澳洲澳大利亚房地产信托 - 我们是向信托赠送 $ 还是向信托借钱？悉尼

在澳大利亚地产投资



我希望这不会变得太复杂 我试图弄清楚我是否作为个人礼物赠送我的信托现金以便它可以购买资产，或者信托是否使用我的个人资产作为担保从银行借钱之前的一些数字我们开始：在银行看来，PPOR 价值 681,500 美元 如果现在重新估值并重新融资，PPOR 价值 750,000 美元 欠债 600,000 美元 所以这正好是 80% LVR 标记 80,000 美元的超额现金目前坐在抵押贷款上，减少了每月还款 利率为 7% 所以从税务和会计的角度来看；最好使用以下两种选择 情景一 我赠予信托 80,000 美元，以便它可以购买资产 这意味着我个人在 PPOR 上欠 600,000 美元，我将不再有 80,000 美元的减少还款额 假设信托先借款然后购买2 x 300,000 美元的房产，这 80,000 美元，信托将有 90% 的 LVR 信托欠我 80,000 美元，我赠送给它 信托还欠 90% x 两个 300,000 美元的房产 540,000 美元（由价值 600,000 美元的房产 + LMI 担保）在这种情况下，信托将几乎是正现金流，并且随着时间的推移变得更多我的 PPOR 作为担保 信托将欠 80,000 美元（由 PPOR 担保），信托还欠 90% x 两处 300,000 美元的财产 540,000 美元（由价值 600,000 美元的财产 + LMI 担保）如上所述，我个人将在 PPOR 上欠 60 万美元我会没有 8 万美元的减少还款 信托借入的 8 万美元将有信托支付的利息 因此，信托将总共欠 62 万美元（8 万美元 + 54 万美元），所有利息都将从任何利润中扣除 在这种情况下，信托不会是正现金流 但是随着时间的推移，资产价值上升，租金增加，欠款减少，它会在几年内变成正现金流 那么什么是更好的选择？从一开始就有正现金流 或者让信托使用我的 PPOR 作为担保借钱，然后它会在几年后变为正现金流 我知道我不想在信托中“陷入”损失，目标是尽快使信托现金流为正
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嗨 RD 这就是我的想法你保留了这意味着额外的兴趣n 这 80,000 美元 这将是每年 6,000 美元左右，并且不可扣除 如果您的信托借了 80,000 美元，它将必须支付 6,000 美元的利息，但这将是可扣除的（假设用于 IP）假设您的税率为 20%，即每年可节省约 1,200 美元的税款 但最终可能不会真正节省那么多税款，因为信托可以将任何利润分配给低纳税人或非纳税人 还要考虑资产保护方面 向信托提供贷款意味着资金总是你的，即如果你将来破产，信托将不得不偿还你的债权人 如果它是礼物，它通常是不可退还的 但是破产法中有规定可以收回礼物随着时间的推移，这变得越来越少可能会发生，但还是有可能
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感谢回复 所以为了信托向银行借钱；这是否需要是信托和银行之间以 PPOR 作为担保的正式贷款 或者如果我们向信托提供资金，则可以假设信托随后代表我向银行支付 80,000 美元的利息我想我要问的是，这是否需要正式的贷款安排，或者信托是否可以只负责 8 万美元，而这显然是直接归银行的利息偿还作为个人，8 万美元会坐在我的 PPOR 贷款上减少我的还款额，我自然不会为这些储蓄支付任何税 所以我实际上将“赚取” 7% 的免税 如果我借给信托 8 万美元，信托将支付给我 7 的利息% 我必须将这 7% 的收入申报为收入，然后对其纳税，所以为了让这件事值得做，并假设 30c$1 的税级；如果这 8 万美元只是抵消了我的抵押贷款，我需要向信托收取 10% 的费用，这相当于我“赚取”7% 的免税额 我不能要求我的银行向我收取的利息，因为它是 PPOR 所以因此不能扣除所以有没有一种方法可以绕过中间人（我），让信托全权负责这 8 万美元的应付利息，或者（闪光灯！）我应该这样看待它我正在使用投资 8 万美元；因此，我个人对这 8 万美元收取的任何利息都是可扣除的，而不是我名下的财产，或我名下的股票保证金贷款；我选择将这 8 万美元投资于我的信托然后信托付给我 7%，然后我付给银行 7%；所以我个人的最终结果是 0；因此，由于我的收入为 7%，因此这种安排无需缴纳个人税；但这让我损失了 7% 这当然忽略了所以我的贷款安排是否需要改变或正式化以解决这个问题或者我在 EOFY 的会计师可以只是处理数字，最终结果将是相同的
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如果您将资金“投资”到全权委托信托中，则您不能索取利息，因为无法保证受托人会分配给您（全权委托）但是您可以做的是自己借钱并将其转贷给信托 您将获得 7% 的利息，但您的银行也向您收取 7% 的费用，因此这些费用相互抵消 最终结果是信托留下了扣除额 我建议您设置一点 LOC在贷款上 从抵消中取出钱并偿还您的贷款，然后设置一个 LOC 将其与您的主要贷款分开 这使利息更容易计算 从税收的角度来看，您可能不需要正式的贷款协议，但我认为你应该有一个 这将保留协议的条款清楚 想象一下，如果您在借钱后的第二天去世，而新受托人对此一无所知，或者不履行贷款 您的家人可能会错过 或者想象您是否破产等 当第三方介入时，您希望独立协议的证据
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