NRAS 在新南威尔士州的任何一个新综合体中最多允许多少或多少百分比的新住宅 是否有任何政府立法规定证实这一点 我询问的原因是我在您的论坛中找到了以下问题和答案：-是否有 NRAS“贫民窟”？ （我知道我们的想法是在对经济适用房的需求最大的地方建造，但在我的搜索中，有些郊区的代表性似乎过高，并且随着该计划的结束和投资者抛售，可能会遭受更低的价格） 没有 没有了任何房地产或开发项目中超过 30% 可以通过 NRAS 批准 实际上，大多数开发项目持有不到 15% NRAS 批准的财产 许多持有不到 10% 50 个或更少单元的开发项目除外，其中 100% 可以通过 NRAS 批准，但我只见过一个这样的发展，在昆士兰州的拉布拉多。可能还有少数我没有遇到过，但关键是 - NRAS 分布广泛，很少遇到高于 15-20 的浓度水平%
评论
第一个假设；投资者将在 10 年后出售，我认为这是有缺陷的 没有真正的理由要求投资者在 10 年后出售，只是因为 NRAS 税收抵免停止 虽然 NRAS 税收抵免确实会停止10 年后，该房产在第 11 年初恢复到全部市场租金也是如此 从数学上讲，在 NRAS 第 10 年结束后，该房产很可能保持 CF+ 以 350K 房产为例，并且假设年租金仅增长 4%，这将看到价值 35 万美元的房产，今天的起价为每周 350 美元（市场租金），到第 11 年达到每周 538 美元，当 NRAS 税收抵免到期时，这意味着从 2019 年开始每年几乎 28,000 美元11 假设您已将 350K 购买价格的 100% + 印花税 + 现金缓冲用于今天购买该物业（总债务为 375K），并假设您仍然有 375K 的投资债务，因为您已经指导了 10 年的剩余价值lus 来自 NRAS 的现金流用于偿还不可抵扣的债务，这相当于大约 75% 的收益率 但您也将有其他扣除，这将有助于税后收益率 例如，您的其他费用（物业管理、费率、水, strata ) 可以想象到第 11 年每年 8-9K，而且您还可能还有 4-6K 的折旧，这会增加 12-15K 的额外扣除额，您会以边际税率获得退款这相当于额外 15-25% 的税后收益因此期望您的真实收益（税后）为 9-10%（75% 来自租金收入，15-25% 来自 ATO）并非不合理) 因此，除非利率达到两位数，否则该房产将保持 CF+ 不会像 NRAS 的 10 年那样是 AS CF+，但它可能仍将保持 CF+，因此它将允许投资者继续持有该资产免费 当然，如果租金要达到 4% 以上发现增加，您会看到更好的收益 要点是，在 NRAS 信贷停止后，您的房产就像任何其他 11 年的 INV 房产一样简单地变成 11 年的 INV 房产 从广义上讲，11 年的房产通常不会仍在运行负的税前现金流，因此您可以将房产持有超过 10 年，而不会拖累家庭预算的现金损失 话虽如此 - 政府更喜欢 NRAS 30% 的集中限制有一些例子，我见过的不止于此，但在我见过的大多数项目中，NRAS 组合实际上远低于我想你也可以问这个问题 - 任何地方的任何 INV 财产会发生什么，其中很大一部分特定开发或郊区已被投资者购买，并且他们都决定同时出售或者如果 Neg 杠杆规则被改变
评论
虽然这在理论上会发生，但我敢打赌你会得到一堆保持折扣率的东西“因为他们是好房客”即使您想在第 11 年将租金推向市场，我敢打赌这将是相当困难的（一次上涨幅度太大），除非您通知您的租户；在
评论
可能有很多错过的租金审查机会需要该计划旨在帮助人们 10 年除此之外 - 是时候支付全额运费
评论
嗯不能声称自己是政策细节方面的专家 - 但我已经看到了一些完全NRAS 从记忆中它们是 lt;50 单位虽然我花了相当多的时间考虑购买前的第 11 年我真的不知道它会如何发挥t 在当前的政策设计下，投资者并没有完全被激励出售（POS 的 CGT） 也不确定当年的租金通胀 - 这可能是需要新租户的时期，或者是缓慢调整回市场租金
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联