澳洲请问一个从税务看投资房折旧的问题

在澳大利亚税务





大家都知道投资房在出售的时候需要将之前做的折旧加回去(balance cost base),那这样的话平时报税做折旧,比如花钱出depreciation report的意义在哪里?

我能想到的唯一的解释就是资产持有超过一年capital gain可以算50%。也就是里外里折旧还回去一半,这样的理解是正确的吗?


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不是所有时间卖房都是赚的

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negative gearing

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我这里讨论的是从税务角度看做折旧这一项的收益,和房产买卖赚多少无关。

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然后呢?负扣税在当时的财务年度是可以抵扣部分正收益所得税,但卖出的时候不是一样要加回去么。这并不是本质原因

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收税的部分是captial gain,是market value减去cost base, 税务和income不一样

dep只是减少book value不是fair value,capital gain是针对fair value差值的税

从收益角度说,dep每年省下的税产生的投资收益是额外收益

唯一不加的是gifting,捐献的情况是market value当年全部抵税并且之前的dep不改

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那在实际房屋买卖里,买房时候的fair value就是卖价吗?所以在卖房时候的capital gain 就是 卖价-买价,完全不用考虑有没有dep过?

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基本正确。 还要注意Div40的那一部分其实也不少。

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还是应该做的,随便说几点:
1. Inflation,现在$1能买什么,几年后呢
2. 你现在收入可能比较多,你卖房的时候可能都没有收入
3. Cash flow,现在退税的钱,你可能需要
4. 如果你是短期炒房,可能差别不会很大

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如果三四十年之后再卖,到时候加回来的折旧费已经被通胀缩到很小了

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对的, 因为你的增值部分就是卖-买

dep只是个会计概念,




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嗯……我看了ATO这个例子觉得不太确定哦。卖的时候需要把claimed value deduction 从买价里减去来计算CGT哦。http://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Property-and-capital-gains-tax/CGT-when-selling-your-rental-property/#Workingoutyourcosts

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嗯……我看了ATO这个例子觉得不太确定哦。卖的时候需要把claimed value deduction 从买价里减去来计算CGT哦。http://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Property-and-capital-gains-tax/CGT-when-selling-your-rental-property/#Workingoutyourcosts

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房子买入50w 折旧20w 按40% 退税, 退税8万。。 卖出的时候这20万还入CGT. 50%折扣。 所以10w 要纳税。 按40%税率纳税4w ,里外里赚 (8-4)w。

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没懂?不还是针对你的卖和买之间的增值部分缴税 你买不单单只有房子的钱,别的相关杂费也会包括

因为dep和fair value没有关系, 在卖的时候你之前因为dep会有tax dedecution,这部分的税是多退的,所以需要退回

dep*t就是tax shield,之所以放在cost base里面减是因为退给你的税没办法直接扣回来,只能通过修改cost base来计算了

(sell price - purshase price - additional cost)*t +dep *t =  (sell price - (purchase price + additional cost -dep)) *t, 后面()的部分就叫cost base,实际可能会更复杂一些,因为持有资产期间资产的处理方式有很多种,但概念就是这个样子的

重点是保证无论有没有dep过,你被收取的税是一致的,这不就是楼主在问的吗? 我前面也说了,收益是你dep退税投资的额外收益

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