澳洲澳大利亚房地产资本化利息，有人看到这个问题吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，假设您有一个所有者 occ 财产 (P1)，您以信贷额度的形式借入部分资金，为购买投资物业 (P2) 提供存款，该信贷额度目前已全部提取然后您借了购买 (P2) 所需的余额，贷款仅由 (P2) 担保 6 个月后，您最终搬入 (P2) 几年并出租 (P1) 然后您再次转回，因此您现在可以居住重新入住 (P1) 并出租 (P2) - (P1) 除了信贷额度外，负债最少 - (P2) 负债较多 - 还有其他投资物业，但信贷额度未用于帮助融资所以我的问题是你能否为信用额度再融资（并增加它），让（P2）的贷款还款来自信用额度，并让利息资本化，同时声称这笔贷款的增加的利息成本作为可扣除的方式我知道这是信用额度最初用于购买购买，所以应该 b e OK 顺便说一句，这不是我！！干杯，
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当前的 LOC 是否被每次财产成为 PPOR 时都存入工资和私人资金而污染了 你将如何构建新贷款，你能给出一些大约 $ 的数字和财产吗values
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可能没有考虑到最近关于使用抵押到家庭的 LOC 进行债务回收的裁决现在找不到它，Terry W 发布了它，并且有一些关于它的冗长讨论 ta rolf
评论< BR>鉴于最近对 PPOR 放大器之间关系的裁决，我支持 Rolf； LOC 由前者担保的 IP 如果我理解正确，您一直在询问 P2 的贷款利息是否可以扣除 如果是这样，“计算机说不” 利息仅可扣除时间 P2 是 IP 需要从计算中扣除相应的 PPOR 时间以获得利息扣除您认为如果他们可以将该 LOC 的安全性替换为实际的投资财产或另一个 IP，那就没问题了 或者，由于该裁决 BV，LOC 没有像完全吸引到的那样受到污染完成购买，他们使用抵消账户进行日常银行业务
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听起来很愚蠢，确保现在 IP 上的 LOC 可能是明智之举，尽管 ta rolf
BR>评论
我的阅读是唯一的我ssue 是 PPOR 的安全属性 如果是我，我会按照 Rolf 建议的那样做，尽可能接近 LOC 放大器；拿出一个新的对抗 IP 就我个人而言，我很乐意将利息资本化；之前做过；可能会再做一次
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谢谢你的投入女士 Jade 和 Rolf 我会仔细考虑一下我在粘性线程上阅读了更多内容，听起来安全性是 PPOR，这不合适，因为将被视为一项计划，因为两笔贷款都将由相同的抵押贷款担保 再次感谢
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将有兴趣看到“最近”;裁决你们正在谈论，我看到的最后一个发展是一月二月的一个法庭案件，它清楚地表明资本化利息再次合法如果有人知道最近的法庭判决，我希望看到 ATO 没有的艰难领域就像你需要睁大眼睛一样！
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我不知道最近有任何裁决或法庭案件，有兴趣了解更多细节 这里有一些私人裁决、案件、TR等的链接on capitalising interest: PBR 93707 http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent93707htm PBR 94313 http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent94313htm PBR 93035 http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent93035htm PBR 69725 http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent69725htm PBR 78123 http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent78123htm Income tax: is the deductibility of compound interest determined according to the same principles as the deductibility of other interest TD 200827 http:lawatogovauatolawviewhtmdocidTXDTD200827NA TATO00001 Hart 案 Federal Commissioner of Taxation v Hart (2004) 217​​ CLR 216 [2004] HCA 26 http:wwwaustliieduauaucasescthHCA200426html 复利扣除原则与普通利息扣除原则相同 TD 200827 http:lawatogovauatolawviewhtmtodocidTXD200827评论
这是我们所指的裁决
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那是一个骗局，因为 LOC 限制将随着 PPOR 股权的增加而增加随着 PPOR 贷款与租金收益一起偿还，这笔债务的限额将无限增加 ATO 抓住了这一事实表明，看似 3 个单独的账户实际上只有一个包括租金贷款利息在内的物业费用，而表格将表明有三笔独立借款的独立贷款 房屋贷款和 LOC 的未偿余额总和不能超过其合并批准的限额，以及增加限额的事实LOC 取决于加速支付房屋贷款（由房屋的安全价值决定）在实质上强化了这样一种论点，即在这方面实际上只有一笔贷款，所有付款都超过了标准的信用担保人付款根据其 30 年期限的住房贷款是实质支付，预计将无差别地用于未偿余额如果他们的 LOC 是固定的，那么决定很可能会有所不同 干杯，Rob
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不太确定 Rob ATO 如此描述了这种安排：“LOC 每隔几年就会达到其极限在此您将申请降低房屋贷款限额（已还清部分未偿余额，例如从抵消账户中）并申请相应提高您的 LOC 限额的时间 您预计您的房屋贷款将充分减少每次都需要调整时”；我会认为这意味着 LOC 是固定的，但是在偿还房屋贷款几年后，他们可以申请提高限额——这似乎是一个很正常的安排如果他们没有提到增加贷款的可能性LOC 在未来的某个日期，ATO 可能会采取不同的看法 Cheers JIM
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如果您没有披露所有相关事实，您的 pbr 将不会对专员具有约束力 有趣的是，有广泛的意见认为将投资收益放入抵消账户会导致其被忽略用于税收目的而第 IVA 部分“方案”方法能够将多个账户和交易视为一种安排干杯，Rob
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如果 ATO 是为了保持一致且 PBR 正确，拥有保证金贷款的投资者需要将来自保证金贷款中持有的股票的股息收入应用于保证金贷款如果他们不这样做（而是将股息收入应用于他们的 PPOR 抵押贷款），t “额外”利息不可扣除 需要重新计算保证金贷款余额，以确定应用股息后的余额，并确定可扣除利息的真实金额 有多少投资者应用股息以减少保证金贷款，然后要求正确的利息 大多数不会，我会说
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就这个特定的 pbr 而言，保证金贷款以创收资产本身为担保 保证金贷款是针对产生收入的股本 支付追加保证金不是可抵税的费用 此 pbr 有 LOC 以 PPOR 作抵押，PPOR 定期用所得款项偿还其贷款本金 *并且* LOC 针对增加的股本增加，以使进一步资本化利息 这里没有基于收益资产权益的自我限制债务，因此 ATO 开始争论 Part IVA 干杯，Rob
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Rob，感谢您的 th应该，但我仍然认为它们是同一件事 再次查看 PBR，有 2 个问题问第一个问题是没有资本化利息的问题第二个问题涉及资本化的额外利息，因为租金不是应用于 LOC ATO 对此有疑问 这个额外的金额不可扣除 - ATO 认为租金应该应用于 LOC 而不是 PPOR 抵押贷款：这意味着 3 个贷款账户是正式计划的一部分（例如Hart's) 并因此陷入第 IVA 部分 抱歉，但我看不出上述和股息收入（相当于租金）之间没有任何区别，没有应用于保证金贷款以减少它，从而防止更多的（免赔额） ) 应计利息 ATO 表示应将租金应用于 LOC，以免夸大可扣除利息因此我认为他们还会说股息应应用于保证金贷款，以免夸大可扣除利息进一步，就根据此 PBR 的担保而言，我认为这不相关 ATO 只是认为有一个计划以牺牲不可扣除的利息来最大化可扣除的利息 建议更改 LOC 所针对的财产安全将使一切正常 事情过于复杂
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我不同意你的推理资本化利息扣除应按正常原则决定 但是，没有法院假定告诉纳税人他们应该如何开展业务或投资活动 此外，根据你的推理现金流负投资者会获得优势，这将鼓励纯粹为了利益而承担额外风险 哈特的案子并不是 ATO 所希望的胜利 法官认为这是由银行推动的大众市场税收计划，并且认为没有必要进一步研究 因此，那些自愿实施债务回收策略 在实施过程中存在细微差异的情况下，经常有有利的裁决 以上的 pbr 被发现实质上是一种操纵账户的事实上的计划，就好像它们根据 Hart 的案例相互关联 因此 ATO 认为大胆地在沙滩上画一条线 干杯评论，Rob

说我没有保证金贷款 我只有一个 LO C 由我的 PPOR 担保，我将其用于所有投资费用——包括财产和股票必须投入我的股息收入，并且可以将这些金额的利息资本化这将接近 ATO 间接颁布我应该如何分配我的收入 Curioser 和 curioser！ JIM
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我对此也很感兴趣正如我所说没有法庭规定你必须如何处理你的投资收益他们会看整个安排，如果没有商业意义他们会看主观目的（弗莱彻的案例） 现在请记住，这些顽固的老法官是从查尔斯狄更斯的小说中演变而来的资本增长 在全球金融危机期间，股息可能会减少，投资者需要从他们微薄的股息中提取更高比例来维持生计，从而导致暂时资本化的利息。然而，从长远来看，他们期望现金流为正并在那时完全拥有他们的投资一切都很高兴但是，任何以 100% LVR 运行且利息资本化且从未计划向其投资贷款支付任何股息的人都是公平的游戏对于 ATO 和法院 介于两者之间的是困惑的小投资者，他们从 ATO 欢呼中得到相互矛盾的信号，Rob
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所以你认为对于普通的房地产投资者来说，他们每几个月可能足以表明它不是一个计划你可以在六月支付 234 美元，在 12 月支付 226 美元哦，等一下，我需要那个圣诞节
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那就是我所以让我做对如果你有一个拥有 20 万美元债务放大器的 IP；它价值 40 万美元，您能否以 12 万美元（高达 80%）的价格获得 LOC，保护 IP（安全性是主要问题不是）放大器；允许债务增长，同时将所有可用现金用于偿还您将支付的 PPOR Ofcoarse；声称有兴趣，但没有额外的 或者这是整个“灰色地带”？有些人决定试一试而其他人不会碰它是否有针对此的税收裁决如果您能做到这一点，太好了，它将帮助我更快地偿还我的 PPOR 贷款；如果您必须针对 LOC amp 付款，我会调查一下；不允许增加债务，那么本质上这意味着您不允许将利息资本化句号
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我说你可以根据我对裁决的阅读如果你不自在也许自己要求私人裁决
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我不认为有一个明确的答案，这取决于具体情况，你应该在进入这样的“计划”之前征求意见
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没有根据PBR，我们'正在谈论资本化利息没有问题这是被资本化的额外利息，因为租金没有应用于 ATO 排除故障的 LOC，例如 LOC（由 PPOR 或 IP 担保）到位，每月租金1,000 美元，IP 抵押贷款利息每月 1,200 美元，IP 其他费用每月 200 美元 ATO 表示，如果资本化，每月仅 400 美元的净费用利息可以扣除（1,000-1,200-200 美元）当然，继续申请租金到您的 PPOR 抵押贷款，但在计算您的 LOC 的可扣除利息时，您需要重新计算它，就好像租金已经被应用了 这是一个荒谬的裁决是不是一个房主只是想尽快还清他们的住房贷款的计划难道不是许多房主的共同愿望不这样做只是为了他们可以获得一个税收优惠吗？主要原因是摆脱抵押贷款并拥有自己的房屋彻底 - 获得的任何税收优惠都是次要的 在最新的 PBR 中似乎没有正式的安排（又名 Hart 的），申请人似乎只想尽快摆脱他们的 PPOR 抵押贷款 怎么能说这样做的主要目的是是一个获得税收优惠的计划
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戈登减少您的 PPOR 债务，但为什么主要是因为利息是不可扣除的 法院可能会争论为什么您倾向于减少您的 PPOR 的贷款而不是您的投资物业 我看不出除利息扣除的税收影响之外的其他原因我猜你可能会提出一个论点，即你想减少你的 PPOR 的债务，这样你就可以将资产转移给你的孩子，而不会对你无意转移 G 的投资财产产生债务。我想我刚刚通过给出税收优惠以外的另一个理由来摧毁我自己的论点，所以是的，这两种方式都可能有争议
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但仍占主导地位的目的是减税 另一种可能是出于现金流的原因
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