如题，投资房计算增值税时是否需要把已经申报过的depreciation 中的Division 43 再加回去，论坛有人说只需要把 capital works deductions 即 division 43加回来，但又有会计师说已经与ato确认过根本不用加回来，关于加不加回来哪位大神有权威说法
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要算回来
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要加回来---降低你房子本身的cost。也就说你账面上赚的钱会多一些。
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真的吗？问过Eastwood 一位姓郭的华人女会计师，她回答说曾就此事专门问过 ATO, ato 回答说不需要加回来，感觉她是会计师应该权威呀
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是这样子呀。看来我的理解不太正确。不知我的理解对不对？投资房增值税的计算方法是卖出价减去买入价，然后减去印花税，再减去所有相关费用，最后加回已经claim 过的折旧，换句话说也就是 cost base = 买入价 + stamp duty + legal fee + bank fees and other incident costs - depreciation (only Division 43), 如果从 cost base里面减去已claim过的折旧，那就意味着你的 cost base 变小了获利部分增大了，capital gain tax 多交才行呀，这样理解是否对？
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关键是对 division 43 是否加回去没有权威说法，连会计师说法也完全不一样
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需要加回来的。因为已经申报过的DEPN 一边是费用增多，一边是COST BASE的减少，在NG时候可以多退一些回来。
但是COST BASE由于DEPN变少，在出售的时候，CAPITAL GAIN就被放大了。但依然是值得的，毕竟TIME VALUE OF MONEY 你早CLAIM回来的落袋为安了。
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更重要的是，CGT是打了半价的
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https://www.ato.gov.au/general/c ... se-for-real-estate/
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会计师的水平真是参差不齐啊
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多谢！we are talking on the same paper ! 看来我的理解是对的：即投资房出售后计算CPT时如果把已经claim过的depreciation 加回来的话， cost base就会变小而应缴纳增值税部分就会增大而多交税（这是大家不愿看到的）。但不知为什么郭会计为何告知不需要加回来而且与ATO确认过是这样处理。想多听听大家意见。
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谢谢，这一点知道，只要hold超过一年了
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她有她的原因吧。找她退税的客户可以少交税。但是compliance肯定不行了。何况投资房如果申报过，在ATO都有记录，出售时间，价格都在数据库里的。以前申报过的折旧也是一目了然。如果被AUDIT，铁板钉钉的Fraud，但是会计师却不需要承担什么责任。这是TAX PAYER自己的责任。
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谢谢，读了另一位足友发的链接，是需要加回去的。
In working out the cost base and reduced cost base for property that you've used to produce assessable income, such as a rental property or business premises, you may need to exclude any capital works deductions you've claimed in any income year (or omitted to claim but can still claim because the period for amending the relevant income tax assessment has not expired).
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看错了，是您发的。多谢啦
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yes you are right and that's what I mean.
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thx
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does the bank fee include interest?
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我的理解是不包括贷款利息，但包括incidental costs 譬如 borrowing costs
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ato 的cost base根本没提到需要把deprecistion扣掉啊。
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可参阅：
In working out the cost base and reduced cost base for property that you've used to produce assessable income, such as a rental property or business premises, you may need to exclude any capital works deductions you've claimed in any income year (or omitted to claim but can still claim because the period for amending the relevant income tax assessment has not expired).
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谢谢
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你的会计要炒掉了
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跟时间有关，1999年之前的capital improvement 无需 clawback.
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要吐一半
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"Because he used the property 100% for taxable purposes he will not make a capital gain or capital loss from the depreciating assets."这句话什么意思？谢谢
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同问，求高人解答！
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ATO网站上举的这个Brett 的例子，好像通篇都没有说到要把depreciation to be deducted from expense.
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不知下面这段可以解释你的问题
In working out the cost base and reduced cost base for property that you've used to produce assessable income, such as a rental property or business premises, you may need to exclude any capital works deductions you've claimed in any income year (or omitted to claim but can still claim because the period for amending the relevant income tax assessment has not expired).
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