澳洲澳大利亚房产无法支付抵押贷款悉尼

在澳大利亚地产投资



我和我的妻子有 5 处房产，每月产生约 13,000 美元的负收益 我们有一处待售，没有人购买 我们可以出售另一处，但如果我们在 7 月之前出售，我们将获得 100,00 美元以上的资本收益，我们只会净不到 15000 美元 问题是没有太多的股权，而且都有固定的利率，而且正如你所知，其中 3 处房产属于 RHG 我想知道如果我们只将其中 2 处房产还给会发生什么他们打电话问他们有什么好处吗？还是这样做对我们不利债务和结构解决方案 RAMS 不会仅仅将资产“退回”；信用档案上留下的漏洞需要很多年才能修复 ta rolf
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在这一点上，我们并不是真的担心失去我们出色的信用评级 这是不想去的问题破产了当我说 RHG 时你说公羊他们不应该分开我们也有一笔公羊贷款，如果我们拖欠 RHG 贷款，公羊也会对这笔贷款采取行动
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RAMS 和 RHG 是与日常工作无关如果您的档案中有违约情况，随后对抵押权人作出判决，那么您的 CRAA 档案将从优秀转为不受欢迎的角色，就长度而言，与破产人一样糟糕排除但仍然很不错BR>
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Techman1，我觉得你被 RHG 困在 3 笔贷款的固定利率和高额的违约成本 容易最终处于这个位置，我不知道现在的中断成本是否如此之大，以至于再融资浪费时间目前 RHG 的 doc 贷款利率为 868%（在 2 月 3 日削减之前）最初是 85% lvr lo doc 贷款 RAMS 贷款的新利率将为 524% RAMS 将支付少量用于再融资成本（15k），并且由于我购买后房产估值有所增加，因此会有少量现金 新 RAMS 贷款（也是 lo doc 贷款）的利率将导致利率至少降低 214%（可能更多，因为我认为 RHG 可能不会完全通过 2 月 3 日 RBA 降息 1%）当您在电子表格中运行这些数据时，现金流有显着改善然后我不知道您退出的费用是多少固定贷款或您的信用等级（无论您是否拖欠利息） tc) 或者你是否注册了消费税等 我不是金融经纪人 我可以给你悉尼 RAMS 的一个人的电话号码，如果你 PM 我会花很多精力向你展示新的结果（包括所有中断费等） 我认为他喜欢计算数字 再次与上面的克里斯汀交谈 取决于估值、中断费用的大小等 我怀疑事情可能没有你想象的那么糟糕 阿贾克斯
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我的上帝，你是如何设法让自己处于每月损失 13k 每年 156k 的位置 你将不得不依靠一些巨大的资本收益来使这项战略发挥作用
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我们是如何结束的这个负现金流 好吧，这是一个很长的故事，但我会简短地说我们有很多房产，我们不太担心负现金流，因为它们都在上升，去年我们一直在卖掉我们能卖的东西，我们卖掉了我们所有最好的正现金流资产，留下最差的 不是 b y 选择，但根据市场需求我们已经尝试了一年多来改善我们的现金流状况，它已经有所改善，但我们仍然是你怎么说，塞满
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你能卖掉你的 PPOR（没有 CGT ) 并搬入 IP，或租用 否则可能会将所有 IP 投放市场，看看您是否可以出售一两个以减少债务 即使您在 CGT 后仅净赚 15,000 美元，如果您出售房产，您将减少您的债务，因此您的还款，除非该物业为您创造收入 Marg
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我们没有 PPOR，我们生活在 IP 我们在市场上有一处房产，我们住在一个和其他 2 个 IP 的租户有 1 年的租约，最后一个 IP 有一个月到一个月的租户，但如果我们卖掉它，CGT 将超过 100k，我们现在可能只能得到 15k，这是我们最好的现金流所有这些都是问题所在，我们可以出售的是最好的现金流 我们正试图等到下一个财政年度才能出售那个，但是t市场上的他需要尽快出售，否则我们将无法生产如果我们愿意o 把一个租了一年的房产放到市场上，我们发现它只是勾住了租户，在租约到期之前没有人愿意购买然后如果我们有一个空置房产，我们会尝试出售它但是如果我们不卖它，我们必须马上把它租出去，因为我们需要现金流，然后我们经常发现我们必须给他们 1 年的租约，否则他们不会租它
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如果你真的认为你会破产，那么我会听从 Kristine 的建议并联系你的贷方越早越好 Marg
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你是什么意思你没有 ppor 我认为你可以提名其中任何一个财产作为你的 ppor，即使你没有住在里面，而且根本不纳税。沿着这条线你可能有一条出路
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Hi Techman1 quot;我们要价 100 美元， 00+资本收益”； Sheeshthat 是对持有不到 12 个月的一处房产征收的大量资本利得税，因为此次出售将仅净 15000 美元 休息费用必须是可怕的 在某些情况下，休息费用似乎可以作为您的应税收入的扣除额 如果您的休息费用很大能够将这些作为应税收入的扣除可能非常有帮助 然后再次不确定这些是否只能用于抵消收入（在有收入的情况下）而不是资本收益 我认为你需要运行情景过去一位会计师 我对休息费用以及这些费用是否可扣除的搜索引发了最近的一条线索：- http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp505444amp;highlightbreak+costs+tax#post505444 quot;2005 年 ATO 信息表第 12 页 http:wwwatogovaucontentdownloadsNAT1729-05pdf 抵押解除费用 抵押解除费用是除支付本金和利息之外的解除抵押贷款所涉及的成本 这些成本是e 在发生应纳税所得额的年份中可扣除，前提是您将抵押贷款作为偿还用于产生应税收入的借款的担保。它和另一半时间作为度假屋，可以扣除 50% 的抵押贷款解除费用 抵押贷款解除费用还可能包括罚款利息支付 罚款利息支付是支付给贷款人（例如银行）的金额同意接受提前偿还贷款——包括出租物业的贷款 金额通常参考如果未提前还款本应支付利息的月数计算出租物业可在以下情况下扣除： ■ 如果借入的贷款资金以该物业的抵押作为担保，并且付款影响抵押的解除，或 ■如果付款是为了免除纳税人支付贷款利息的经常性义务”；
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您可以，但 CGT 豁免从您宣布其为 PPOR 之日开始，并且在此期间制作的任何 CG是否对租金征税，如果持有 12 个月，您将获得 50% 的豁免 这就是我对裁决的看法，请，请，请有人说我错了 如果，它在被租用之前被宣布为 PPOR，有六年规则，允许您将其出租，搬回一个月左右，重置六年，然后搬出并再次出租那么您现在居住的那个是 PPOR 不是吗 授予您可能会像我现在的 PPOR 一样将其视为 IP，但从技术上讲，根据 ATO，它是您的 PPOR，因此 CGT 豁免
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所以我把那个裁决弄错了，我是不是史蒂夫·戴夫
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没有“正式”；声明成为 PPOR - 实际上，如果您已经在该房产中居住了（六）个月并且仍在六年规则内（并且您一次从未拥有超过一个 PPOR），那么您可以回想起来这样做BR>评论
我认为就参数而言，戴夫你是正确的，但我认为BT能够回顾性地做到这一点也是正确的
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只要阅读你所有的评论Techman1，我可以看看为什么你会遇到麻烦 156K 美元的负利率和高 LVR 这太疯狂了谢天谢地这不是美国！否则像你这样的人会开始交还他们的钥匙我试图理解为什么你会卖给你表现最好的房产，然后离开你自己是最差的 什么市场需求，如果你不着急，那么我敢肯定其他人可以卖什么 多久 你是否也像普通 IP 一样要求扣除它 认为 ATO 会有一些东西说吧
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你不能要求财产作为 PPOR，除非您实际居住在其中，不确定资格期限 6 年规则在您搬家后开始出 MargHi Techman Yeooccchhh ！！！我同意 Kristine 并与 RHG 达成协议 帮助您符合他们的利益，因为如果您宣布破产，他们将获得的收益很少！如果有可能让他们将中断成本资本化到您​​的新贷款中 值得一试 我个人认为他们会为此而努力，因为如果您陷入困境，他们会感到痛苦 干杯窗扇 点击展开
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你是住在自己的IP还是别人的IP因为租给自己有点禁忌
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ruroshin，这家伙说他有5个房产所以从它的声音来看，他住在他自己的“IP”之一；他没有说他是否要求对他的“PPOR”进行税收减免，但鉴于他说这是一个 IP，那么我想他会这样做 希望 ATO 会接受 Techman1，我认为你唯一的选择是接近 RHG希望他们非常有同情心 就我个人而言，就像 Storm Finance 的人一样，我对您缺乏适当的风险管理我几乎没有同情我敢打赌，您看着自己的财产不断上涨而笑，嘿
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投资者，而我同意这种情况很鲁莽我认为我们应该让 Techman1 休息一下我完全同意风险管理 时机好的时候管理事情很容易，因为增长通常会解决问题并且信用很容易 Techman1，希望你解决这个问题 RHG 如果你做最好的，他们下次会好十倍运气！
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Techman，字里行间我假设较低的利率和摆弄边缘不会解决你的问题看起来你只是有一个基于可预见的情况你无法承受的债务水平如果你还没有，如果是这种情况，您需要诚实地解决 *如果*是这种情况 *并且*您目前欠款，您正在增加债务，您等待的时间越长，损失越大虽然令人不快，但您等待的时间越长，您的位置可能会变得更糟 卖出，接受损失并继续前进
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Token Funder，你说 quot;出售，接受损失并继续前进”；我看不出这是怎么做到的，例如，如果您对房产的欠款超过了现在可以出售的价格，那么从购买中收到的资金将不足以支付贷款，而产权也不会为购买者释放 对 所以，如果你没有多余的资金来补充这个（如果你因为难以支付款项而被迫出售，你就不会拥有），你被塞满了！还是我完全错了
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如果承受债务负担“做不到”；那么只有一个选择 如果债务无法偿还，今天的损失将比相同情况加上数万如果滞纳金、追偿成本和累积利息要好
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TF 银行会不会释放标题如果业主溺水但设法以资本损失出售房产并将贷款余额转换为无抵押个人贷款或考虑这样的事情
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好吧，那是什么
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破产！
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破产并没有那么糟糕——它是有时间限制的 如果一定要发生，最好早点去做金融危机造成的情况如果 5 年或难以想象的 10 年期间的预期资本回报为零，那么我怀疑 80% 或更多的 PI 将处于这种令人羡慕的境地 我的意思是想想你的债务，需要多长时间您可以根据您的年收入来还清，因为十年内的预期资本回报率为零当大多数人意识到这一点时，我认为这将是最低点

嗯，你确定它是 13,000 美元，如果以 8% 的固定利率允许租金，这将相当于大约 2600 万美元的债务每周 300 美元（可供出租的 4 处房产的平均值）和费用 > 下午 1800 美元 在通过任何评论之前会对数字、利率条款和 LVR 感兴趣 听起来不太对 总的来说，我建议与当前的贷方交谈您很可能会发现您签署的抵押文件要求如果您有任何财务困难，请通知贷方关于以无法清除与该物业相关的债务的价格出售，我有一个情况大约 2 年前与 RHG 合作，他们不允许出售 这个特殊的交易涉及 X-Coll，我敢说原始 MB 的一些创意人物，他们完成了原始交易）最后与替代贷款人一起解决了这个问题可以继续我不是说这在你的情况下是可能的，但你真的如果无法与 RHG 达成某些安排，则需要与在债务解决方案方面经验丰富的 MB 交谈 说到这，如果 RHG 由于困难而拒绝出售房产，他们可能会发现自己无法对您产生兴趣 他们什么可能希望做的是对其进行估价（可能所有人都看他们的立场），然后如果他们对您可能收到的任何报价不满意，则自己将其投放市场如果您需要某人，我可以联系您和一个住在悉尼的人在一起，由于家人在那里，她在纽卡斯尔地区做了很多工作 她的专长是在这个领域 我知道这似乎没有给你所有你正​​在寻找的答案，但目前，信息不足是把它全部发布在公共论坛上，虽然不是我个人的一杯茶问候史蒂夫
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Techman1，我很遗憾听到你的困境；这是一个非常糟糕的情况 现在是时候发挥真正的创造力，继续研究这个问题，直到你找到解决方案 你能不能将任何和所有财产再融资到一个非常高的 LVR，并用你提取的额外资金来弥补现金流不足有一段时间与尽可能多的贷方经纪人交谈——贷方的标准、估值师和 LVR 可能会有很大差异，因此什么是“没有办法”；与一个贷方一起，可以是“肯定的”；与另一家贷方 大多数人似乎低估了贷方之间的差异 您是否可以通过出售一个或多个房产作为包装来改善现金流量 您是否可以通过供应商为押金提供资金来吸引更多买家和或更好的售价 同时，如果您绝对可以'不满足所有付款，至少尝试将违约集中在一笔贷款中然后如果您出售该贷款违约的房产，该贷款的反弹付款 - 只要它没有持续太久 - 不会'不会影响您获得未来融资的能力，因为您不必提供有关该贷款的报表而如果您的所有贷款报表都拒绝付款，那么贷方肯定会看到我同意看到的建议专门研究债务解决方案的经纪人祝你好运
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假设贷款和租金之间存在可怕的 5% 差异（即 8% 的贷款利率，3% 的租金收益率），我在想同样的事情会产生 3.12 亿美元的债务) - 你t 是每处房产 78 万美元的贷款（4 间）或 62.4 万美元（5 间）我想这是有道理的 干杯，Y-man
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我完全同意这一点 也许我可能没有阅读中的帖子足够的细节，但据我们所知，Techman 可能已经获得了 50 万美元的稳定薪水，拥有少数 80 万美元的 IP 是有道理的——否则，他一开始就很难获得这种贷款我的假设是这个收入来源发生了一些事情 - 因此当前的问题是的，风险是存在的，但我们中的许多人（包括我自己）承担着类似的风险其中一个是流动性不足，正如 Techman 和其他几个人在这方面所经历的那样论坛，我有幸在过去的 6 个月中也经历过这种情况 我选择了位于市场低端的内城房产，以减轻流动性风险 不幸的是，到了出售的时候，这些房产坐了下来上市3~4个月无报价（一个现在得到了报价，另一个仍在市场上等待咬一口）干杯，Y-man
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这正是我们在 19701980 年代 () 经济衰退中所认识的人所发生的事情 他们卖了他们的房子，但仍然必须向银行付款以弥补不足 不确定是否仍然会发生，但肯定最好由贷方安排全额偿还 Marg
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有什么可以支持这一点，还是只是疯狂的猜测和一厢情愿的想法戴夫
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我认为 80% 太高了大多数拥有 IP 的人只拥有一个很多 40 岁以上的人会记得上一次经济衰退，并且将在力所能及的范围内借款 在上一次价格上涨之前购买的 IP 现在应该接近现金流为正 收到的租金有助于偿还贷款 即使房产价值下降，也不会影响还款，只有最终的销售利润或损失到目前为止，所有证据都表明租金是，在最坏的情况下，保持稳定 是的，有些人会被烧毁，这在每次衰退中都会发生 这些可能是那些最近积极投资的人 但是对于那些谨慎投资的人（有一个老式的词），那么它应该是稳定的 -顺其自然，机会仍然会出现 玛格
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慢慢地，慢慢地朗朗上口的猴子戴夫
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在过去 18 个月内也购买了 IP 感谢所有给予正面评价的人你们其余的人，尝试和失败总比n好根本没有尝试过 我们不要求对我们的 ppor 进行扣除，因为它是以公司的名义这也是为什么我们不能将其作为我们的 ppor 声明的原因 我确实发现您可以做所谓的自愿退保 那你就跟房产没关系这样做我们得出的结论是，最好尝试出售本纳税年度应该轻松出售的房产并收取 100+k CGt，而不是等待并违约 如果堪培拉的立法者很聪明，他们会这样做完全取消资本利得税以启动经济如果只有堪培拉有一个聪明的人哦，好吧
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这是一个很好的态度在一个阶段我失去了数年的收入和亏大了 让我对债务非常保守 当时它缠绕着我，我感到迷失方向，但我把自己掸掉，疯狂地工作和储蓄，然后回到比赛中你仍然有你的朋友和家人，这是最重要的事情也许吸取教训或 2 保持呼吸，祝你好运
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你将从这一切中学到一些宝贵的教训当你振作起来，掸掉自己的灰尘时——你会——你会比以往更大更好地回来祝你（临时）退出时好运IPs Marg
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请原谅我在这里的无知，但既然这是你遇到的现金流问题，你为什么要卖掉你最好的现金流属性这样做肯定会加剧你现在的问题
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既然你一直在管理（即使只是）支付每年 156K 的缺口，你显然必须有一些不错的现金流来自某个地方（股权很少，我看不出银行会如何允许这通过 LOC 并且尚未先与您联系）如果您的收入是不是仅仅卖掉几处房产就能让你处于一个更好的位置？如果您担心的话，当然一次一个，以免冒 IP 现金流的风险 出售 2 个 IP 应该可以将您的缺口减少 40% 左右，我从您所说的（一处房产税后剩余 15K）中收集到，您将拥有你卖掉这些房产后留下的债务几乎没有如果您发布更多详细信息，您可能会得到更具体和有用的建议
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当我读到它时，我以为所有的房产都已投放市场，但最先出售的房产是最好的, 否则就没有意义
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可能视情况而定 但是，通常贷方会希望将损失转嫁给 MI 并继续前进
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出售 Techman 似乎有可用的股权但不愿触发 CGT 事件我觉得运行该事件很危险仅仅为了避免缴纳利润税而陷入更多冲突并损害您的信用报告的风险投资者总是不愿接受损失，这是可以理解的，这并不特别明智您的第一次损失是您最好的损失
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这是个坏建议 问题是债务水平过高且不可持续而不是别人的条款，我会认为这是显而易见的
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出售一处房产（您自己选择的）要比让银行为您出售一处房产要好得多
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假设 Techman 无法满足当前的还款，那么等待和积累进一步的债务将如何带来“他的条款”？接受损失是困难的，我已经记不清有多少糟糕的情况了一定会碰巧让这一切消失”；类型 害怕损失是投资者的一个常见问题：http://wwwbloomsburyfpcoukdocumentsarticlesARTICLE-Investorsbehavebadly171006pdf
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我假设你又误解了我要表达的观点，因为我熟悉前景理论，有之前在论坛上讨论过它，并且完全同意必须做出艰难的决定的文章，但最好自己做出这些艰难的决定，而不是让贷方强加给您假设您拥有价值 50 万美元的慷慨财产（即 53 万美元的市场，在供需平衡的正常市场中需要 500-51 万美元），你欠 45 万美元，并且它花费您，例如，每月 3,000 美元，您的选择是：1）我的首选选择：请求额外的 12,000 美元以支付 4 个月的付款，并允许您在常规市场上出售它，并以低于-市场价格，比如说，47.5 万美元 偿还你所欠的 46.2 万美元，带着 1.3 万美元和（相对）干净的信用离开，准备再战一天 2）立即取消抵押品赎回权：贷方以 420 美元的价格在拍卖会上出售房产K，为他们的止赎费用增加了额外的 2 万美元（可能更多，幸运的是我不知道），你走开时仍然欠 5 万美元，你的信用被毁了 是的，房产有卖不掉的风险，而且无论如何你都必须进行止赎，并且损失了 12000 美元我认为这是一个值得接受 Techman1 的机会，可以将他的价格（在常规市场上的 4 个月期间）一直降到 400000 美元并且仍然会更好如果你的意思是 Techman1 应该在去年更积极地降价并获得这些房产在他遇到目前的现金流危机情况之前就出售了，我完全同意但他现在就在那里，我正试图告诉他现在就这样做，希望防止止赎还为时不晚让我很清楚：我当然不建议再借 15 万美元来支付所有物业的负扣税成本，依靠资本增长来进行进一步的再融资如果 OP 无法满足持续的持有成本，他必须清算一些资产，因为我不要认为任何人都可以指望数年的资本显着增长如果您仍然认为选项 2 更好，那么我想我们只需要同意不同意
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quot;我不同意！ quot;
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让我们知道你是如何成为技术人员的，对于那些质疑他为什么要出售他最好的房产的人：这些房产是这个市场上唯一出售的房产比之前的 val 低近 50k，我即将卖掉我最好的两个市场控制这一点 如果 Techman 处于与我相同的情况，他正在做正确的事情 所有房产都必须上市，你可以出售任何东西来解决问题 我不相信再融资是答案，直到他卸载我希望我的斯卡伯勒只有一个房产出售，这样我就可以降低我另一个最喜欢的房产的债务，并再融资到较低的利率——这将是积极的。但是，由于这些天很难获得融资，我会双方都签订合同，以防万一失败 做你必须做的事，不要拖延 未来会有更好的日子，你的财务状况会更稳定，更明智地应对忧虑 祝你好运，让我们保持关注 问候 JO
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嗨 Ozperp，我们都说技术应该通过出售他需要的东西来避免丧失抵押品赎回权，而不是等待贷方接受它我们在同一页上，但我们不同的是假设简单等待将带来“常规市场” ;并且以某种方式比现在做得更好 毕竟，这是一个常规市场 有什么证据表明，通过产生额外的，例如，12,000 美元的债务来延迟 4 个月，市场将比现在更好 它是经典的傻瓜赌注“我不想意识到损失，所以我只是假设延迟比现在采取行动更好”；如果他借更多的钱来延长不可避免的事情，技术唯一可以确定的是，他的债务会比现在更高
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不，我认为我们说的完全一样，我没有认为他应该等待市场条件发生变化（也许 12,000 美元过于慷慨了）；也许我们的不同之处在于，您似乎假设 techman1 自己还有几周的时间来出售它，而不会进一步延长他的债务 如果这是真的，那么我们就在我读到的完全相同的页面上出售时间 如果 Techman1 仍有 4 到 6 周的时间可以自己出售房产，我同意他不应该进一步延长融资 Techman1，另一个想法是：如果您认为出售其中一处房产更有利其中的定期租客，可考虑先询问租客是否想“解除租约”；您可能会发现有人很乐意搬家，但认为他们被困住了（或更少取决于他们的情况，以及你认为多少足以让他们考虑搬家）
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嗨 Re 租户可能会向投资者出售 IP，或者如果做不到这一点，则给予租户奖励搬出去（搬家费用通常会花很多钱）我们也有很大的现金流问题并且需要出售 1 或 2 套房屋，但我们公开挂牌了几处房屋，这增加了我们出售一处公开挂牌的机会，这使我们能够让 WRAP 人员将它们提供给他们的客户以及当地的 RE 代理 WRAP 选项或出租给购买三明治租赁期权类型的交易通常会使租金收入翻倍，并且可以从押金中预付一些现金不要问我任何细节，因为这超出了我的想象我们实际上只是通过 RE 代理出售了一个（最后），再加上利率下降，这应该可以节省我们的培根（现在），但我真的可以解决你的问题如果你想改变你的 RE 代理合同以打开-listing 我建议您与代理交谈 我们本来打算通知我们的代理，但他说不要打扰，并且很高兴将列表从独占切换到开放，而不是丢失列表对于 WRAP 信息，请尝试 webuyhouses 网站或 Rick Otton 是这方面的专家祝你好运海景
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好清新的空气啊，有点常识的人
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