澳洲澳洲房产谁来包？需要尽快顾问 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我正在寻求您的建议，请一位有资质的房产律师为我构建包裹结构 一对相当真诚（看似）的夫妇想从我这里购买房产，并且原则上同意我现有的包裹结构抵押财产并且需要a）关于公平利息溢价和费用基础的建议，以及b）签订的合同：上述我对支付spruiker，接受“教育”收费或购买系统不感兴趣非常感谢根据您的经验推荐服务提供商！
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嗨，Kitti，我假设 Wrap 的意思是您想通过分期付款合同（制作 Wrap 的法律文书的名称）进行销售工作）我还假设您提到的“夫妇”将被归类为“消费者”分期付款合同（IC）是信用合同，因为您向消费者销售，IC将受国家信用代码（NCC）的监管) 因为你只是 sel如果您拥有自己的财产，您很可能不需要澳大利亚信用许可证 (ACL) 来进行此交易但是，由于 IC 受 NCC 监管，因此必须像您确实拥有 ACL 一样构建完整的交易（与往常一样） ，请不要理会我所说的 请咨询您的法律顾问）您需要正确执行 6 个重要领域以保持您的交易合规： 1 营销 - 您应遵守澳大利亚消费者法和 2009 年 NCCP 法案您的营销，尤其是与房产价格、任何涉及的定期付款并显示“比较率”2 申请 - 根据 ASIC 的负责任贷款要求，您必须从申请人那里收集必要的财务信息 3 合格 - 您必须验证您从申请人那里收集的信息，并根据 ASIC 的负责任贷款要求 4 说明您的申请人的“可服务性” - 也就是说，确保您知道如何指导您的律师正确，因此您和您的申请人之间达成的协议会反映在您的律师制作的 IC 中 您的律师会将生成的 IC 发送给买方的律师 我的建议是永远不要将房产出售给不会得到的买家独立法律建议 5 占有 - 我们有一份占有清单 这概述了您在交出钥匙之前需要做的事情 6 管理 - 当您设置 iC 时，结果是需要根据要求进行管理的贷款NCC（有很多）我们建议您使用专业的供应商财务管理公司来执行此操作（有点像租赁市场中的物业经理）所以，如您所见，获得律师的名字来起草法律文书如果您在新南威尔士州，我会推荐 Cordato Partners，或者，如果您在 Vic，我会推荐 Lewis O'Brien and Associates 祝您的项目好运，干杯，保罗
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保罗-我非常感谢您深思熟虑且内容丰富的回复我决定暂时不计算那些鸡 - 正如我们所知，购买者的兴奋和最好的意图是一回事，在虚线上签名是另一回事 我已经运行了一些初步数据 希望更多人的投入在这方面的经验比我多（即几乎每个人 - 我大约 7 年前读过史蒂夫的第一本书，从那时起几乎没有考虑过这个策略） 售价 - 366,000 美元 利息 - 575% 的蜜月期 12 个月，然后恢复到 15我的银行的标准浮动利率的百分比溢价 - 所以大约 735% 存款 - 他们的电话 可能 3% 欢迎意见
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在不知道至少一些进一步细节的情况下无法发表评论 如果你“正常出售”，该物业的价值是多少'怎么会分期付款会让你受益吗
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确保在包装上有一个结束日期 不要让它运行到银行抵押贷款的全部 30 年 让它在 5 年后应该有一些股权在房产中，买方可以为定期抵押贷款再融资（当然，不要听我说的任何话，请听听您的法律建议）
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首先，我想同意特里的观点，即确保您'清楚您认为分期付款销售将带来的好处随着越来越多的人决定通过卖方融资 (VF) 分期付款合同或存款融资出售他们的房产，不少人选择了相对较短的期限，例如 5 年，在期限结束时支付大笔“气球”付款，即买方必须再融资并偿还他们在相对短期内没有还清的款项 我们这里的讨论不包括使用 LeaseOption (Rent To Buy) 或 Deposit Builder 出售的房产，因为国家信用代码 (NCC) 不规范这两种 VF 策略但是分期付款合同和存款融资都是信用合同，因此受 NCC 监管。我们将在此处讨论与“气球”付款相关的两种供应商融资形式 以下示例摘自 ASIC 监管指南 20968，与消费者的“还款能力和重大困难”有关“示例 10：气球还款 某些产品涉及在贷款期限结束时的大笔“气球”付款虽然消费者可能能够管理贷款下的定期还款，但产品是否适合他们也取决于他们是否能够最终完成，很多更大的付款 我们希望信用被许可人能够满足消费者的理解，并有能力在向缺点提供此类产品之前支付最终还款umer' 阅读完此摘录后，我相信您会同意向消费者构建贷款协议（分期付款合同或供应商融资抵押贷款），在贷款期限结束时余额不为零可能会有问题我们不这样做是因为，正如 ASIC 所指出的那样，在我们提取贷款时，我们如何让自己满意，消费者将有足够的钱来支付到期的气球付款。在我看来，政府和法院和法庭总是会“照顾”消费者，例如 2009 年《国家消费者信用保护法》 我们只是写了 30 年的房屋贷款（分期付款合同），就像所有传统贷款人一样 我们所有的买家，除了一个，搬入后 4 至 6 年无强制要求再融资 例外情况已存在 10 年，但现在现金流如此吸引人，我们很高兴他能留下来，只要他愿意 ;-) 干杯，保罗
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目前的售价在当前市场附近价值 我相信 对我的好处是，这是一个生活用地，我正在失去一个租户 仲冬 High LVR 和最近的另一笔购买意味着我对市场长期空置的容忍度为零 我也是一个独资经营者这些天，所以我无法维持现在出售 有大量的出租需求并且现金流是中性的，所以没有迫切需要出售 使用这个出售给这些购买者对我来说有真正的（大多数非财务）利益方法 这可能不适合论坛上的每个人，但我真的很喜欢这对夫妇，并且会很高兴帮助他们在人生的艰难时期实现他们的梦想保罗，完全同意你对气球付款的立场我已经打折了这个选项出于您提到的相同原因：他们和我希望他们能够在几年内进行再融资，但是任何事情都可能发生，我们都不能保证未来我正在考虑可能再迈出一小步（5％）之上利率，比如说 5 年大关，以进一步激励再融资 我绝对不想持有抵押贷款 10 年以上
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这些交易假设信贷市场和融资可用性是常数 同样对于股权假设，这假设房地产价格上涨 如果价格下跌，那么您和他们的都可能没有股权 如果银行限制放贷，那么利差会因风险等而改变，05% 的边际也可能微不足道 在 12% 5% 的保证金是 48%Banks INCREASE 随基本利率增加而增加的一小部分，并且从不使用设定的保证金，例如 48% 116% 的 5%； 12% 是 435% 大约第 13 个月 可能在 119 个月时增加 3% 甚至更高的保证金 您最终可能会成为长期融资者，您的信用以非常有吸引力的利率捆绑，对于没有动力改变的借款人尤其是如果您拥有游戏中的所有股权而他们没有的安排 只是便宜的租金
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嗨 Kitti 我见过的所有分期付款合同，有两种调整买方利率的方法：1买方利率被“锁定”到标的贷款利率标的贷款利率通常称为指标利率（或参考利率）这意味着买方的利率上下移动，与指标利率同步 2 买方感兴趣的是通常设置为高于指标利率的 x%，即指标利率的“溢价” 3 正如保罗在上面提到的那样，为了鼓励在未来某个时候进行再融资，通常这个“溢价”会在几年后增加路干杯，保罗
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如果卖一个像这样的房子，你每年增加保费以鼓励完全偿还 从税收的角度来看，这如何处理 这是否仍被归类为租金，是否仍然允许所有扣除额，如果是，cgt 如何实施是否受到影响
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一般以新兴利润为基础 签订合同时未得出分期付款合同的收入 ATO ID 2004407 http:lawatogovauatolawviewh9991231235958amp;recnum34amp;tot3263amp;pnALL:::ALL 这里是其他一些相关的税务裁决： ATO ID 2004407 所得税 应税收入：住宅物业分期付款销售合同 - 投资者不从事业务 http:lawatogovauatolawviewhtmdocidAIDAID200440700001 ATO ID 200425 “所得税交易股票：住宅物业分期销售合同”； http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID200425' ATO ID 200426 quot;所得税交易存量：住宅物业分期付款销售合同 - 现货”; http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID200426' ATO ID 200427“所得税派生收入：住宅物业分期付款销售合同-开展业务”； http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID200427' ATO ID 200428 ”所得税 应税收入：分期付款销售合同 - 违约利润 - 开展业务”； http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID200428' ATO ID 200429 quot;所得税可抵扣：分期付款销售合同 - 支付违约金”; http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID200429' ATO ID 2004406“所得税派生收入：住宅物业分期付款销售合同 - 纳税人不是财产所有者”； http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID2004406'
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