新西兰Some Interesting Stuff
在新西兰
昨天家里大扫除，一些旧货被翻了出来，其中有一本2004年9月的Kiwi Property Investor Magazine, 翻了一下发现其中一篇文章是BNZ首席经济学家Tony Alexander写的当时（即上一个）房地产牛市的一些成因。我把这些成因贴在这里，和现在这个牛市做一个比较，看这些原因在现在是否依然有效。
Main Causes for Last NZ Property Boom Still Valid in Today's Boom?
1. Low interest rates with floating mortgage rates
averaging 7.5% over the past five years, versus Yes, floating mortgage rates are even
10% from 1995-1999 and 12% from 1990-1994. lower now.
2. The unemployment rate falling to its lowest level Yes, now it's three-year low, still have
in 17 years at 4%. room to improve.
3. A net migration gain of 78,000 people over the Yes, NZ just record its highest net
past five years with a record gain of 43,000 in the migration gain in January 2014.
year to May 2003.
4. Related to this, house buying from Kiwis who
departed in the 1980s and 1990s and are now Yes, more overseas Kiwis back to home
returning to raise families. now, particularly from Australia.
5. A dwelling shortage created by building consent Yes, most of time in last 20 years, building
numbers in mid-2001 lying about 9% below their consent has been over 20,000,
ten year average with boom time typically reached over
30,000. Now it's just over 20,000
6. Surging farm incomes courtesy of good commodity Yes, thanks for good dairy prices.
prices.
7. Baby boomer(born 1946-61) realising their savings are No. now it's been 10 years time. Large
insufficient to fund a comfortable retirement so using their numberof baby boomers have retired
cash assets to gear into housing instead. already.
8. Five years of above-average economic growth at 3.8% Yes, NZ economy is rock star in
per annum versus 3% the previous five years and 1.4% from developed nations.
1990-1994
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历史是多么的相似，连造成牛市的原因都基本上差不多。
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原因何等相似。但要明白2004年$20万的房子，如今已达$60万了--它还能蹦多高？
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会蹦得更高的，你放心。
1995年我刚来时，Epsom 3房500平方米地的房子，也就30来万。当时根本无法想象现在的价格。
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very interesting
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历史真是惊人的相似
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如果不是金融危机，2003年那波涨势，LZ觉得应该到几几年趋于平稳？同样，这次的涨势，金融危机再爆发的可能性很小，可否用同理推断这次涨幅的高峰期会是什么时候？
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这位BNZ的chief economist Tony Alexander在04/05年的时候预测的是房市会fall, 大家都知道房市后来又涨了2/3年.
2005/03/21 NZ Herald: House prices set to ease
http://www.nzherald.co.nz/northern-advocate/news/article.cfm?c_id=1503450&objectid=10922028
2005/03/23 NZ Herald: Don't buy - house prices set to fall, banks warn
http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10116770
他的weekly overview提供经济各方面的信息非常实用, 但是预测房市这种事就见仁见智了.
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是的，他在上一牛市中对房地产走势的预测是大错特错.不过对于形成牛市的原因还是说得很中肯的。
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金融危机肯定还会再爆发，这一点毋容置疑，具体什么时候？最主要的指标是观察美国债券收益率曲线。
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收益率曲线为啥有关系？
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已经给了你足够的提示了，剩下的就应该自己去做research了。
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谢谢Lease兄的分享，非常Interesting， 感觉房价还可以升个2-3年最少
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新西兰是个小国 一直被世界影响 所以。。。一个人刚拿了现有资料进行预测。。。结果世界级事件发生。。。预测失败。。。。。。
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历史总是惊人相似！ 这波看来还要继续。不知道何时停止。但是试想一下LS说的，世界级大事件如果发生了，那么整个世界就要重新洗牌了。。。那真的很难预测会发生神马了。。。
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现在有些地区的房价已经脱离了NZ经济基本面。 04年租金还能支撑epsom的一套房子。 今天已经不可能了。 海外的热钱就受海外的影响。 和NZ本地的经济关系不大。
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同意 其实那次就是因为全球金融危机
现在金融危机过后还在稳步提升 其实只有中国在slow down但还是在稳步增长 全球金融大环境是比较温和的
老话 爬的高摔得狠 现在刚摔下来刚开始爬不久 没什么room再摔得惨了
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坛子里不是有人说最近就会崩盘的么， 呵呵，
大选年崩盘，国家党不想混了撒，
涨和跌都会得罪一批选民，所以今年稳定是第一。
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有空聊聊么
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？
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gee, have 8 hang.........
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应该回你这个贴的 我估计系统出问题了
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？？？
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造成牛市的原因，也就那么几个，而且人总是偏向去看自己乐意看到的，偏向于自己想看到的，而忽略自己不想看到的。
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是这样的。。。新西兰经济虚胖的。。。 房价， 连奶粉都是中国货币发行的连锁反应的结果。
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很有意义。