loan A (Residential)
100K 自住房 物業A市值 400K
loan B (Investment)
600K 投資房 物業B市值650K market租金=$600/week
loanA + loanB= 700K
業主把自住房變投資房，投資房變自住，至少1~2年。
詢問了銀行是否需要refinace，銀行給出的答復是不需要，not care about 投資 or 自住，只要你借的amount一樣，銀行方面可以任意改動title以下的amount。然後變成以下
loan A (Investment)
600K 投資房 物業A市值400K market租金=$400/week
loan B (Residential)
100K 投資房 物業B市值650K
loanA + loanB= 700K
提問是，原來的情況是合情合理的，調換了以後，變成了一個400K市值的物業卻借出了600K的貸款，他的NG claim回來更多了，是否需要建議我的朋友平均一下他的loan， say for example loan A 450K，loan B 250K？我也是類似情況，想效仿，但是猶豫中。
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What you have done does not change how much interest you can claim .
If you start renting property B out then your Interest deduction is the interest on what you have originally borrowed to purchase B.
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投資房借的錢還是600K，利息沒變。
但是投資房的地址變了，租金從$600/week 下降到了 $400/week, 他的lost變大了，能deduct回來的就更多了。
我的疑問是他現在的房子價錢和他的loan不matching，這點會不會引起ATO的注意？
如果是合法的，不存在風險，我也想效仿的。
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If you rent out a property the interest deduction is the interest on what you have originally borrowed to purchase that specific property. Refinancing and swapping loans around does not give you any tax benefit.
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大俠
你的意思是，ATO 還是參照他最原始的貸款嗎？能具體解釋一下嗎？
退稅時不是應該出示銀行提供給你financial year的statement，上面寫明這一年你在這個地址的property上付出的利息是多少，加上一些必要的開銷，然後減去你的租金回報，就是他的lost阿。
現在他的銀行將statement上顯示的這個地址對調了一下，所以利息是不變的，但是investment loan指向的地址變了，租金回報變了，lost變大了。
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大俠
你的意思是，ATO 還是參照他最原始的貸款嗎？Correct能具體解釋一下嗎？
退稅時不是應該出示銀行提供給你financial year的statement，上面寫明這一年你在這個地址的property上付出的利息是多少，加上一些必要的開銷，然後減去你的租金回報，就是他的lost阿。
現在他的銀行將statement上顯示的這個地址對調了一下，所以利息是不變的，但是investment loan指向的地址變了，租金回報變了，lost變大了。This is not allowed. It is cheating.
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简直是胡搅蛮缠啊，晕，还有是朋友的物业，真神
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同意6#.. 其实1#的 就是税法意义上的 违规 操作。。ato是不承认的。。 如果被ato抽查到。。 该1-2年贷款利息（不管是a或者 B ）是完全不能抵扣的。。去年 有个官司就这这么判的。。最后 ato 淫了 。。投资房 0 支出 抵扣。。
如果硬要操作。。你必须要书面说明 为什么 要 从 B 投资房 转换 到 自住房。。理由必须要充分。。会计这边是没有问题。。ato那边就 不知道了。但是会计 还是会选择 Loan b
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挺好的朋友 一起買的物業
他買U6， 我買的U5
所以有意學習。
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住進投資房的原因也是和稅務有關，是想住進去1~2年，然後再搬出來，折騰一下以後，房子不是有免6年的CG嘛。
都說不合法，能指條合法的路嗎？我也打算明年搬家到投資物業裏面，然後把現在住的租出去。
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合理的操作 是
房A 出租1-2年。。要申报。。无 利息 抵扣。但有水，康嫂 以及 简单的小额装修费用 等支出抵扣。不建议使用 depreciaiton report，是正现金流。。建议使用 agent。
房B 自住1-2年。。自住期间不要大装修。。简单的小额装修费用可以。可以无收据。
1-2年后
从房 B 转 房A： 房B可以大装修。。 要保留装修收据。。请人出 depreciaiton report 附带给上 装修 的收据。。如果没收据，装修前后要拍照。要有照片对比。
loan B 可以 refinance，refinance的 金额小于等于装修费用。向会计出具 从房 B 转 房A那天开始起的 loan B 银行 对账单。 如果有 refinance。要出示refinance前后的记录。
在这个期间如果房A申请 利息抵扣的话，该操作就完全废了。。
有情提示：仅供参考。。不具有 税法 建议。欢迎拍砖 ^_^
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先謝謝了，確實有點不明白你的理論，爲什麽房B自住，還不讓裝修？
我的話搬進房B以後，可能過幾年會買個房C自住，然後A和B都出租。
我繼續等待更好點的advise。
我想再提問的是ATO如果查我朋友，會查哪些方面？就是説會以什麽罪來查。 他的銀行出示的單據都是真實的材料，目前來説就是600K的貸款，指向的是房子A，房子A有房產中介提供的收入證明。我能想到的是，他價值400K的房子，貸出了600K的貸款，這個有點不合理。
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爲什麽房B自住，還不讓裝修？--没有说不让装修。。自行查看楼上的 update
我的話搬進房B以後，可能過幾年會買個房C自住，然後A和B都出租。-你要买了C后。。A从 C settle 那天起可以开始抵扣利息。。如果A是一直出租的话，如果你只是说想买C的话，这个情况下是不建议 做 A 的 利息抵扣。
我繼續等待更好點的advise。
我想再提問的是ATO如果查我朋友，會查哪些方面？就是説會以什麽罪來查。 他的銀行出示的單據都是真實的材料，目前來説就是600K的貸款，指向的是房子A，房子A有房產中介提供的收入證明。我能想到的是，他價值400K的房子，貸出了600K的貸款，這個有點不合理。-1楼的 整个行为本身从税法角度就是 不合法的。。没有合理不合理这一说。。已经有法庭案例在那边了。
有情提示：仅供参考。。不具有 税法 建议。欢迎拍砖 ^_^
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謝謝你，我了解點了。
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完全同意 2楼
具体可以看
http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... 20121/NAT/ATO/00001
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