你好呀！ （非常）长期潜伏者，第一次海报我在投资十字路口快速背景：我和我的合伙人拥有三个IP在Orange（新南威尔士州）的两栋房子和在Erina（新南威尔士州）的一个单元Orange的两栋房子在街角街区和有被细分的潜力 我们的投资策略是买入、翻新、持有 我们有足够的股权来借入大约 60 万美元，尽管在这个阶段我们只投资 lt;400 美元会很舒服（我们的工作不稳定，我们的 IP 是负面的齿轮传动，因此 CF 成为问题）当前 LVR 为 76% 两条路径：1）在我们居住的地方（中央海岸）附近购买现有房屋，搬入（释放我们约 $400pw 的租金承诺），翻新，寻找租户，搬出这条道路将使我们能够将租金支出转移到该物业的贷款中，从而减少对我们的CF的影响但是，此选项将限制我们在中央海岸（靠近我们的工作场所）的物业，以便我们腾出我们的租金支出 2) 细分其中一处 Orange 房产s，在新创建的 Lot 上建造房屋并在其中放置租户 此选项将在开发过程中对我们的 CF 产生影响，这对我们来说也是非常未知的领域 - 并不是我回避陡峭的学习曲线但是，有在当今混乱的气候下，这种选择是否可能为我们提供更大的资本收益？我向大众提出的问题（我期待一些不同的答案）是：在今天的市场中，展望未来的水晶球（考虑考虑到通过开发过程获得完工（可出租）房屋所涉及的延迟），如果您处于我们的情况并且有一些资产在您的口袋里烧了一个洞，您是否会走这条人迹罕至的道路并购买另一处现有的住宅物业并扔掉一个租户，或者你会开发你现有的街区之一，并在施工结束时在上面放一栋 23BR 的房子出租吗？我知道对此没有正确或错误的答案，但我很想知道情绪t在投资界期待您的回复！干杯 Lou 和 Leigh **wwwsignificantimagerycomau 评论 **
亲爱的 Lou 和 Leigh，如果是你所说的，那么你需要通过在 Orange（无论在哪里）开发房产来最小化风险而不是最大化风险，好吧，我知道 Orange 在哪里建造，但要在那里建造，你要承担财务风险：1 建造者可能会在施工期间破产 2 在你离开地面之前你不知道你的场地成本是多少 3 你需要做贷款利息支付 进度付款提款 通常这些风险是已知和处理的，但我会在你的特殊情况下提醒你不要这样做中央海岸，现在支付与您的租金相同的费用（如果您太忙，我们可以帮助您找到一个）但是除了我的个人利益，我会安全行事
评论
工作以澄清我们的工作职位，我的工作很安全，但我的伴侣没有我们想要的安全（约 10% 的机会重新dundancy）我猜失去我们的工作更多的是一种感知风险而不是实际风险——这使我们希望将我们的 LVR 保持在一个合理的水平
评论
好吧——不用担心——它总是与感知风险有关无论如何，在当前的经济环境下，我仍然会走安全的道路，而不是实际的大多数时候，由于我提到的原因，进行建设本身就是有风险的，但是你需要做你觉得舒服的事情
评论< BR>你的安全网有多大（现金藏起来以防发生灾难）如果你没有太多，那么我会谨慎地进行开发 当你建立一个站点时，该站点将在 5-10 年内仍然存在良好的安全网 开发过程中有很多陷阱和技巧，我建议你最好在接下来的几年里把空闲时间花在学习那些坑坑洼洼的地方，并尝试缩小一个好的计划预算，以便你最终想开始做发展 如果你有一个很大的安全网然后跳到你身上r 脖子发疯，建立更多股权无法进行项目管理，除非您或您的合作伙伴考虑搬到 Orange一直在提取资金，冻结账户并重新评估监管在这样不确定的时期，我不会启动一个财务支出可观的项目，在经济衰退期间依赖贷款机构要考虑的是你最糟糕的情况，正如 Gools 所说每种情况，你是什么r 更糟糕的情况以及你的后备计划是什么 然后投入较低的风险，你的伴侣可能会失去她的工作 这只是我的意见，保持稳定并选择低风险选项 问候 Jo
评论
同意以上所有在这种环境下，降低风险银行正在收紧建设融资，所以你的总实现利润需要相当大，我会说至少 25-30% 才能说服贷方，因为他们可能会增加自己的应急费用除了您今天在某些地区和市场上您可能提供的任何保守可行性，您还可以以与建造新建筑相同的价格购买（新）；没有风险这不是建议，只是我的意见你需要做一些研究 Lou 就这么简单 就复式公寓而言，您需要尽可能准确地估算成本有效地检查该地区是否有项目房屋建筑商并玩弄他们的一些设计然后评估您的最终价值以及市场租金，空置率等如果说，3x2x2 将花费您 180k 的项目，您可以出租超过 250wk 对你有吸引力吗 你能建造成双 occ 并在以后细分 如果你打算持有两所房子那么为什么要细分 记住如果你细分你会支付更多的费用 记住建造都可以由投资资助 l oan 如果您打算持有 - 从而避免任何消费税和全额 CGT 问题 如果您持有该房产超过 1 年，您可以在必要时出售，并且只需支付 CG 的 50% 的税 很多东西要考虑！我认为，即使您不继续，对 Orange 属性进行可行性研究对您来说也是一个很好的练习。您将学习大量知识并开发出比我们所能提供的更清晰的图景记得咨询当地的 DCP 和 LEP，并且不要害怕向市议会询问信息 我想许多地区议会会非常鼓励在当前环境下进行小型开发 另一种想法 - 细分街区并出售空置部分
评论
回复谢谢到目前为止，您的所有回复都非常感谢！虽然我对结果有点惊讶 当今市场的情绪似乎压倒性地保持低风险 我的感觉是，在当今有很多建筑商、建筑师、项目经理等人围坐在一起玩弄拇指的气候下，这将是盖房子的最佳时机 我认为我不仅能够获得我需要的服务，而且我应该能够就商品和服务谈判更好的价格，因为大多数公司都在四处寻找工作另一方面，我认为如果我在市场（和建筑物）回暖之前放弃这个开发理念，那么我会发现更难找到我需要的可用专家建筑商，并且他们可以根据他们的需求以更高的费率收费可能会增加 也许我错了 到目前为止，我的家庭工作一直是与银行进行非正式交谈，看看我们是否可以为这样的项目获得贷款，而不会对我们的 CF 产生太大的负面影响 To w银行已经向我们展示了一种可以实现这一目标的方法 现在我联系了奥兰治的一个评估规划小组，非正式地讨论了该地点的细分和建造潜力 我仍在等待他们在他们快速走动后的回电现场，在这一点上，他们应该能够通过全面的可行性研究向我保证它是否值得进一步研究。这个线程的目的是对当今经济环境下的建筑情绪有一个实际的想法来自志同道合的投资者您的评论非常有趣！当然，我没想到会有如此同质的反应你的意见肯定会影响我在这个十字路口的决定——它都是我的 DD 沿着学习曲线的一部分 Lou **wwwsignificantimagerycomau **
评论
Lou 那看起来是这样，不是吗？我知道有几个人在这种情况下做得很好，但那是在相对较小的低迷时期。这次低迷完全是一个不同的怪物——建造者的机会要大得多破产 许多建筑商——无论大小——已经这样做了 想想黄金海岸的 Raptis、新南威尔士州的比奇沃思、昆士兰的 Craig McDermott 的公司等等 我姐姐被卷入了一栋建筑物的倒塌事故中在她完成项目的 2 年里，由此产生的压力对她的健康造成了可怕的影响ly，她有现金来支付建筑成本，所以在经济上并没有遭受太大的损失想象一下，在没有任何项目收入的情况下筹集利息账单，而整个烂摊子都得到了整理，我和其他人在一起这 - 我认为在目前的经济环境下这太冒险了 我的 2c 值得干杯 LynnH
评论
我们地区的项目建设者像往常一样忙碌，但传统的建设者正在努力工作 项目建设者正在收获收益FHOG的我认为你目前无法与他们进行任何讨价还价我即将与一家项目公司建立我不担心公司倒闭这种情况可能发生在任何市场
评论
Lou，我无法专门为 Orange 提供帮助，但在阿德莱德，建筑成本根本没有下降趋势这可能会改变轨道，但目前 FHOG 的建筑需求仍然很大< BR>评论
IMPE - 我找到了一个很好的雷诺（新油漆地毯 百叶窗 新台面 新炉子 新水龙头 新水箱等）在现有房屋上，以及一些景观美化，对里诺和持有策略大有帮助，因为它对租户更具吸引力并提高折旧价值 它也应该增加资本价值有助于您的新“摆脱困境”；西澳的建筑贷款价格变动为零 - 上涨或下跌 - 因为材料成本仍在上涨，但劳动力下降的幅度相同，我很确定全国大部分地区都会出现这种情况，这里有很多建议，所以拖网拖网拖网和搜索搜索搜索但听起来你在正确的轨道上没有愚蠢的问题，只有愚蠢的错误祝你好运
评论
是的，当房屋建筑商四处寻找工作，就像你向他们支付押金一样，他们用这笔押金来偿还一些他们已经逾期 90 天的补贴，然后他们关闭商店（有时）当它拿起时（它会）我不认为它会让你退出市场——我们毕竟在这里谈论的是橙色，而不是悉尼干杯楼
评论
我会为这个选项投一票偿还一些债务，让你准备好再次前进 干杯格雷姆
评论
问题：你能卖多少钱一个街区（角落的细分后院）你能卖多少钱上面街区的新房子哪一个会让你更多现金你是否预测建筑会产生更多现金如果是这样，增加风险是否值得我的2c欢呼格雷姆
评论
好问题！很好的问题 Graeme，因此我与当地的评估规划师联系，他将进行可行性研究，为我回答这些问题还在等他们的初步评估你们给我的关于目前建筑行业的评论非常有帮助！我真的不知道施工人员在采煤工作面上到底发生了什么，而且我自己也很难阅读这类信息 这是你们所有人的这种建议情绪，我将其与“确凿的事实”结合使用来自可行性研究和银行贷款标准，这将有助于我在十字路口更容易做出决定对 Orange 的研究 - 刚刚发布的内容可能会让您感兴趣 http:wwwprdcomauresearch(poyq3s55hfcflp3bf5s2pua5)Portals1Orange PW Apr 09pdf 看起来他们山上有一些动静！
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联