澳洲澳大利亚房地产负杠杆在悉尼的砧板上

在澳大利亚地产投资



不像之前的帖子那样愚人节，但潜在的负扣税将大幅缩减：http:wwwsbscomaunewsarticleuse-prices-taking-fresh-look-negative-gearing http:wwwmacrobusinesscomau201404report-negative-gearing-is-on-the-chopping-封锁 http:wwwforexlivecomblog2014-housing-limited-new-buildings-04-april-2014 是时候修正负扣税了：http:wwwmacrobusinesscomau201404why-its-time-to-quarantine-negative-gearing
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没有这些链接对我有用
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我也是，虽然我用谷歌搜索了这个 http:wwwmacrobusinesscomau201404report-negative-gearing-is-on-the-chopping-block 希望链接有效
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希望它是诚然，对现有财产的负扣税正在造成很大的损害 缩减负扣税的政府有我的生命投票 http://wwwsbscomaunewsarticleuse-prices-taking-fresh-look-negative-gearing
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不完全是来源to cite No news here ng 预算 比 Gillard 和 Swan 安静得多，他们几乎在每个预算之前都公布了所有内容 我们被告知的消息是：- GST 税率没有变化（SA 选举结果将支持这一点） - 否则所有税收都摆在桌面上 - 它将让所有人都感到痛苦 - 政府将削减开支 - 政府不能只是削减开支，它必须增加税收 如果我是一个赌徒，我不认为负扣税政策变化和 CGT 50% 折扣变化都会被考虑其中之一肯定 观看对 super 的更改 任何更改都可能与 Costello 2007 年的公告一样激进，但不是福利！ “免税”字样；可能有风险
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政府任何降低房地产投资吸引力的举措都将意味着投资者减少人们将住在街上、汽车里、工厂单位、朋友的休息室或 relo 的地方等我只是看不到政府这样做
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链接固定
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就是这样我理解这一点，根据我在所谓的独立“专家”时所读到和听到的内容。评论废除 NG 后会发生什么，即政府基本上是在补贴投资者为群众提供住房，否则他们也总是说这是一种比政府提供的更便宜的选择
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这是我不明白的部分 如果Neg Gearing取消了，那么租金会上涨 我的理解，如果NG取消意味着更少的房地产投资者，那么它意味着楼价下降 如果楼价下降，这意味着更多的人（尤其是首次购房者）买得起房子 如果更多的 FHB 买得起房子，那就意味着租金下降 所以，我认为这是正确的
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我认为这完全是关于供应和需求 更少的房地产投资者意味着更少的出租物业（即供应下降） 租户（需求）将竞标更少的出租物业，因此，我们贪婪的房东将搓手并抬高租金，因为潜在的租户跳到我们身边，想要住在我们的房子里 l ol 换个角度看，在昆士兰州暴风雨导致香蕉供不应求的时候，超市里的香蕉价格暴涨
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看来那里租房的人不少啊这些人将争夺更少的出租物业并导致租金上涨 IMO
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看到我的签名
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我看到了但我不相信！Guido hatzis
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确实，（住宅）房地产投资者对（不同方式的）租房者采取了比任何政府（联邦或州）都无法做到的更有效的作案方式。在中短期内，纳税人抵消了一项亏损的投资他们提供了原本无法获得的住房 上面的供求职位反映了这种观点 投资者承担了风险 我们需要记住，并非所有负扣税的房产都是由个人持有的，有些是由信托持有的，如果亏损被隔离 对于那些死心塌地的人，不要购买那些类型的房产 并非所有在澳大利亚持有的大约 30% 的投资型房产都是负扣税 绝大多数住宅房地产购买是由自住者购买 如果我们要跟随不存在负扣税的美国，那么我们还应该对我们自己的 PPOR 进行税收减免，因为他们允许这会助长更大的可负担性泡沫，人们追逐战利品房屋我们是否也有无追索权贷款，借款人可以通过叮当邮件将钥匙寄回贷方我们这里有一个相当谨慎的贷款银行系统如果他们消除负扣税，它不会影响我但是r 如果他们这样做，也许各州可以取消或减少对积极投资者的最大征税，即土地税，或者，至少在单一持有的基础上进行，而不是指数化（这是一个词现在是) 对那些选择租房或因各种原因需要租房的人提供住房（我相信马斯洛需求层次相当高）的贪婪投资者的惩罚
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我认为不会发生了他们之前尝试过，但没有成功
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不正确，因为租房者也较少，他们购买了已售出的房产，因此供应需求不受影响，租金也不受影响
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我认为需要考虑的一个因素是，“根据我的个人经验”，大多数租房者都是我从未租过的连续租房者，但我在过去 5 年中与之互动的大多数租户都没有考虑过在不久的将来买房 对于数百万澳大利亚人来说，租房是一种生活方式，和一个选择 这不是唯一的选择，而且不会在一夜之间改变 大多数我这个年龄的人还远远没有准备好购买房产 即使负扣税结束，房产充斥市场，价格下跌 20%，大多数租户都不会不是跑到银行申请抵押贷款 这也是基于我完全拒绝很多人买不起房子的论点 我在 22 岁时买了一个单元来住，我支付了我年薪的 8 倍，并且我的抵押贷款是我年薪的 8 倍 我做出了牺牲，住在一个蹩脚的厨房，没有空调，并忍受了一个讨厌的室友一年 我不依靠 Neg gearing 来生存，但很多人都这样做，而且在我的看法是弊大于利
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有多少租客明天可以出去买房 如果他们上周没有大笔存款，他们下周也没有了 不是房子降价就不管，融资不融资，融资也融资不出来
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我确定我在某个地方读到过，80年代废除了NG，投资者纷纷离开市场这造成了住房短缺和租金上涨，并对政府提供住房施加压力，所以他们重新引入了它 认为是大约在 1985 年期间，建筑物的折旧率从 4% 上升到 25% 的时间
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这也是我相信的，天使那里有成堆的租房者 2006 年统计局显示奥兹有超过 200 万租房者（这个数字多年来一直在稳步增长——现在可能是 300 万）那些（比如说）300 万租房者中有多少人会出去买房子住——微不足道——我敢打赌大多数人租房是因为他们不能买得起房子，哪怕房子是100K！这些租房者通常每周都生活 如果 NG 得到启动，那么很多投资者会将他们的钱存入其他地方，例如股票、银行利息等以获得更好的回报 还要考虑如果没有 NG，一些投资者将没有现金流来偿还贷款如果NG只在投资物业上取消，那么其他形式的投资当然会更受欢迎，SS很可能会成为股市论坛！当您有大约 300 万租户在我们的主要大城市和城镇四处寻找有限的商品时，即头顶上的屋顶，租金将不会下降保持负扣税但摆脱折旧将是一个不错的举措 imo A) 它真的只是免费给房产持有人一年几大笔的财产 B）它会减缓鞭打 otp 的spruikers
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我同意你的观点，如果没有NG，一些投资者将不会接受一些投资策略，或某些策略在财务上变得不可行 这将意味着一些个人投资者的投资途径减少，增加了更多人面临依赖国家福利的风险 而不是考虑如何让更多人付出更多努力来变得更加自力更生, 这将促使人们放弃对重要部门进行单独投资政府可能认为这将解决当前的问题，但也应该诚实地为扩大对福利的需求进行预算rs to come 我怀疑由 TA 领导的联合政府会这样做 理性地说，政府更容易达成两党协议，仅提高领取 Age Pension 的门槛年龄门槛，因为与年龄相比，人们的寿命要长得多资格的同时，它可以最大限度地减少或推迟产假政策的大成本项目
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当我们出售房产时，税务人员可以收回我们从折旧计划中获得的所有收益
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没有这从未发生过，只是一个神话，由既得利益推动，从那以后没有负面投机者的竞争，成千上万的人可以买自己的房子从长远来看，福利成本会下降，更多的人会拥有自己的房子，是的，出租的房产会减少，但租房者的数量也会减少
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是的！供求关系 投资人少，出租的房产少BR>如果你持有中长期的话，今天的一美元比明天的一美元还值钱
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另一件事要看供应方面;祖父的quot;这不利于出售，也有偿付清我们还会看到更多购买新房产的动机，这也会扭曲市场 Cliff
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是的，这不是神话！废除NG，租金会上涨 有人喜欢说好像每个IP都被否定了，整个社会都因此而遭受可怕的命运好像
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我同意上述观点，但会更进一步进一步并补充说，您将无法索取借款费用，我相信您仍然可以索取利率、保险费； body corp 等，这将是逐步废除 NG 我认为一举完全摆脱 NG 将是一个勇敢的政府，我认为这需要一个渐进的过程，因此不会对市场造成太大的扭曲只是我的 2c
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如果 NG 摆脱了唯一合乎逻辑的做法，那么它就会结束日期 所有现有的购买都受到保护 只有在 2015 年之前购买的新版本才能让 NG 继续前进 类似的东西 这意味着租赁存量没有减少（尽管我们得到了 2 个故事，一个是负扣税会导致大规模无家可归，另一个是护城河 IP 没有负扣税）并且现有所有者没有受到严重打击
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我猜许多持有5年以上的投资者至少会持有中性cf；不倾向于出售放大器；招致 CGT 我预计价格不会因为 NG 的移除而下跌 - 可能是短暂的平稳期他们以较低租金的形式转嫁补贴，使我能够更快地存入押金 更高的租金意味着建立押金需要更长的时间——这是租房者的主要障碍，而不是可服务性
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我赞成任何给投资者（包括我自己）带来更少利益的法律 投资者已经拿到了钱，无需帮助他们 将钱用于公共教育和健康，并帮助无法获得双重税收的澳大利亚老年人 没有双重征税，但也不向投资者施舍共享财产什么资产 50% CGT 税收减免不需要去负齿轮或保证金贷款扣除等 结转损失对我来说是可以的如果 Lib 这样做了，我认为他们已经在上面运行了这个数字如果我们走那条路
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你永远不知道你是否从未尝试过，但根据其他国家没有负齿轮的统计数据，租金与工资一致，除非你希望他们拖欠您的租金，并且您要经历驱逐他们的过程，否则他们会对您的财产造成损害等无论如何，投机者 保守的投资者不会走那条路上一次取消负扣税是在 1980 年代 亏损被记录并结转，直到该物业盈利，在这种情况下，亏损将逐渐注销 Marg
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有点OT，我不敢相信有人是建议将 FHB 加倍至30K: http:smhdomaincomaureal-estatp-up-with-prices-research-20140404-3644rhtml 它只会排在大多数软装师或房地产开发商的口袋里
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更正你不能打败他们加入他们！
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大多数房地产投资者购买既有房屋，而不是全新房屋 他们只会在购买新房屋时增加供应量 无论投资者是否购买，所有已建成房屋仍将在那里 正如线程前面所建议的那样，您可以取消对现有财产进行负面调整的能力，仅允许将其用于新版本（可能有期限限制5 年仅适用于第一个所有者），这将鼓励对新供应的投资香蕉被消耗，因此与房地产市场相比，这是一个完全无用的类比
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确切地说，这根本不是供求关系简单的问题“投资者卖给了谁”；杀死这个论点 石头死 NG 可以以某种形式用于新建筑，但对于购买现有房产的 95% 的投资者来说，它将不得不去
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在另一个方面;鉴于许多（大多数）婴儿潮一代的退休基金非常少，而且大部分财富都在家里。政府为什么要降低房价 他们将不得不支付更多的养老金，除了额外的社会住房减少了我会说，从人口统计上婴儿潮一代将占选民基数的大部分，投资者会创造吗？此外，他们将是最有可能持有投资房产的年龄组。他们不降低房价，他们设计政策以减少政府在平息投资者如果房价因此下跌，那么首先房屋价格高于价格，因为这种政策扭曲了价格，这不是真正的市场价值如果你是一个保守的投资者，你没有什么可担心的，你的大部分属性将是正齿轮，您可能会捡到更多+ve齿轮 法律或危机的变化总是会影响投机者和过度齿轮 否还有什么地方像白天一样清楚股票市场，人们认为他们是牛市中的天才并增加债务然后潮流转向，追加保证金，价格暴跌他们被迫出售，因为他们无法偿还债务或保证金打电话给保守的投资者购买的东西只是他们以前的一小部分，因此财富从投机者转移到真正的投资者当我们即将领取养老金时，他们将限制你的房价资产所以如果你持有数百万美元的房子作为a PPOR 你的养老金将相应减少 所以养老金真正发给最需要的人 Joe Hockey 权利演讲的年龄，他将实施它们，有些人将在 5 月预算 20 年的房地产繁荣让人们忘记债务和过度杠杆但历史会告诉你，没有什么事情会永远上升，会有一个触发器开始逆转意味着没有人知道何时或如何，你只会发现末日的预测者就是这样，他们有 5050 机会在他们提到的时间范围内正确，但没有人知道 控制自己，不要做任何鲁莽的事情
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这些拥有房屋的退休人员需要他们居住，如果房子价值 50 万美元、75 万美元或 1 个磨坊 家庭住宅目前不计入养老金计算的资产 或者你是建议他们卖掉房子然后租 20 年或 30 年 租钱不是死钱
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虽然我不会对 NG 索赔应用最高限额有任何问题，但我相信废除它会带来租金上涨压力 投资者将比现在更想要至少收支平衡如果存款是 40k 或 15k，当他们没有任何储蓄的情况下，如果存款是 40k 或 15k，则不会有任何区别 他们总是希望将其放在盘子里，而不是削减和节约，直到他们拥有所需的资金 首先房屋补助金对推高房价的作用更大NG 曾经做过 高土地成本不断推高建造成本，并且已建成的房屋与建造成本保持相当良好的同步
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不，但许多人正在缩小规模并利用利润来维持生计 有些人可能会获得反向抵押贷款（不是那个我当然推荐它）政府正在通过减免印花税来缩小规模
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投资者真正想要的是什么并没有考虑到这种情况，尽管市场力量会发挥出他们最好的祝愿，我敢肯定珀斯投资者目前不希望租金下降（但请参阅附件）如果为新建房屋保留负扣税，将鼓励增加对建造新房的投资（更大的供应，减轻租赁市场的压力）我同意也应该取消 FHOG （至少对于已在某些州已经发生或正在发生的已建成住房）
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在新南威尔士州至少FHOG仅适用于新建住房它不适用于已建成住房
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是的，同意，d的总数wellings 将保持不变，但在这个数字内，业主与租户的比例会有所不同，可能会略有上升 对于现有投资者来说，不会有任何现金流劣势，但我预计他们的房产会因为对其他投资者的吸引力下降而贬值如果他们决定出售因此最初的价格可能会小幅下跌我不'认为租金不会上涨很多，因为相同数量的人将拥有相同数量的住宅，除非在新建筑和重建受到限制的地区，因此投资者不太能够创造新住宅 我敢打赌，租金会仅增加一小部分，再加上较低的价格将带来更好的收益率 随着 CF+ 交易变得更加普遍，提高收益率将促使真正的投资者采取行动，足以抵消投资者-投机者可能预期的兴趣损失所以总体而言，我认为市场会从容应对，因为对于大多数人来说，事情看起来会和以前一样。最大的变化将来自于通过更有效地利用资本、降低住房通胀和通过年轻人之间的再平衡来减少社会紧张来改善经济和老一辈，在业主和租房者之间 从政治上讲，这也不会引起革命 即使在婴儿潮一代和多物业业主之间我'已经注意到很多人担心他们的孩子难以获得房屋所有权我是这些人中的一员，他们已经从支持 NG 转变为支持对 NG 的改变，只要它们是合理的 从政府的角度来看，我“我不确定这是否会输掉选票 事实上，除非他们把事情搞砸，否则他们很可能会赢得选票。现在正是宣布一项新政策的好时机，而人们仍然专注于修复预算的必要性和利率仍然超低
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总结得很好，我完全同意 消除负扣税对投资者、首次购房者和整个国家都有好处 唯一的输家将是高杠杆的投机者
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事实并非如此 基廷因行业压力在短短6个月内反应过度并恢复了法律 悉尼的租金仅略有上涨 没有其他地方 很多轶事四处流传，租金飙升 他们没有 一些房东尝试 强加起来并不难规则限制租金上涨以应对这种行为，即增加对租赁法庭的资助 更可能的是当时投资者退出市场的原因是对出售投资物业的利润征收资本利得税 这也引发了一些销售请记住，直到 1985 年，如果 IP 的目的是赚取租金收入，则转售利润不征税 美好的过去！ CGT因素确实压制了投资者的需求并导致租金上涨随后的股市崩盘（1987年）导致投资者从股票到房地产的热潮中需求激增价格飙升租金跟随
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引用以供参考到下面的帖子 你搞错了供需方程 Datto 指的是如果你去掉 NG，就会有更少的投资者购买 所以出租物业的供应会更少 是的，已建成的房屋仍然存在，但随着时间的推移，更少其中一部分将归投资者所有 因为总会有很大一部分人需要出租物业来居住，而且由于这些人中的许多人买不起新物业，因此对已建成房屋的需求将会增加，对租金施加上涨压力
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确实是溜冰者 人们往往会忘记，每栋业主自住的房子，都有一个人不能租住那所房子，尤其是在市中心很多年轻人住 - 他们根本没有能力 没有兴趣购买，所以很乐意租房 如果所有房产都不是业主自住怎么办 我们都知道，许多年轻人与第三方合租以降低租金人-取消出租房屋的供应只会导致租金上涨对我有好处-我在内城有很多
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不，我没有在这种情况下，我预计您会有更多的投资者购买新房产（受到负扣税收益的激励，而对于已建成的房产则被取消了），这会增加市场供应 你的意思是所有的租房者都将争夺更便宜的已建成房屋（出租），但是所有这些会发生什么投资者购买的新房产即将上市，您是否认为它们将空置，而投资者继续寻求高于市场承受能力的租金 当然不是，我们会看到这些新房产的租金打折，直到市场可以承受他们要的价格
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流浪汉和溜冰者，您可能都是对的，因为您谈论的是不同类型的区域溜冰者谈论的是新建筑容量有限的压力出租区域租金那里可能会上涨 相反，在新建筑过多且没有足够的租户愿意搬到那里的地区，租金可能会下降 区域差异被放大，但平均而言整个市场的反应可能相当温和
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公平点 truong 可能有一些地方租金需求很高，新开发空间很小，租金会上涨，但我预计他们会在少数人中，我同意你的结论，即“平均而言，整体市场可能会反应相当温和”；那些租金需求高，但发展空间不大的地区很可能是内城区；平衡可能以多种方式发生，即随着投资者离开价格下跌，使租房者更能负担得起购买（将租房者变成自住者，因此尽管投资者退出，但租金需求没有增加）或者价格下跌（因为一些投资者离开) 租金稳定或增加可能会带来新的投资兴趣（为了收益，而不是购买负齿轮的兴趣）恢复平衡
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啊，但你忘记了很多投资者在寻找更便宜的房产更负担得起的地区 这些地方对租房者的需求很高，因为它们负担得起 追逐这类房产的投资者不会突然去寻找购买新房产 他们在那里购买是因为他们要么买不起新房产（那'不改变）或者他们正在追求更高的投资回报（这也不会改变）然后你有寻找市中心房产的投资者 这些对租房者的需求也很高 再次，t追逐这些房产的投资者也不会突然去寻找新的房产 这些投资者追逐的是CG，而不是租金回报。通常，内城地区的 CG 比新住宅区的 CG 多 我认为总体上这也不会改变，您可能会减少购买以“省税”的投资者数量，因为这些通常是投机者 这些是想要负齿轮的人有些人会买新的，有些人会远离市场
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amp;那些买新房的人会增加整体供应 那些留在外面的人会为价格下跌（或租金上涨）留出空间，直到他们购买的区域对收益投资者购买或租房者转向业主来说是有意义的 我真的不知道认为你已经充分说明了为什么租金必须上涨（即在首府城市层面）
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不，非常有信心这不会发生在 AbbottLib 政府每个人都可以睡个好觉，不要浪费是时候争论它的利弊了，它不会发生，至少在今年的 5 月预算中不会发生
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我认为你在这里抓住了稻草 Aaron 已经解决了这个问题，请参阅下面的引用
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墨尔本内城目前充斥着新的公寓存量。这将继续下去买 你在自相矛盾，没有什么意义
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整体效果会不会是租金收益率开始趋向于当前的利率，即价格会因收益率较低的房产而下跌，而对收益率较高的房产的需求会增加吗？ '我说的很笼统，可能是长期的，因为我也相信一开始对市场的影响会相当温和鉴于其传统上的低收益供应，但其他租赁市场将照常继续
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