昆州的商业物业，感觉持有成本太太高了。
1.land tax 太高了，比其他州高很多。
公司和trust持有的商业物业，land tax 起征点，35w，税率1.75%， 第二阶更高。vic的land tax 要低得多，都有人喊，付不起了，那么昆州还不得赔的裤衩都没了。
2. 昆州的council rate，也超高。
一个哪怕200平小店铺， council rate也都$8000-12000/年，稍微大点的物业，council 上万刀。越偏远的地方，council rate越高。
黄金海岸的council rate，比悉尼高得多的多。。。
3. body corp，nsw叫strata 物业费很高。
这个可能跟其他州差不多，都很高。即便是小物业，万八千 一万多，很轻松。动辄上万，好几万。
4.昆州的中介管理费，也比其他州高很多。
5.昆州商业物业出租也没谱。大的Westfield除外(这买不起，也插不进去)。其他地区的商业物业，基本上是比较萧条的。难租，租金也不高。
6. 昆州商业物业资本，升值没谱。。。啥时候升值，没准。。。
考察了这些日子，得出的上述结论。也请高人指点。
目前得出的结论，昆州商业物业不值得做。
持有成本太高，出租风险太大，一旦砸手里，council rate，strata/body corp，land tax，贷款利息，中介费，水电均摊，每年能亏4-10w。
一家之言，欢迎探讨。
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商业物业，一般占地面积都很大，超过35w是很容易的。
布里斯班地区超过150平的店铺，地价就可能超过了35w。
另外council的估计，要比实际价值高啊。像ipwish，一些无人问津的地方，council仍然把他们的价值估得高高的。
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请教
请问昆州租金回报率，要达到多少才值得做?
中介给的回报率，都太虚了。是gross的回报率，没有扣除land tax，中介管理费。
一个名义回报率7%的物业，扣除这些税费，净回报率，会在5%以下，还不够还贷款利息的。
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最坑的是昆州的公寓楼花 绝对坑到你怀疑人生
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有人告诉我悉尼CBD的商业物业，capital gain 也很好的。租金涨得快，增值顺理成章了。地段第一哇。。。
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看来最大的优势是负扣税
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我的看法不是这样，商铺讲究的是一个超长期投资。第一代还贷款的，回报率很低，租不出去甚至要亏本。但你只要熬过了还贷之后，就是笔非常稳定的收入。因为商业预约一般是5年起跳，然后水电装修全部都是租客付。而且没什么大问题，基本50年+都不需要出太多的维护费。相反，普通房产，你每年都要砸钱进去维修，租客一般只签半年-1年租约，不稳定因素太多。很多房子住个30-50年要推到重建，又是一笔费用。商铺投资最理想是本身做生意的人去买。我就认识有中餐馆老板，第一代熬得很辛苦，买下了shopping center旁一整排店铺，现在第二代了，这批铺子真心就是下金鸡蛋的母鸡，只要他们家庭不出什么败家子，或者转卖给别人，可想这排铺子可以养至少N代人。普通房产决定做不到这种程度。
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学习了
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昆士兰这么多房子 都自主吗？
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感谢分享， 看来需要持有5年之后见回报，是个长期战略
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不过个人觉得商铺购买还是适合自己做生意，因为你交租不如自己供一个铺位，费用差不了多少，又不怕被无良房东加租，天价outgoing等。但如果普通投资，个人觉得你手上要有充足的资金，起码付个30-50%的首期才划算。因为商铺一旦空置会比普通住房时间要长，手上的现金流也要足够才行。但还是像我之前提出的，商铺要有至少10-20年后才能看到收益。
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