澳洲澳洲房产PPOR、细分、CGT和冲动！悉尼

在澳大利亚地产投资



这是一篇关于尽职调查的帖子，并提醒我自己和其他人在分析情况之前确保不要采取行动，除其他事项外，也许你们中的一些人可以与之相关一些细分信息也有知识的人可以发表评论上周，我的 PPOR 中的 2 栋房子在市场上上市，我立即决定要购买它 - 问题是业主直到租户搬出（明天）才接受报价，并且可以查看它位于拐角处且可细分，而我的不是 新房子的价格约为 72 万美元 - 我的售价约为 65 万美元在那里住了5年左右，然后再分土地（原来的房子需要拆掉才能方便）我去过银行，和房地产经纪人谈过卖掉我的房子 总之我花了一个星期的时间来试图操纵看看是不是aff价格适中，就在昨天和今天开始让我头脑清醒 好吧，如果我先卖掉我的房子，我需要花费大约 4,000 美元来偿还贷款，以便与我妻子联名获得一笔新贷款（我们需要借额外的 10 万美元让这一切正常工作）然后我有 CGT，因为我在 4 年前以 IP 形式购买了现在的房子，并且只住了最后一年花费 30 万美元购买，出售 65 万美元 CGT 大约 60,000 美元，基于 50%应税，我住的 1 年免税 25%，税率 485%（哎呀！！） 售价 20,000 美元 所以在 650,000 美元中，我剩下大约 570,000 美元 新房产 720,000 美元 + 35,000 美元的购买成本18.5 万美元，7 万美元的差价变成 18.5 万美元 额外的 18.5 万美元都是借来的钱——所以持有新的 PPOR 大约是每年 1.3 万美元 这一切看起来都很贵，但还可以，直到我开始调查 5 年后的潜在情况如果两个房产在未来 5 年内以相同的速度（6%）升值，我目前的 PPOR 将价值 860,000 美元，而新的将价值大约 960,000 美元 但是，新的持有成本要高得多，5 年内的额外利息约为 65,000 美元 所以如果我要在 5 年内按原样出售这个地方，我只会领先一点 然后我看了细分，更糟糕的是 ATO 将根据原始销售价格分配街区的价值 所以如果我支付了 72 万美元，而房子价值 11 万美元，我们可以为每个街区估价 30.5 万美元用于 CGT 目的当我最终卖掉时，我知道在今天的市场上，每块地块将获得 40 万美元因此假设每个地块的价值在未来 5 年内每年增长 6%，当时土地价值为 1100 万美元（55 万美元）对于每个街区）我了解，如果我细分并出售土地，我的细分过程成本约为 20,000 美元，拆迁成本约为 15,000 美元，我将在 5 年内支付相同的额外利息，即 65,000 美元，然后我被 CGT 击中了，我计算为 $105K 我知道即使我使用了这个地方s 我的 PPOR，一旦我拆掉房子，就没有任何豁免了 - 有没有人能够确认所以在 5 年的时间里，各种情况是：1）假设我决定保留当前的 ​​PPOR 而不是购买新的 - 现在会看到大约 $860k 减去大约 $40K CGT（减去因为它现在已经是我的 PPOR 更长时间了） $820K 净收益 2）我们假设我买了新地方，现在要按原样出售 - 售价 $960K 减去额外5 年支付的利息 $65K $895K 净收益 3) 我们假设我买了新地方，现在要拆除、细分和出售土地 - $1,100K 减去 $20K 细分成本减去 $15K 拆除减去 $65 5 年内的 k 利息减去 $105K CGT $890K 净收益这一切是否值得 - 我一直热衷于进入一个有细分潜力的地方，并认为这一切都会很有趣，但我对这第一次的热情在过去的几天里，机会有所减少我希望它有点意义任何其他人有任何意见C heers, Rufus
评论
有几点我相信你在 ppor 居住的时间不需要支付 cg，如果你购买新街区并重建两个街区，剩下 4 年的 50% 税率例如，250,000 美元的房屋总成本 你的数字如何叠加到细分然后我不知道你所在地区的售价，但值得研究我们已经完成了两个角落街区和一个宽街区细分两间房子，所有的利润都非常可观（100-250k 美元的税收 cgt 为 125%），因为几个电话和一小堆文书工作的成本让我知道新的数字是如何堆积起来的，这将非常有趣
评论
你在新地方住了五年然后细分两个新街区第一个替代方案在一个上建造并搬进它，它成为你的新PPOR 住一段时间，因为之前的房子是你的PPOR，你不会有e 那栋房子的 CGT 义务（我的理解） 出售其他街区并支付 CGT 下一个替代方案（不确定这如何合法地叠加，但当我们遇到类似情况时向我们建议）建造一所房子，并在其中居住一年然后卖掉它免费CGT 住在第一栋房子时，建在第二个街区然后搬进去 当你卖掉第二栋房子时可能会产生CGT，但如果你不卖掉它显然这会显着增加你的持有成本，这是我们不采用它的原因 我们采用第一个替代方案并将 300 K 股权变成 900 K 查看更改
评论
感谢查看更改和 Lizzie, SC，我的会计师建议您选择 2会没问题，可以完全避免 CGT 税 Lizzie - 也感谢您的意见 实际上，我自己开发网站似乎是让它工作的唯一选择 我已经看到房子的最终价格最终远远超过土地加上房子经常花费这几年，我想这才是真正赚钱的地方 但是，成本很高，不是我能够资助的，或者准备在目前的市场上做的房子也太好了，不能打翻在短期内，土地的购置成本反映了这个非常有趣的练习，但是在过去的一周中，我学到了很多关于所涉及的一些成本和问题的知识，还有很多要学习的问候，Rufus
评论< BR>既然您已经查看了这些数据，请四处寻找其他细分机会 - 或拆毁重建 我们目前正在进行重建，旧房子的成本为 30 万美元，拆毁和重建成本约为 25 万美元，包括持有成本和销售价值约为 7-750k 美元，利润不错，但你必须在正确的区域选择正确的房子，考虑到这一点，类似细分的利润可能相当不错——即使出于某种奇怪的原因分两个阶段进行新购房者投入更大房子的价值溢价超过土地面积，所以如果你想要数据我可以把它们挖出来，那么价值组成土地几乎可以翻倍
评论
你提出了一个最有趣的挑战，我和你一样惊讶重新选择您自己的选项 3 细分的结果 我原以为您可以通过这种方式赚钱，但后来我想知道如果您进行细分然后构建，这些数字将如何叠加，并且阅读 aoub 的帖子看起来像那样会这就是为什么他们称人们为“开发商”，因为他们通过增加土地来提高土地的价值（而且他们通常也会变得富有！）该房产显然还不是适合“开发”的土地类型< BR>评论
当心这个 在经济繁荣时期，最终价值大于成本，而且往往远高于成本，但是当市场疲软时，土地和建筑成本将超过最终价值 在此阶段建筑商证明为 cus 建造新家是合理的托默，因为 quot;你得到你想要的quot; See Change
评论
Hi See Change，你说对了我不想在当前气候下追求发展的原因 - 非常高的土地成本和非常高的建筑成本 在一个细分街区的两栋房屋是大约 10 个月前我在拐角处卖掉了 - 期房，每个 795,000 美元 - 这是当时的创纪录价格 一个即将完工，一个已建成一半 - 当前价值每个 1000 万美元（保守）毫无疑问，就像购买者一样，我不认为这将如何继续下去，因为现在出售的地块的土地价格反映了巨大的上涨，这意味着开发商的利润更小，建设风险更高 这是一个相当昂贵的地区，但是珀斯地铁的趋势似乎是一样的 干杯，鲁弗斯
评论
嘿鲁弗斯，欢迎来到我们东方的世界！我一直在整个 Oz 寻找开发风格的机会，我的数字并没有为我所承担的风险而堆积但从我所阅读的内容来看，你们有很多人在尝试这些小开发也许我应该看看更难或嫁给建筑商的女儿
澳洲中文论坛热点