王

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Refinance 应该不是这样的吧，银行没有那么傻的把钱给你的道理啊。 坐等专业人士分析。

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如果你不够第二套的首付，这样可行，同银行的话叫top up，但是同时会增加liability会影响再借的borrowing power

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我也想top up~~

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这种做法很正常。你把你的自住房做一个top up，贷满房子价值的80%。多贷出来的钱放在offset上，这样你也不用付利息。等你看好了房子，准备买的时候，这笔钱可以用来付首付，然后把新买的房子抵押给银行去贷剩下来的钱。

当然你也可以refinance到别的银行，还是贷满房子价值的80%。目前很多银行提供refinance的返现，而且可能可以拿到更好一点的利率。

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现在那个银行的deal好？

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top up 是很正常的操作。
目前，自住房应该比较容易。
在有足够财务文件支持的情况下，转贷的话，看银行估价怎么样是关键。
折扣其实每家都有，具体要看loan size 和 你的贷款客服的power啦

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搭车问下，我们名下只有一套房子，买房时因为收入不够就按投资房贷款了，目前也一直用来自住的，这样也可以top up吗？假设现在的收入比当时高了

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理论上可以，不过也要具体根据你的收入算下才知道。

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听中介说refinance利率会比本来高，我现在浮动3.9，因为需要从自主转成投资，他能做到4.38，所以就犹豫是不是该做。
大约40万的贷款利率高了这么多一个月大概多付多少钱有人知道怎么算吗？

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搭车问一下：从homeloan的offset里拿钱付投资房首付，这样的是tax deductable吗？

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400,000*(4.38%-3.9%)/12 就是每个月要多付的钱。还要考虑转贷的一些额外支出哦 但REBATE 一般会COVER

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如果你说的homeloan是自住房的homeloan，那就不可以。

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怎样从自住房的equity拿钱付投资房首付才能实现tax deductable呢？

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可以吧，主要看用途

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你需要给自住房做一个refinance，然后把自住房的贷款分成两个账户，一个账户是自住房贷款，另一个是用来买投资房的贷款，这样投资房贷款账户的利息就可以用来负扣税了

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恕我愚见，refinance的条件不是你先要把你目前的自住房转为投资房么？银行只给investment purpose的房子进行refinance评估和授理吧？owner occupy的好像不行。

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请问如果本来就是投资房，重新估价后房价比原来高，那多出部分的80%贷款是否要求收入也要相应比原来高？

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这是必然的，任何时候贷款都要看收入

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refinance当然合适了。前提如果不是马上要买第二套，还有就是再贷款不需要利用第一套几乎没有贷款来增加贷款额度。如果refinance并且想钻空子,建议等待起码半年以上再出手第二套。

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也有类似想法，但是想请教一下这个对于再借款的影响有多大？比如你refinance出来了40万可以用作买新房，那么整体来说会导致你再给银行借款的时候少借40万？还是会导致影响更大？

如果影响小于Topup出来的钱，那么有钱做首付肯定是好事情啊，感觉肯定是核算。不知道想的对不对

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Mark

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楼主说的对，可能名字叫的不对，但是意思是对的。

银行会根据你的要求对房子重新估价，新的估价和当时买房子时的成交价，之间的价差（也就是房子的升值），根据你的收入和偿还能力，银行会给你一部分现金，但相应的，你的贷款额度也增加了。

举个例子，当时买的房子80万，现在新的估价100万，这就有了20万的升值在这里了，假如当时买房子的时候贷款60万，现在房子估价都到了100万，银行根据你现在的家庭收入，偿还能力，可以把你的贷款变成65万，然后给你5万现金，这现金你得还利息，假如自住房，现在最低就是3.8%左右吧。你可以把这现金放在offset账户里对冲利息，如果不用这5万块钱的话，那等于你还利息还是还60万的，如果看到合适的东西，想买了，把钱拿出来直接用。
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