正在准备Refinance 自住房，同时想趁低利息，cash out 一部分放入自住房的Redraw账户。请问如果将来把这部分钱redraw出来买投资房，这部分redraw出来的钱产生的利息可以退说对吗？ 有没有时间限制比如必须要在多久之内投资？
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简化的问题是，现在redraw/cash out/top up出来的资金不投资，将来再投资。将来产生的利息是否可以抵税
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redraw不行，
offset可以
虽然二者抵消利息的效果一样
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我怎么觉得正好相反
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楼上的是对的，redraw的钱你要解释是投资用，否则产生的利息不能扣税。offset随便怎么样都可以，全部可以负扣税
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逻辑不通呀。offset随便怎样都可以？ 我拿出来买车，不做投资，产生的利息还能让我抵税？
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不需要逻辑，如果是offset，那么银行给你的statement上除了利息和repayment就没有其他任何信息，你扣多少利息就是投资的支出全部可以负扣税，至于利息怎么算就是银行的事；反之你如果是redraw，那么每一笔钱进出都会在statement上体现，你就需要一一解释这些资金到底是干什么去了，如果不是用于再投资，那么这笔钱产生的利息就不能负扣税。
随便搜一下就知道如果投资房，要么offset，要么redraw但是不去动他，否则税务上很麻烦。
随便找了一个ANZ的解释：http://www.anz.com.au/personal/ ... nces-redraw-offset/
The differences
An offset account is a separate deposit account. You can have your employer deposit your salary into it and you can transfer money in from other accounts. If you want, you can use your offset account for everyday spending like groceries and bills by using a debit card.
By contrast, a redraw facility is not a separate account but a feature attached to your loan. It allows you to draw back additional payments (the amount above your scheduled payments) you have made on the loan. A redraw facility may not be as flexible as an offset account. For example, you may not have the option to redraw money from an ATM or transact using a debit card. Some lenders may set minimum redraw amounts.
There may be different tax implications with using your redraw feature and offset account if you decide to rent out your home in the future. If you decide to rent out your home as an investment property, the interest charged on the loan may be tax deductible. But you may not be able to claim any portion of the loan you have redrawn from your redraw facility for non-investment purposes like a holiday or a private car.
On the other hand, withdrawing amounts from your offset account won’t affect the tax deductibility of interest charged on your loan. If there is a possibility that your first home could one day become an investment property, we suggest you seek financial advice on the best way to reduce interest on your loan with using a redraw or offset account.
Remember that everyone has their own spending and saving habits. What works for one person may not work for everyone. Here are a couple of scenarios that illustrate how offset and redraw accounts could work for different types of people.
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如果你问的是自住那部分钱redraw出来产生的利息能不能抵税，我觉得是不能，因为你的利息是自住房的房贷产生的，和投资没有关系，并不会因为你拿走了钱用于投资房产，这部分自住房产生的利息就是买房的成本可以抵扣，我不觉得负扣税可以这么操作。
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用offset，不要用redraw，吃过亏的教训。永远不会用redraw。
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明白我们的分歧在哪里了。我说的是自住房。。
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可以解释一下为什么吗？比如redraw的缺点和不便之处？ 我了解到的是需要提前一天转钱，或者存进去的钱要等一段时间才可用。转出每天有限额等等..还有其他你遇到的麻烦吗
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利息是自住房贷款产生的没错，但是是因为我挪用这里面的钱去投资才产生的利息，故因此产生的利息可以抵税。
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我明白你的意思，不过我还是觉得不行，因为利息是自住房的贷款产生的，和投资没有关系，不可以这样操作的。
如果你的会计说可以那就可以，否则自己乱报到时候被audit到要罚钱的
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论坛讨论过很多次了，结论基本上都是不行
http://www..com.au/bbs/ ... extra=&mobile=1
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你说的那都是小小的不方便而已，不是大问题。大问题是，如果有自住房的贷款，你用redraw，那么税务局就认为你已经用于还款了，如果你想把自住房转为投资房，即使你把钱取出来，还是留了那么多贷款，税务局依然认为那不是投资用途，而是自住房用途，没办法负扣税。redraw和贷款账户是一个账户，而offset和贷款账户是两个账户，为了给自己将来留余地，请选择offset，除非你这个房子永远是自住房。Banker会告诉你redraw和offset是一样的，实际税务处理上非常不同，而banker不会为你税务吃亏而买单。
我和我的同事都因此吃过亏，而我已咨询过会计，redraw转投资不可以负扣税，不得已我们把房子卖掉了。
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咱们可以先研究一下二者的区别究竟在哪里
1. 钱入贷款账户，直接降低了贷款额度，从中取现名曰redraw
2. 钱入对冲账户，贷款额度完全没有变化，从中取现名曰withdraw
由抵消利息效果一样得角度来说
钱入贷款，本金降了，利息也就相应降了;而钱入对冲账户，本金丝毫没有变化，只不过对冲账户的利率与贷款利率一样，因此于节息效果而言，与第一种情况并无二致
拿数字举个极端情况作为例子，贷款为100万，同时手中有100万的现金
第一种情况，100万现金放入贷款账户，贷款余额直接成0了，那自然不再产生利息，只不过这时候将有100万的available funds可供redraw
而第二种情况，钱入对冲账户，100万的贷款额度没被降低，其利息依然会产生。只是由于对冲账户里100万同时也会产生银行要付给你的利息，又由于二者利率一致，一来一往，最后结算完利息依然为0，我想这就是'对冲'二字的来由
同理，即便不是完全对冲的情况，贷款100万，现金20万，两种情况对应的计算原理依然如此
由此，再延伸到节税层面，我认为取现后多出来的利息是否可以用以节税，关键在于贷款额度是否有被改变过，再严谨点说，应该是贷款额度是否曾经被降低过
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你再看看，里面说不行的应该是没有看税法。Where the original borrowing is for non-income producing purposes and the taxpayer uses the redrawn funds wholly or partly for income producing purposes, that part of the accrued interest attributable to the redrawn funds used for income producing purposes is deductible.
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这点是没错，但是只要不转做投资房就不影响这方面了。而且即使转成投资房 也是历史最低额度产生的利息依然可以扣税
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redraw转投资房后就废了，不能负扣税。除非钱出来还是用来投资。
身边两个朋友都因为不开offset最后把房子玩废了。
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我觉得还是不行，主要是你很难解释哪部分钱是用于投资产生的，哪部分是自住房的利息，除非你把自住贷款分开成俩个，一个全拿出来买投资房那可能可以。
最好还是咨询靠谱的会计，只能给你一些idea
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我的天，为啥现在回复的结论和俺的认知完全相反？现在改负扣税规则了？
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那把redraw的钱拿出来买投资房，产生的利息是一定可以抵税啦？
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关帖吧， 本来是想来求助的结果发现变成了科普贴…哈哈
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嗯嗯 我在找会计。。其实很好算的呀，举个例子，redraw出10万，那么这10万乘以你自住房的利息，就算出来了。报税的时候只抵扣这个就行。以后ato问起来告诉他怎么算的就行
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对。Redrew 就意味着钱从loan account 里出而不是offset account。原来的老房子不管是自住还是投资都没关系,因为买房目的是投资。但是如果从原房子的offset拿钱出来，情况就不一样了，case by case.
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借帖子问一下，如果我从投资房refinance 出来10万，然后这10万再用来买投资房做首期一部分，那么这10万可以负扣税吗？
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找个会计问吧 或者自己翻一下税法
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我记得有朋友说他要把offset的钱放回去loan account一会儿再拿出去买投资房，就是一样道理了
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其实就是redraw账户就相当于还款，你已经还了自住房的贷款，你再拿出来投资，税务局不承认。而offset不是还款，干什么都可以。
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谁能完整的解释解释redraw和OFFSET的区别吗？
银行忽悠我是一样的借贴问一下，自住房refinance以后有30万在offset账户，后来全部拿去买了投资房（首付），后面又自己放了从国内拿来10万放到那个offset账户里，offset账户里余额是20万。最后投资房负扣税算利息的时候是算30万的利息还是实际产生的利息算？分分送上。
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我也觉得相反
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如果你从自住房的loan account 里redraw出钱买投资房，所产生的利息可以deduct
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兄弟说的正好相反
自住房redraw里拿钱买投资房可以负扣税
自住房offset里拿钱买投资方不可以负扣税
然后我多说一句，那redraw缺点和offset的优点在哪里呢？会在你得自住房转投资房的时候体现
举个具体的例子， 自住房A 100万贷款，offset里20万，
当你这套自主房转投资的时候
offset里的钱挪走， 这套房子A 的负扣税还是按100万算
而你把这20万还进loan，再redraw出来取走， 那你这套自住房A 转投资的时候
你这套房的负扣税只能按照80万算，即使你的loan amount还是100万 （ 当然还要多说一句，如果你这20万取走是拿去买投资房B了，那这20万的负扣税可以在那套投资房里抵扣，和你这套自主转投资的房子A无关）
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