澳洲澳大利亚房产 LOC + NIVA vs 100% Offset Sydney

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大家好，首先，很高兴找到这个论坛，希望能在我搜索的过程中了解更多信息阅读一些具有“抵押贷款减少”的主题。提到我现在的情况忍不住开始了去年，我们加入了提供所谓的“抵押贷款减少计划（MRP）”的一站式投资服务（我们称之为PF）；不知道很多事情并且被营销炒作蒙蔽了我们最终将我们的贷款再融资到 LOC + NIVA 结构这是基于他们的建议，这是“最好的”;用于 MRP 的结构 想法是目前，我们的 PPOR 是在这个 LOC+NIVA 贷款结构上，详细信息如下： Pamp;I : 769% LOC ($27,500): 789% （所有收入、租金、税收将存入变动等的扣除额）NIVA（2,500 美元）：0%（每月费用） 我们目前正在为我们的第一个 IP 申请融资 PF 向 BOQ 提交了我们的申请，将贷款设定为 716%另一方面，我们正在与另一位独立经纪人交谈，他说我们目前的结构成本要高得多，如果我们拥有一个可以提供 689% 和 100% 抵消的贷方我们也将与独立税收会计师核实数字（我知道，我们应该事先这样做）在这个阶段，我们正在等待 PF 为我们提供更新的“金融投资分析”，以向我们证明 LOC+NIVA 结构是正确的方式在我自己的数字运算中，我不明白如果我们花费更多来运行它会有什么更好的 Sor如果我在这里没有任何意义，请立即完全混淆
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利率太高了，LOC不是你应该用来偿还PPOR债务的那种贷款你会如果您决定在未来将这个地方出租，则处于不利的税收状况您应该拥有的是 IO（或 PI）贷款，100% 抵消，然后是获得任何股权的 LOC 放置所有工资、收入和租金等到抵消中，任何投资费用都应该从 LOC 借用它与签证卡结合，通过将你的钱留在抵消中更长时间来节省更多利息
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无需比较数字我只是这样做了12 年来，689 的 100% 抵消选项和联合无息信用卡将在任何现金流分析中将 ING 产品从水中吹走 您使用的 ING 产品具有灵活的跟踪通信结构，因此费率高于正常的 BOQ嗯，这里有更多奇怪的东西花一点时间和你独立的人在一起，我想e 将使您从 MRP 计划中节省数年，如果它正确地组合在一起，那么就会有 Terry 谈到 ta rolf 的税收问题
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感谢 Terry 和 Rolf 的见解 非常感谢 为了增加我们的痛苦，我们'已经过了投资合同的冷静期在这个阶段，我们正在等待BOQ申请通过在这个阶段，我们正在推动PF制作更新的FIA，将其提交给独立的税务会计师并征求他的意见然后，我们将与 PF 会面，并希望说服他们放我们走，或者至少如果他们真的关心他们的客户，至少适当地重组我们的贷款（我想这里是一厢情愿的想法）
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嗨 Parlay 什么时候结算sort of property ta rolf
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如果他们要引导你进入一个具有高尾随佣金的劣质结构，那么回到同一个暴徒是没有用的
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嗨，罗尔夫，我们还不知道确切的结算日期 申请仍在 BOQ 这是一个全新的复式 ($336K) 和d 这将是负面的 干杯
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那将是理想的 但是在这个阶段，一切都通过他们 如果我们能摆脱这个 IP 那我想什么时候可以放弃 PF 并且不再与他们打交道
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感谢 PPOR 贷款总额和大约价值 ta rolf
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Pamp;I $322,345 LOC $30,000（包括零 VISA 卡的 $2,500）至于大约价值，让我们把它定为 $405K 谢谢
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嗨，PL，我会和你一起做一些快速的理智数字你可能不需要会计师本身 30 多年的 MRP 322 PI 在 77 平均每月还款 2320 左右322 PI 超过 30 年在 69 是 2121 每月 200 的差异，如果您要通过独立经纪人的 690 报价并支付与 ING 贷款（2320）相同的产品利息，贷款期限将从 30 年减至 24 年 有 12 次还款 2320 27840 *6 年 167 000 超过贷款期限 现在这有点偷偷摸摸w 我已经代表了它，出于多种原因，但它只是以火攻毒顺便说一句，那是没有额外好处的烟雾和镜子，信用卡，税收变化投资物业等这都是额外的哪一个是抵押贷款减少计划再次基于在那些数字上哟你应该跳到独立经纪人那里，此外，这个节省的数字会更大那些数字 ta rolf
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谢谢 Rolf 我做了一个类似的直接比较，这是我在做数字方面是否走在正确的轨道上 我将当前结构与 ING Orange Advantage 进行比较给你689%的贷款GT； 50 万美元 所以基本上将 PPOR 和 IP 组合成一笔贷款（我认为跨证券是我的独立经纪人使用的术语） 这就是我将在下次会议上向 PF 介绍的内容 问他们为什么说当前的结构考虑到我每个月要花更多的钱，它会起作用 MRP 本身适用于 PPOR 和 IP，按照他们给出的结构如下：未来我们确实计划将我们的 PPOR 转换为 IP 我很喜欢 IT，但是当涉及到金融领域的数字时，我完全不在了
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你好，几乎在马车上！如果您的独立经纪人使用术语交叉安全（而不是同时吐在地板上），那么也许您还想考虑找到没有这种心态的人 我的生活经验是某人如何以特定方式出现思维过程通常是他们在生活其他方面的方式，你可能会与一个为你着想的人做得更好，你可以作为一个团队一起工作和风险评估问题，这将是一条漫长而崎岖的道路 通常，一个人不需要穿越来获得折扣 许多经纪人不知道这一点，因为他们已经接受了不同的利益相关者（通常是贷方）的培训，或者更糟糕的是，不要小心，因为交叉意味着在交叉抵押路径上的工作量减少了很多交叉碰撞通常不是毒药，实际上有时可以用来为您带来好处，但通常应该尽量减少，除非对 b 有明显的好处orrower，所有随之而来的风险和问题都得到了明确的解释 ta rolf
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他确实使用了交叉安全，他还提到了拆分贷款，PPOR 将附加一个 100% 的抵消账户 - 但是两者仍然会携带 689% 至少我是这么理解的
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侧面问题是真的，我不允许看到贷方对我购买的 IP 所做的估值结果
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通常不会 但是如果你通过经纪人，那么经纪人会得到一份估价副本，如果你愿意，将其传递给你
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所以理想情况下，我应该有以下结构 PPOR on PI 100% 抵销账户所有进款资金 IO 上的 IP 和 LOC 用于所有投资费用 免息信用卡 我在这里的思维过程是否正确 再次感谢您的帮助
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没有足够的数据模糊的细节和逻辑，例如您的中长期目标的金钱习惯等，但 IO 上的香草模型 PPOR 仅保证 100% 偏移o PPOR 对 IO 的单独贷款与重新提取的存款和 IP 的成本仅向 PPOR IP 贷款 IO 担保 仅向 IP ta rolf
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我猜目标真的，尽可能模糊是，是创造财富 我想达到这个目标的目标是： - 尽快偿还 PPOR 抵押贷款 - 税收最小化 - 在不久的将来将 PPOR 转换为 IP - 在此过程中积累额外的 IP 考虑到这些，并且家庭总收入为10 万多美元，有 2 个孩子（10 岁和 2 岁），没有其他债务，香草模型仍然是一个很好的基础吗？谢谢
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嗨，PL 它是一个基础，但你在这个基础上建立的东西可能不适合你的实际情况需求、愿望和风险状况 我建议您与某人坐在一起，并扩展您对风险回报的想法，以及您真正想要什么，您愿意做什么和风险，以及您的长期目标是什么，这将使您更好地了解How to go for Finance for one thing ta rolfThanks Rolf Back to numbers PF explanati MRP 中的一个围绕着每次我们达到特定金额时一次性存钱并将其扫入贷款 - 因此通过这样做来偿还大部分本金 他们说抵消只会节省利息，因此不会减少贷款与 MRP 一样快 一次性支付贷款或仅将其存入 100% 抵消账户之间真的有区别吗？或者，如果我将一笔款项从抵消中转移到贷款中，效果是否相同？到时间再次感谢所有帮助
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你说回数字在哪里我认为唯一的大扫除是正在普遍存在的巨额TRAIL佣金被那个漂亮的额外脂肪所吸引 ta rolf
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糟糕的设置，更糟糕的是，在一个租金回报不佳的坏地区，房产可能会比坏贷款成本更高，可能价格过高，而且增长前景有限 我敢打赌，他们将新房卖给你，而且他们有 x-coll，所以你看不到估值运行，也不要回头，即使你坚持不动产让新经纪人改变一切，包括购买贷款
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唯一的区别是抵消对你来说更好，MRP对他们来说更好 不要让一些骗子把你推迟投资，下次好好做
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这是国际汽联提供的其中一页 他们已经考虑到我们要支付 3,500 美元的贷款，并且我们有大约 1,700 美元的盈余资金，我们可以每个月存起来不知道什么神奇的计算他们在这里
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很酷，让我用我的模型 MRP 重新运行这个数字，再加上 170每月还款 0 我马上回来 :) ta rolf
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im baaaaaack 322 PI 超过 30 年在 77 平均每月还款 2320 大约 322 PI 超过 30 年在 69 是 2121 差异 200一个月，如果您要通过独立经纪人的 690 报价并支付与 ING 贷款（2320）相同的费用，那么贷款期限将从 30 年减少到 24 年现在，如果我们使用您报告中使用的数字和您提供的假设，每月还款额为 5200，这意味着使用简单的低利息抵消账户产品期限为 6 年零 4 个月，每月 2320 x 12 节省 23 年我将离开你去解决它--------------------------------------------- -- 此外，如果你做更多的工作，你实际上可以 1 获得比 69 更好的利率 2 构建它，使税收优惠直接流入 PPOR 抵押贷款，从而进一步减少 64 年 3 如果你是游戏，进入 MRP 和债务回收计划（使用股票或财产），该计划实际上可以工作而无需支付巨额额外付款 您目前的计划没有任何魔力，它只是每月重复使用您的（不存在的）储蓄根据您提供的预算，我做了一个很大的假设，但是我想说，您越早跳槽，并在您旁边找到一个站在您这边的人，您的财务状况就会越好，因为“底池中的人会更少” ;顺便说一句，你最后一次在本月存入 1700 并且没有在轨道上进一步使用它（并且在 2 年内积累了 40 k ）更重要的是提供的 pln 是什么时候你最后一次每月节省 3 k 并且两年多积累了 72 k 我问这个，因为那是为您制定的计划的动力 ta rolf
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Rolf，首先，非常感谢您抽出时间并提供您的投入 非常感谢您在之前的一篇文章中提到过，它不会胜过任何现金流分析 从外观上看，这是一个需要大量额外付款的 MRP 您问得对，我们最后一次有 1,700 美元的盈余是什么时候并没有真正使用它 老实说，我真的不记得了祝我在尝试跳出这艘船时好运
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不需要太多运气，只是一个决定然后行动ta rolf
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只是想澄清一下押金和购买费用将来自 LOC t 的实际还款情况如何他 IP 和持续费用（即维护、房东保险等）是否也从 LOC 中扣除然后我们从抵消中支付 LOC 的余额
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通常您只需支付 loc 的利息和使用抵消中的现金和 IO 贷款还款 如果您想使用 loc 来支付 IO 贷款，那么您将需要专业建议
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我们确实采取了行动 直接联系我们的贷方 他们可以把我们放在完全相同的结构，674% 的利率 - 对于 Pamp;I 和 LOC 都有 3000 美元的 NIVA 卡 这来自我们当前结构的 764% (Pamp;I) 和 789% (LOC) 利率 他们会将其视为内部再融资，因此将免除退出费用 我想我们正走在解决当前混乱的正确轨道上
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很好:) 看看一个小的互联网论坛可以为你工作 ta rolf
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谢谢罗尔夫！很高兴找到这个论坛如果我一年多前找到这个论坛会更好但是无论如何，迟到总比没有好
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只要这个地方有服务并且你正在实施你学到的很多不( ta rolf
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那里有很好的反馈 Rolf, 显然我必须传播我的荣誉
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