现有自住房一套，贷款只剩下一小部分了。想以后换房并有投资的打算，考虑到另买投资房的一买一卖交易费用很大，想把现有住房转作投资房。考虑到这个投资房将来的利息可能太少，产生正现金流要交税不划算，有人建议现在做title变更，把原本夫妻各占50% 的title 变为一方的title， 转投资房的时候再转给另一方。有下面几个问题请教。
1 请问由原本夫妻各占50% 的title 变为一方的title的时候应该以什么形式转？gift的形式还是现金交易的形式？各有什么税务后果？
2 将来转作投资房的时候又以什么形式转呢？
3 自住房title在夫妻之间转换应该是不需要交税的，自住房转投资房的时候也应该不用交税，只有投资房卖掉的时候增值的那部分才会交税，是不是这样？
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你自己都说请教会计师了.那就花钱找人帮你做吧.
你的有些问题涉及具体怎么做和为何这么做了. 这可是人家吃饭的饭碗啊
PS你顺便也把律师的饭碗挖出来了.
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refinance一下，用升值的部分作为第二套的首付。你也要买第二套的。多还的钱转到offset。
这样转title，再造成夫妻间分配不均衡产生家庭矛盾。不好。
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非常可怕的advise.
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咋了 真诚的advise
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等热心的税务会计师来回答吧.
你的advise让几乎所有从房一里refinance里出来的钱的利息 not tax deductible.
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ok. thanks. what is your advice?
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我也想知道
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自己顶一下
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你是想要转到另外一方收入较低的人手上，这样正现金流后，少交税是吧
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Up
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不是。是因为自住房还款已经还得差不多。已经没多少利息可以抵扣了,那么房租收入就要交税了。
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看来很多人有这样的问题。盼正解。
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盼高人答复。很多家庭可能都有类似问题
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说句实话吧。。这个 advise 太 需要专业了。。估计很专业的人是不会在这边给 legal advised的
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Agree. Seeking the professional advice.
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Your spouse can borrow from the bank and purchase your share of the property (50%) for its current market value. Your spouse can then keep the existing house as an investment property, any interest is deductible to him. You will then put this money towards the cost of your new home.
Assume the property has been your main residence throughout your ownership interest, and you nerve used it to produce assessable income and you are not claiming the main residence exemption on another property, you are able to disregard any capital gain or loss you make on the disposal of your share of the property to your spouse. This is because it fall under the basic main residence exemption set out in section 118-110 of the ITAA 1997.
From the time your spouse rent the existing house the cost base of the existing house will be deemed to equal the market value on the day it becomes available for rent. This will only apply if you have not used the existing house for income producing activities before moving out.
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非常感谢你的回复。
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Stamp duty is payable though if you transfer your share to your wife .
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打听过了,在维州是不用的。可能其他州需要交。
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学习了
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用split loan是可以解决这个问题的。等于用自住房担保，投资房银行给予全额贷款。
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关注一下
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银行技术层面 操作完全没有问题。。 税法层面就是 只要被查 一准 倒霉的 。。ato早禁止了。。
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禁止的依据是什么呢？投资房的帐户和自住完全分开，而自住房只做了担保，并不产生利益规避。
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建议找个会计师 认真咨询一下。。毕竟论坛只是 交流 初步的东西。。
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会计师咨询过了。和你的讲法不一样。所以有疑问。
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