澳洲澳洲房产救命！ - 负向正齿轮现金流悉尼

在澳大利亚地产投资



我很想知道论坛成员用来将负负债资产更改为正资产负债或正现金流资产的任何策略或细节 - 或者至少降低我刚购买我的第一个 IP 的每周成本 - 该地区提供了巨大的增长，所以我觉得我可以以每周 35 美元的成本使用负扣税资产，但是（由于我的预购研究不佳）发现它的成本约为每周 57 美元（只需购买 PIA 个人专业版）虽然我可以负担得起——我有些恼火，因为这将花费我超过第一个想法。我计划在这个领域购买上述内容，但接下来的几个 IP 将得到积极调整——并最终出售我的第一个 IP清除债务 无论如何一些细节： 郊区：Merriwa, Perth 4x 2 购买价格：166,000 美元 贷款：174,287 美元 - 包括成本 财务：149,400 美元 固定 IO 5 年 625%（无费用） 24,887 美元 LOC 606% 预期租金：160 美元/周 房屋建成：1994 年可能- 建设成本 $30,000 Depre ciation：我能看到的不多 - 地毯穿过，热水系统，固定装置，百叶窗 - 仅此而已 - 烤箱和炉子是房子的一部分，因此不可折旧 积极因素（除了我对郊区增长的信念 - 25 公里到海滩，很快就会有克拉克森火车站，有很大的发展）-在一条很棒的 T 形路口街道上-从来没有交通- 5 10 分钟步行到商店、公园和学校 街道居民需要租户-年轻的家庭-低维护小花园 - 一个看起来像出租的普通房子 - 在一条所有其他房子都更好的街道上 - 可能价值 20k 更多 Merriwa 的平均租金是 $170 pw 我应该使用物业经理 6 个月（如果你能承包那么短(一点点阅读, 我的妻子每周工作 3 天，这样她就可以进行检查每周 - 最好是它们是可折旧的物品或让购买翻新有助于减少可能的空缺（即割草机、空调等）迈出了我进入 IP 世界的第一步 感谢 Keen
评论
Hi Keen，首先，恭喜你进入房地产领域 Merriwa 不是我了解太多的领域，所以在这方面真的帮不上忙 但是现金流的关键是增收减支 不看，160一周的租金，166买的地方低于5%，不计算都是负数 呵呵 第一眼看到的就是折旧 拿个QS尽快通过那里，您可能会对结果感到惊喜您说该地区的平均租金是 170，但您以 160 的价格租用您的 诚然我没见过，但是 165 可能还是 170 那会降到 52 美元或每周 47 美元 很少的维护成本应该会有所帮助 新的可能不需要太多工作的房产，并且应该很容易让所有这一切都说，我怀疑每周 50 美元是你无法承受的，如果它花费你 2500一年，但价值每年上涨 10k，比那是 400% 的投资恕我直言，我希望你不要只得到 400 寿 - 只是我的 2c 戴夫
评论
一所好房子的好处是时间可以治愈所有的伤口（如果他们不先杀了你）最终，租金会增加，而且您的 -ve 档房产将变为 +ve 档 同时，对租赁市场和您的房子进行批判性的观察高于平均租金
评论
Hi Keen，如果你想让房产现金流为正，那么你要么需要增加收入，要么需要减少房产费用。首先你可以将租金增加到该地区的平均水平将使您每周的税后缴款减少约 6 美元（假设单笔收入为 36,000 美元） , 真正做到这一点的唯一方法是偿还部分债务，尽管如此rn这一个CF +您需要偿还约50,000美元的债务（每年36,000美元）或约30,000美元的债务（每年86,000美元）正如戴夫建议的那样，通过物业获得工料测量师为400美元，您将可能会对您可以申请的折旧金额感到惊喜 如果您需要一位 PM 的名字，我会安排您到我使用的那个人 自己进行物业管理会为您节省一些钱，尽管它如果您的租户不是好租户，可能会很耗时 如果您有时间这样做，那么您将为自己节省一些钱 如果您还没有，您可能想做的另一件事是申请变更在你的税中 这是你基本上告诉税务部门在接下来的 12 个月内你将有哪些折旧和利息扣除，他们会向你收取较低的税率 你将获得较低的纳税申​​报表，但每周额外的现金确实有帮助使房产开支变得更轻松 每年 $36K 时，这个扣除额约为每周 $50（租金为 $160 pw），而在 $86K 时，每周约为 $80 增加租金将减少这个税收抵免有点，但你会得到更多的租金 - 所以这不应该是一场戏剧 你的财产离 CF+ 不远 我有一个非常相似的，税后每周让我大约 10-20 美元贷款是 $181K @ 607% pa，每周租金 $180，虽然我是最高税 br acket，并且有一些相当不错的配件用于折旧无论如何-祝你好运
评论
G'day Keen，首先，祝贺你迈出了这一步！我希望你也打开一个软木塞来庆祝！！！这是一大步，但他们变得更容易你想要一些想法 - 这里是： - 为潜在租户提供“冰箱，洗衣机，任何东西”；并向他们收取租金上涨 说他们想要一台洗衣机——“好吧，每周要多花 10 美元”；现在，您可以购买一个好的二手货，或者购买新的 - 您的选择首先，您可以借钱购买一个，或者使用您提到的 1000 美元 无论如何，现在您每周有额外的 10 美元进来 如果他们也想要怎么办一个小冰箱（200 美元的二手冰箱）——“好吧，这将花费每周 6 美元的租金”；有什么影响你每周增加了 16 美元的收入，你让房客很高兴，你可以用信用卡每年以 150 美元的价格借用 THE LOT（假设为 800 美元）！！！！如果不使用信用卡，费用会少很多，但您当年的额外收入是 800 美元！！！！！！足以直接支付两者的费用（如果您选择），或者只需每年支付 150 美元来借用它然后，这意味着更多的可折旧物品，不是吗（请与您的会计师核对 - 那不是我）如果他们想要“电缆”怎么办？你能安排交易吗当然，只要你对他们作为租户感到满意如果他们希望你提供太多，我的警钟会响亮（见我的结束评论） - 所以小心行事！敏锐，您提到的其他几件事听起来值得评论 您可能已经比您想象的要好得多 1 您提到该物业处于“良好的增长区域”；记住这一点，因为你“出汗”；额外的美元 如果那里的房产以 10% 的速度增长，那么您的 IP 将以每年 16,000 美元的速度增长，而且，每周 57 美元，您的投入只有 2900 美元（税前） - 所以税后可能是 2200 美元 如果您借了 2900 美元， （在信用卡上）每年的利息只有 350 美元，不是吗 2 你提到了“建筑成本”； 3 万美元——你知道吗？还是在猜测（你说的是 4 居室，2 居室，不是吗）一个 QS 肯定会告诉你 3 如果一个 RE 代理每年要向你收取 1800 美元，我会寻找另一个！对于一个财产来说，这是一个巨大的数字！如果你的租金是每周 170 美元，我预计每年支付的费用不会超过 840 美元（85% + GST）好吧，好吧，“邮费和零用钱”可能会多出几块钱； - 但一千八百不可能！！！希望其中一些想法有所帮助，Keen - 我要补充的唯一其他警告是“寻找没有自己财产的租户 - 床、冰箱、wm、电视等”； “做一个跑步者”要容易得多。如果你没有什么可以改变的！！！！祝你好运，问候，
评论
Hi Keen 干得好 ist IP 我在所有方面都同意 Les，特别是第 3 点，物业经理 如果你有 6 个月的租客，那就换一个新的租客，经理会在可能的空置时间后向您收取第一周的租金（通常）加上他们的正常费用，这样会增加您的成本，另外我不会对 8% 的费用印象深刻，更不用说您所说的 203% 严重调查工料测量师 基本钱花得值 jahn
评论
敏锐，首先恭喜，其次不要惊慌 听取提到的建议（QS 会让你惊喜不已），解雇物业经理并找一个收费较低的人（或自我管理并节省 85% 的租金）并按照 Les 的建议去做 其他想法的结合 你没有说过停车问题 有车棚或车库 如果没有，它是一个机会 以最低成本建造一个简单的车棚，然后以每周 10 美元的价格将其出租 对于租户来说，他们最昂贵的“资产”() 很可能是他们的汽车 所以有了一辆合理的汽车，他们想要保护它并且很可能愿意支付 另一个想法 允许有小动物的租户租用这个地方，但要收取额外费用 合同中还包括他们有责任在他们离开时自费熏蒸这个地方，并且他们对其承担全部和无条件的责任宠物 询问 PM 你可以用这个属性做什么（即使是一个简单的特色墙 - 不到 50 美元的油漆和 3 小时的时间），可以让它更多地出租，这很便宜！你可能会再次惊喜 Tibor
评论
感谢大家的支持，管理费用为： 租赁费 $192 x 2 个租户 $388 管理费 935% $718 (48weeks x $160 pw) 物业状况报告 $110 x 2 个租户 $220例行检查 -6 周和每 3 个月 - 每人 $55 $110 x 2 个租户 $220 最终检查 $7150 x 2 个租户 $143小资 $550 pm x 12 $66 租户查询 $770 每租户 x 2 $1540 每年总计 2 个租户 $1770 总计 1 个租户每年 $1384 即使在减税后（我的收入 54k 妻子 34k 联名），每周花费 $17 - $22 我退房另外两个物业经理，他们的费用相似wwwrichdadcomIndexPostFlashSnifferasp 由 Dolf De Roos 撰写 改善您的现金流 由 Dolf de Roos 现金流是任何企业的命脉，从街头摊位、街角商店或慈善机构，一直到跨国集团 当现金流骤降（或没有从一开始就是这样），那么企业充其量面临挑战时期同样适用于房地产投资我们可能会自欺欺人地认为只要资本增长具有吸引力，我们就愿意隐藏现金流 如果资本增长足够高，许多人甚至不介意负现金流（负扣税） 但是，通常这些人会寻求用其他收入来抵消他们的经营损失（现金流损失）收入，从而减少他们的整体纳税义务 实际上，政府补贴他们的财产损失 然而，需要注意的是，总体而言，这些人仍然有健康的现金流状况 如果你唯一的收入来自财产，并且它是负面的，那么你需要采取行动即使你没有负利率，改善你的现金流可以产生改善你的经常账户和增加你的准备金的奇妙的有益效果，使你能够减少债务，购买更多的房产，或者简单地花更多的钱 让我们来探讨一下你可以采取的一些措施来改善你的现金流 用房地产投资增加现金流最明显的方法是增加租金 这不一定要让你成为贪婪的敲诈者！通常，以低租金收购房产（换句话说，这些租金已经远低于类似地区类似房产的市场租金） 在这种情况下将租金提高到市场水平并不会使您成为坏人。当您购买房产时，租金可能处于市场水平，但随着时间的推移，您只是忽略了监控市场租金趋势，而现在，八年后，您的租金比市场租金低 50% 将租金提高到市场水平将是一个非常聪明的举动 即使目前的租金已经上市，还有其他方法可以提高租金 现在如果你的直接反应是想：“鉴于已经处于市场水平”，那么您必须将您的思维从本质上是对抗性（相对于租户）转变为互惠互利记住 Zig Ziglar 说过：“你可以得到你想要的任何东西t，只要你帮助足够多的人得到他们想要的东西”；是时候开始弄清楚您的租户想要什么 例如，您可以询问您的租户是否希望对房产进行任何更改 如果他们建议您砍掉前院的死树，您可以这样做一个善意的姿态 但是如果他们想要增加一间卧室，你可以做你的功课然后提出建议 你可能已经发现额外的卧室要花费 20,000 美元来建造 所以你可以对租户说，如果他们愿意支付每周额外 80 美元，您将安排建造卧室 每周额外 80 美元的收入约为每年 4,000 美元，或 20,000 美元的投资回报率为 20% Tha从您的角度来看，这很好 如果您借用额外的 20,000 美元来建造卧室会更好 以 8% 的利率，您每年将额外收取 2,400 美元（4,000 美元的额外收入减去 1,600 美元的抵押贷款利息）并且一个快乐的租户，否则可能会感到被迫搬到带有额外卧室的房产 此外，您现在拥有的房产具有更高的资本价值，您有更多资产需要为税收目的而折旧，并且现金流量增加事实上，您不加建会很生气你不必只执行现有租户的想法当你在租户之间时，你总是可以改造厨房，放置额外的卫生间或浴室，建造车库，或美化花园它让新租户为改善后的房产支付更高的租金甚至可能比让租户为原有的房产支付旧租金更容易 这些是典型的双赢局面 我们说过t 增加租金是改善房产现金流最明显的方法 但是，您也可以通过减少开支来改善现金流 有些费用（如费率）是固定的，但有很多可能会被削减 不要只需支付年度保险费，而无需先四处寻找，以确保您仍然获得优惠 从竞争的物业管理公司获取报价，以确保您物有所值 与精通物业的会计师核实，以确保您在合法地对房产提出索赔 由于许多投资者的最大支出往往是抵押贷款利息，那么通常最大的节省就是为抵押贷款重新融资（或重新谈判）如果它会花费2,000 美元为您的贷款再融资，您将少付 1%，然后在 300,000 美元的贷款中，您将在大约 8 个月后领先 更好的是，考虑获得循环信贷额度（有时称为“浮动贷款” rtgage')，您可以随意将钱存入或从帐户中取出 这些只是改善财产现金流的一些简单方法 您可以尝试更激进的方法 例如，如果您有一个大财产，并且当地的建筑法规允许，为什么不在房产上放置第二个住宅毕竟，土地部分绝对不会花费您任何费用或者如果这听起来很费力，为什么不买一辆大篷车或拖车回家，然后开车如果你的收入来自工作，那么为了获得更多的钱，你需要投入更多的时间，特别是本周额外工作10小时不会增加你下一个收入周 但是在房地产方面，任何改善现金流的努力都可能永远为您提供新的现金流，至少在您找到再次增加它的方法之前 成功投资！干杯，提博尔
评论
天哪，他在骗你 我从来没有见过这样的费用 所有的报告、检查等都应该包含在他们收取的月费中而且你应该只付钱最多约 7%，可能更少，因为您有 2 处房产 Terryw
评论
Hi Tibor，935%（含 GST）是西澳的标准未协商费率 大多数其他东西都包括在内，通常我建议热衷于寻找其他人，或者（如果你有时间和意愿）自己做 - 问候戴夫
评论
是否有谈判的余地为什么每个租户都要收费这是为共享场所使用 - 还是为夫妇或家庭提供只是另一种赚钱方式 在新南威尔士州，我只允许在前三个月之后进行一次每月检查，然后是一次检查（我认为）需要（或者甚至可能想要）在家进行检查 四次 pa 是一个巨大的入侵，会关闭 Tenaats 但戴夫的观点是非常有效的 如果您支付高额管理费，那么应该包括额外费用 如果他们不是, 你应该有权问为什么 如果中介只管理少量的房产，收费可能是公平的 但他们有可能利用了没有太多竞争的机会——在这种情况下，有途径寻求补救
评论
Hi Keen，首先我也祝贺你进入房地产投资世界 正如前面在这个线程上所说，你的第一个总是在心理上你最难，我相信这是大多数人从不召唤的第一大原因勇气和采取 l eap 只是为了补充迄今为止的出色建议，我注意到您借了 105% 以增加您在拥有房产的第一年的自付费用效果，并在您新发现的投资环境中感受您的脚，我可以建议你像我一样多借 1% (106%) 借来的这一点额外的存钱罐盈余涵盖了所有那些意外的费用和/或维修，因为我相信你已经发现了弹出，加上如果你可能有任何租金收入短缺您已经确定了空置财产并最大限度地减少空置效应，直到您找到您的第一个租户 希望这会有所帮助 再次恭喜
澳洲中文论坛热点