澳洲澳大利亚财产 DNA 财产……有人听说过吗……？悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，在当地报纸上看到该集团在计划中的新庄园中提供土地选择权的广告 - 今天下午与他们会面，并渴望从可能听说过他们或类似产品的论坛成员那里获得任何反馈 该集团成立了一段时间并购买墨尔本都会区边缘的大块土地，然后以 5000 美元的期权费向潜在买家提供期权 该费用允许买家以当前市场价格（其估值过程中的问号）购买一块土地支付期权费 该集团随后与理事会进行细分，这显然需要 18-24 个月 在细分过程结束时，买方有权行使选择权，以 10先前商定（市场价格）价值的 % 押金 在另外 18-24 个月内，该地块将分配给买方（所有权转让），届时公司声称价格将上涨一定比例（20%-40% a当前促进区域的年度增长）土地价值的年平均增长显然是基于维多利亚州估价师总办公室（或理事会）的估价一旦最终所有权转让给买方，那么他有 2 年的窗口来建造房子或将土地卖给计划建造房子的人 从表面上看，这似乎是一个有效的提议——但我不确定它是否与“购买楼花”属于同一类别；此外，我尝试通过搜索引擎找到有关该集团的更多信息，但根本没有获得太多信息，这是基于该集团为其客户做得很好的说法而引起的担忧 该网站是 wwwdnapropertycom 听起来风险相对较小吗建议是否聘请自己的估值师进行独立估值 此外，是否有可能对一块仍然是未细分的绿地类型的土地进行估值 除了明显的陷阱之外，可能还有哪些陷阱？公司破产或理事会拒绝允许分拆 显然，该公司本身是一家名为“Aus Land Resources”的澳大利亚证券交易所上市公司的姊妹企业。或“土地资源局”；非常感谢任何反馈 谢谢，哈里斯
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为什么从开始到结束 4 年（）又需要 18 到 24 个月才能将所有权转让给买方（）是很长一段时间我想看看一些他们过去细分的实例 我在他们的网站上找不到任何其他细节，例如谁支付基础设施的费用 下水道、电力、水等 当然这将是细分的条件 估价师如何判断价值 地点是没有理事会批准的细分价值要低得多，这不能保证没有估价师会押注理事会批准的可能性这两个风险很大，你不是说我在澳大利亚证券交易所网站上找不到公司吗？有股票代码 另外，“姐妹关注”到底是什么意思 他们有几个董事，还是一个子公司我也想知道他们的盈利模式假设他们不狡猾，我会认为他们的成本土地可能很低，否则，他们怎么可能当他们只从你那里得到 5000 美元（期权付款）并且他们的上行空间受到限制，并且如果细分不继续你走开他们要么提高行使价，要么他们的成本如此之低低于 5,000 美元 如上所述，基础设施成本如何 没有道路、水和电力，您不能只建造一个新开发项目 如果您是开发商，您是否想购买一个必须与 100 个不同的谈判的绿地卖家 对于一个已建立的站点，很好，但对于一个新建站点 底线，它看起来像是“像大男孩一样投资房地产！”策略 让人们对参与一个大项目感到兴奋而没有获得所有信息 问问自己为什么他们需要在零售层面进行营销，因为他们可以与 Australand 或 AV Jennings 或大型私人投资者 Alex 合作
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谢谢堆亚历克斯这是一个非常彻底的答复，给了我很多问题要回去！澳交所上市公司是“Land Source Australia”； LSA 的一些董事也是 DNA 地产集团的董事会成员 我被告知 DNA 地产实际上是为 LSA 收购的土地分配土地的营销渠道 该集团确实拥有大部分土地指定用于商业集团开发并声称出售只给散户投资者的一部分（尽管以零售价格） 我在上一篇文章中忘记提到的另一件事是，每个正在开发的项目都变成了“招股公司”。从一开始 - 您是否认为这可以降低项目与财务相关的风险？集团的财务表现 我所理解的盈利模式是用他们自己的建筑公司在土地上建房子，批发买一半以上零售价出售，剩下的土地留给自己以后发展 我还在不确定从支付区块的期权费到获得区块进行施工的 4 到 5 年的交货时间长度！也许更长的交货时间可以让他们向散户投资者（在销售过程中）证明，在他们获得土地之前，他们的土地价值会翻倍 是否有可能对尚未细分的土地进行估价除了当地房地产经纪人之外，关于在该地区类似大小的街区获得公平估值，我应该与谁交谈再次感谢
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我仍然找不到公司，我正在寻找 ASX网站 他们是否至少有一个网站 我觉得奇怪的是他们没有在他们的网站上提及上市的 ASX 公司联系 我不知道什么是“招股说明书公司”。这是什么意思 它是如何（在法律上，有法律和先例的支持，ASIC 描述，有律师的意见，不仅仅是因为一些销售人员这么说）降低风险 对谁的风险 有一些共同的董事在条款上没有任何意义责任 营销公司仍然可以折叠，对母公司没有影响，上市与否 我怀疑估价师会在什么都不做的情况下根据土地被细分来估价 这就像要求估价师对一块新联排别墅进行估价当它仍然只是一块带有旧房子的土地时，我在某处读到，在悉尼，开发商必须支付 35,000 美元的基础设施成本，如果他们也把房子放在上面，加起来就是数百千澳元期权费似乎太小了 如果这是一个好的开发项目，为什么不像公寓一样做楼花并收取 10% 的押金 为什么要以 5000 美元的价格为买家提供所有优势，而房屋和土地可能价值数百千期权使期权的买方受益因为他们可以走开 Multiplex 不向他们的买家提供选择：他们要求 10% 的押金 底线，这听起来很狡猾 我会得到更多的信息，做更多的研究，让你的律师检查一切 个人，我不会碰这个 太多的事情似乎不对 Alex
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嗨，哈里斯，我同意 AlexLee - 这听起来很投机 也许他们的商业模式适合你（amp;其他 100 人）购买期权 然后他们（用你的现金）向供应商支付期权 他们确保他们的期权费用低于你的，所以他们赚取保证金，不管我猜行使价格是否同样有偏差，所以他们一个健康的利润如果交易成功，那么每个人都会赚大钱
刚刚再次与该人就 ASX 代码进行了交谈，并被告知它未在 ASX 上市，但在“小规模发行板”上，但补充说它仍受 ASIC 监管！
评论< BR>所以你的 5000 美元应该： - 作为他们在土地上的押金 - 在土地上结算后偿还贷款 - 支付开发商的管理费用（办公室管理费用、促销、工资、租赁、测量师、工程师、议会、城市规划师，土方工程、基础设施）2 年 他们迟早会遇到严重的现金流问题，并且他们的部分解决方案将是破坏一些交易并保留大量 5,000 美元的存款 就像西点军校一样，他们将不得不继续出售更多的期权来支付他们目前的间接费用一旦他们没有按时获得 DA，他们会遇到现金流赤字 他们可能会要求您预付款以完成项目 在一天结束时，您将资金无抵押而您拥有巴克利的收回资金而这些人正在利用这样一个事实，即 90%的投资者不会追逐 5,000 美元，如果它丢失了 为什么因为该数额的法律不能证明追逐它是合理的，而 5,000 美元的消费者权利是微不足道的 这些人通过追逐大量 5,000 美元的存款来进行风险控制来自许多而不是 50 万美元 来自少数 你还想和律师谈谈期权合同 我打赌他们不会成立 即使有正常的合同，如果开发商觉得他的价格被低估了，他只需要将 DA 过程或土方工程（您看到的恶劣天气）推迟到太阳之外等日期，合同无效，然后他可以以更高的价格将区块重新投放市场正如亚历克斯所说，他们可以很容易地与 Stocklands、BMD、Mirvac 等合作他们不是因为风险可能是极端的 这些人只是将风险转嫁给投资者，与他们的高风险管理和财务策略有关顺便说一句，自 2002 年成立以来，这些人非常环保 最后，他们说土地将在未来 5 年内以每年 20-40% 的速度增长 你想问他们是未开发的大英亩还是个别开发的地块 当大英亩确实上涨时这么多，开发商必须增加中等密度组件以维持利润这是理事会的一个大要求你还会在他们的网站上注意到他们使用从 5-7 年前开始的增长数据，方便地捕捉繁荣效应我建议你阅读 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt24758 上的链接以及对墨尔本房地产未来的看法
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Westpoint 和任何其他澳大利亚公司都受 ASIC 法规管辖 鉴于 ASIC 如何“迅速”回应 Westpoint，我不相信就我个人而言，我更喜欢商业计划简单的企业，即“我们通过购买土地、开发土地和出售土地来赚钱”或“你现在买一套公寓，并在 3 年内s 你必须支付剩下的钱' 这些都是简单的投资（并不意味着它们很好，但它们很简单） DNA 业务中有太多的未知数和漏洞 我特别小心任何使用奇怪的术语（什么是招股公司），听起来很酷，但没有任何意义 对于任何投资，准确地找出你必须投入多少资金以及你得到什么回报，例如当他们说“当你行使期权时，你在市场上获得土地' 你得到什么 只是一块草 上面有什么 道路、基础设施 谁为此买单 最重要的是，DNA Land Source 如何赚取利润 每块 5000 美元并不多，尤其是如果你考虑到因素建造成本等 确切了解他们打算如何赚取利润，然后考虑是否要投资于他们（因为这正是您正在做的事情） Alex
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任何寻求通过公众需要发布符合 ASIC 规定的招股说明书 这包括一家公司使用财务顾问的服务为该公司筹集资金，并在报纸上刊登大广告 http:wwwasicgovaufidofidonsfbyheadlineGuide+to+reading+a+prospectusopendocument#4 但是，公司可能会尝试通过研讨会和信息筹集资金没有公然向公众宣传的夜晚，即如果公司的财务总监与投资俱乐部取得联系并安排介绍公司的运营和投资机会 发布招股说明书没有任何意义 恕我直言，这只是一个模糊的声明公司董事打算做什么，这可能是高度投机性的，并且成功的可能性很小这不是一个公平的地方，ASIC 最终不是为了保护无知的人 它在那里用有限的资源来履行其章程可用，还有很多不足之处 但是，如果老大哥要仔细检查曾经想象过的每一个商业冒险，那么律师就不会有那么多的工作，资本主义制度的自由度也会降低
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