在我爱我家版看了不少tz的买房经验，但是以private sale为主，所以涉及了包括砍价，冷静期等等概念。但是通过auction买房的经验就不是很多了。有没有高人介绍一下auction买房要注意的地方呢？
我就有几个问题：
1. Auction的规则是怎样的呢。比如，有一次auction，中介开始开了个低价470K，然后只有一个人举手，但中介又继续升价到480K，我就觉得很奇怪，明明低价只有一个人有意，抬高价格又有什么意义呢？只有当一个价位有多于一个人竞投的时候，才有升价的意义吧。这个就不是很明白。
2. Auction是没有冷静期的吧？也就是说，如果你当场开出最高价而房主又肯卖的话，你就一定要买了（当然，也应该可以通过其他理由crash contract）。这里是不是有些学问呢？
3. 关于是否要提前检查房子的问题。感觉就算请人检查了房子，也没办法和卖主讨价还价，因为你的第一竞争对手不是卖主而是其他有意的买主，这样auction对于卖家就比较便宜了，因为卖家总是比较主动的。就算房子有小问题，只要你的对手不在意，你还是要和他竞争。而且，如果事先请人看了房子，后来又竞投不下，也只能算交点学费，那么有没有几个买家联合起来请人看房子的现象呢？
4. 去过几次auction，感觉气氛都不是很热烈，很多时候只有1，2个人出价，而最后卖家往往在达不到心理价位的情况下做出不卖的决定，这个就叫做流拍吧？往往这样的房子很快就会打出private sale的广告，只是低价升高了不少。我就见过一个房子，当时auction时最高出价40万，房主没有卖，后来发现竟然以44万的价格private sold了，这个现象有说明什么呢？
5. 能不能分析一下auction和private sale在确定买家后的区别？也就是说从首付，到settlement之间auction和private sale还有区别吗？如果有，需要注意什么地方。
6. 最后，我还不清楚律师的主要作用，现在只是知道他是一个懂法律的人，可以帮你看合同，指出其中的潜在问题，还可以替你跑跑腿什么的。但是这就是律师的全部职责吗？看合同当然律师比较在行，但是跑腿的地方很多吗？很多跑路的事情可能还是要亲自去办吧？那么为什么律师收费如此高呢？
7. 到底有些什么费用是要预先交的呢？有一次，一个private sale的房子的中介对我说，如果我有意思，先将一个什么费用存到指定帐户，可是那个时候我只是去inspection，也只是对中介说我感兴趣，但我的口头估价在房主要求之下，中介竟然就要我交钱，还说交了钱可以做房主工作，这个我就有点困惑，为什么什么都没定就要先一笔不小的钱呢，我留在银行利息一个月还有点呢，就先要交给这个八字都没一撇的房子的中介吗？
很多问题，都在这里问了，希望高人不要觉得问题傻，帮忙解决一下。这些都是我看房过程中产生的疑惑。
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1.在auction的时候，即使没有人举手，agent也可以代表vendor举手，这叫vendor bid，一般来说在auction之前agent都说说明。vendor bid的意思就是vendor要卖掉的价钱在这个之上。中介这么做的用意也是在带动大家举手的积极性。
2.auction是没有冷静期的，同样，也没有subject to XXX，就是说这是uncondition的，你不能再subject to finance或者别的。所以在auction的时候一定要算好自己的预算。
3. 一般来说没有几家人联合起来请人看房的，如果你真的很喜欢这个房子，而这个房子又比较旧，那么你可以考虑请人来看，不过一般来说都是不会有问题的。
4. 今年的市场不是很好，总的来说是卖的人多，买的人少，市场不像去年，已经转移到买方这里了。auction的时候拍到40万，然后最后以44万卖掉，这只能说明还是有人愿意出这个价格买这个房子。不过一般来说auction是最能表现市场价格的。
5. auction和private sale的区别就是,auction是unconditional的，private sale有3天的冷静期，其它都是一样的，可以有conditional.
6.律师的作用就是帮你看合同和交接，这是澳州法律规定的，一般来说华人收费比较便宜在600块左右，西人或者大公司就比较贵。关键是房屋settle的时候需要律师。
7. 有时候你可以先付一点holding deposit到中介的trust account里面，这样方便中介去说服vendor,但是同样的，在你付这个钱的时候最好签下合同，也就是给出offer。如果vendor接受的话那么可以直接签字。不过一般来说，最好是给出offer，签合同，不要给钱啦。
呵呵，可能有些地方说得不准确~
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拍卖的时候我觉得最主要就是两点：
1 是注意DUMMY BIDDER。不上圈套。
2 是注意房子的结构问题。 有些问题房子是用AUCTION出手的，发现问题也不能反悔。 比如有的ENSUITE到主睡房有漏水情况，如果粉刷一下看不出来， 但使用一段时间后水渍又会出现，修起来非常的贵。
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关于LZ第六条提到的律师，
你可以用律师，或是CONVEYANCER，或是自己做。不一定需要用第三方来办交接的。
如果是买方律师， 律师应该帮助发现卖方格式合同中的不利条款，做TITLE SEARCH，并帮助买家跟卖家律师商量条款，为买家争取最大权益，真正的为买家着想而不是走过场式的办交接。律师还会与你的FINANCIAL LENDER联系。如果房东有欠费现象， 比如欠STRATA FEE之类，律师应告知你并与对方律师交涉要求付清。。。
可惜我目前还没碰到这样负责的。。。。谁知道这样负责任的律师麻烦介绍一下。。
[ 本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-8 18:23 编辑 ]
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以VIC为例，因为我在VIC, 别处规矩我不知道。
1. Auction的规则是怎样的呢。比如，有一次auction，中介开始开了个低价470K，然后只有一个人举手，但中介又继续升价到480K，我就觉得很奇怪，明明低价只有一个人有意，抬高价格又有什么意义呢？只有当一个价位有多于一个人竞投的时候，才有升价的意义吧。这个就不是很明白。
A: 这个叫vendor bid.就是拍卖师替房东出的价。当没有人出价，或者出价不够好的时候拍卖时可以替房东出价。意义就在于，没人出价不代表没人想要，真正的买主都在观望中，最后才会出手。
2. Auction是没有冷静期的吧？也就是说，如果你当场开出最高价而房主又肯卖的话，你就一定要买了（当然，也应该可以通过其他理由crash contract）。这里是不是有些学问呢？
A:没有任何条件，auction is unconditional. 就是说拍卖师 一拍手，说就你了。你就得无条件履行合同。有没有其他的例外，比如结构缺陷啥的我就不知道了，但是基本上房子如果没踏喽，你都跑不了了。
3. 关于是否要提前检查房子的问题。感觉就算请人检查了房子，也没办法和卖主讨价还价，因为你的第一竞争对手不是卖主而是其他有意的买主，这样auction 对于卖家就比较便宜了，因为卖家总是比较主动的。就算房子有小问题，只要你的对手不在意，你还是要和他竞争。而且，如果事先请人看了房子，后来又竞投不下，也只能算交点学费，那么有没有几个买家联合起来请人看房子的现象呢？
A: 你也可以一定程度讨价还价，可以和房东达成协议说，如果我拍下来了，那么你得帮我把什么什么弄好。当然，要在拍卖以前说好，拍卖后那就as is了，你就没啥可以提条件的地方了。没听说个一起请人inspection房子的，不过如果你看好了，花个300块买个放心也是应该的。
4. 去过几次auction，感觉气氛都不是很热烈，很多时候只有1，2个人出价，而最后卖家往往在达不到心理价位的情况下做出不卖的决定，这个就叫做流拍吧？往往这样的房子很快就会打出private sale的广告，只是低价升高了不少。我就见过一个房子，当时auction时最高出价40万，房主没有卖，后来发现竟然以44万的价格private sold了，这个现象有说明什么呢？
A: 流拍的房子，出价最高的买家可以有exclusive的权利和卖主讲价。如果highest bidder没讲成，那就变成private sale了，人人都可以出offer. 所以，据说有人看拍卖就是为了等着看个市场的心理价位，看完发现流拍了，就去加点价钱offer, 估计人家看的是个潜力。。
5. 能不能分析一下auction和private sale在确定买家后的区别？也就是说从首付，到settlement之间auction和private sale还有区别吗？如果有，需要注意什么地方。
A: private sale我没经过，不敢乱说，但是，我认为，拍卖拍下来的时刻，和private sales cooling off过了要交10%定金的时刻是一样的，往后也一样了。但是区别似乎private sales大家都是在cooling off的时候办贷款，而auction是10%付出去了才办贷款。所以，要确保你的贷款能够拿到买下房子的额度，否则你就麻烦大了。
6. 最后，我还不清楚律师的主要作用，现在只是知道他是一个懂法律的人，可以帮你看合同，指出其中的潜在问题，还可以替你跑跑腿什么的。但是这就是律师的全部职责吗？看合同当然律师比较在行，但是跑腿的地方很多吗？很多跑路的事情可能还是要亲自去办吧？那么为什么律师收费如此高呢？
A :这个是我发现这里比国内好的一个重要的方面，律师，其实是你的solicitor. 代理人。基本上这里买房子，你只要auction 啪，拍下来，签两个字，开一张支票，你的事情就基本结束了。没有什么需要你跑路的地方。
下一件事情就是去settlement后找中介拿钥匙了。你的solicitor替你办理这中间所有的一切事务。至于看合同，其实看得多了倒是可以自己看了。至于律师收费高不高，你买好几十万的房子，律师才收500-600，不算太多吧？
7. 到底有些什么费用是要预先交的呢？有一次，一个private sale的房子的中介对我说，如果我有意思，先将一个什么费用存到指定帐户，可是那个时候我只是去inspection，也只是对中介说我感兴趣，但我的口头估价在房主要求之下，中介竟然就要我交钱，还说交了钱可以做房主工作，这个我就有点困惑，为什么什么都没定就要先一笔不小的钱呢，我留在银行利息一个月还有点呢，就先要交给这个八字都没一撇的房子的中介吗？
A：如果你对中介表示了你有购买的兴趣，并且给你一个价钱，这个就算是你出了一个offer. 中介为了保证这是一个serious offer, 会要求你付一点钱，500-1000，还有说是0.25%做为小定。然后他会转达意图给房东，你们可以开始讨价还价。价钱合适了就签合同。另外，有些中介口头offer不要钱的。。这个因人而异。。
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好帖子啊，学习了
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谢谢各位的回答。下面继续提问：
8、private sale的时候，合同可以在cooling off之内仔细学习，因为还有机会发现问题。那么，auction的房子是不是要在auction之前就问中介拿到合同并找律师呢？因为如果auction bid下房子后发现合同有问题也于事无补。这么说来，auction之前就要请律师的话如果auction没有bid下来律师费大概会有多少呢？
9、有几次inspection的时候中介都说合同还没有ready，只有section 32的一个document，我也不清楚section 32和contract是不是一个东西。不过阅读过section 32，发现contract上一些重要的信息在section 32上找不到，比如，房子里留下的物品清单就不会列在section 32中。看来这两个东西还是有区别的。具体请说说买房过程都会有哪些官方文件，都涵盖哪些方面的内容，有哪些特别要注意的地方。
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学习了，谢谢楼上各位。
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楼主问了很多我想问的问题。谢谢楼主，谢谢答复。
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10、看来auction的房子inspection更加重要啊。我也看了几个关于inspection的问题，比如，关注地基是否塌陷，看看地面是不是水平，用力踩踩地板，看看是不是有松垮的现象，同时打开几个水龙头，看看水压如何，将水在水槽里蓄满，然后放掉，看看下水道是否通畅，关注电源插头和电视插头位置是否合理等等。但是比如房主临时粉刷裂痕，或者是有重大缺陷却用床或沙发等大件遮挡的话就比较难看出，应该注意房间内大体积物件摆放是否不合理，如果发现此情况，就需要留意物件遮盖处是否有问题。但是诸如白蚂蚁和地下水管通道破损等就真的不是自己可以看得出来的了。而且，inspection的时候也从来没有发现有人这么仔细地检查，大部分人都只是看房子框架，看采光，看新旧，问地段房租等，为什么大家都不做力所能及且十分重要的彻底检查呢？还是说有人会另约中介私底下单独做这些事情？
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这个帖子太好了
我也想问个问题
看中的房子拍卖的话,我参加竟拍的话需要付押金什么的吗?还是到时候去了,想出价了,就出价?因为之前看过一次拍卖,要出价的人都是举个有号码的牌子,要有这个牌子是不是要先交定金?
另外关于房主的心里价位,比如说这个房子40万起拍,一般房东心里价位是多少呢?
可以不可以在拍卖前出OFFER呢?
谢谢大家啊
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8. 一般来说auction之前一定会已经把sales of contract或者section 32准备好了，那你就可以让律师去看了。一般中国人的律师，帮你简单看一下是不收钱的，如果要做什么title search那就要收钱了。如果是找老外那就贵了，我之前咨询过一个，告诉我每小时收240，抢钱啊。
9. 我记得在VIC是叫section 32, 在NSW叫sales of contract. 一般来说主要只需要看section 32就可以了，合同的那些条款基本上都是一样的，标准式的。至于你说的什么东西留下，基本上fixture的东西都是留下的，就是不能移动的东西，如果移动了会对房子造成损害的。当然家具是不包括的。我不知道你指的官方文件是指什么，一般来说所有的资料都应该包含在section 32里面，如果有缺少，你的律师应该要通知对方律师补齐。
10. 一般来说，房子都是没有问题的，可以会有那里墙上面裂了这样的小问题，你要做彻底的检查就要请专门的house inspector了，少说也要花去几百大洋。再说你买了房子之后都应该要买building insurance，万一真的出现重大问题，那么保险公司会赔偿。如果是新房子的话，builder都会给6年半的保修。
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别的州的我是很清楚了，不过在VIC我还没见过有拿号码牌的。
应该是不需要交什么定金的，你去了就可以参加拍卖。
房主的心理价位这就很难说了，大家都是想卖得越高越好，所以才会用auction. 关键是看auction的时候竞争的人多不多了，但是房主的心理价位那只有中介知道了。不过如果是流拍的话，那么中介之后会给出一个reserve price，那就是房主的心理价位。
你也可以在拍卖前出offer,但是接受不接受就是房主的事了。
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ＮＳＷ是要拿了号才能参加竞拍。拿号就是注册参加竞拍。
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其实auction的方法我觉得是很不合理的，虽然一直在改进。
有的中介还会找托，比如之前VIC的top sales agent，谁我就不说了，每次拍卖的时候就让他爸爸来拉价格，最后被发现了，罚了20万。
auction的时候，你出手的时机很重要。
要么你就一开始就叫价，在没有到你心里价位之前不要犹豫，让人感觉你是志在必得的。
然后一般来说在叫到一定程度，再没有人出价的时候agent都会回屋和vendor说一下现在的情况，然后他会再出来问还有没有人出价，这个时候你就可以出价了。
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Why not tell us who's that guy? Wo we can pay attention.
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同样关心楼上问的问题。
个人感觉auction的话，可以对价格有所把握，知道对手的出价，一般不会由于一点点的差价而和自己喜欢的房子失之交臂。这是auction最大的好处了。
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这个注册一般是怎么注册啊?
有什么手续吗?
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通常是拍卖前半小时左右到，ａｇｅｎｔ就在屋里，去那里登记一下。他们会给你发一个牌子上面有你的号码。
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8、private sale的时候，合同可以在cooling off之内仔细学习，因为还有机会发现问题。那么，auction的房子是不是要在auction之前就问中介拿到合同并找律师呢？因为如果auction bid下房子后发现合同有问题也于事无补。这么说来，auction之前就要请律师的话如果auction没有bid下来律师费大概会有多少呢？
======拍卖之前应该找agent要合同和sec 32（一般都是在一起的）给律师看， vic这边一般律师帮忙看3个以内的合同（前提是你认准了这个律师帮你买房子）是免费的。如果拍卖没买下来的话你继续找， 律师继续帮你看合同。如果你看了一个就不买了收费50。
9、有几次inspection的时候中介都说合同还没有ready，只有section 32的一个document，我也不清楚section 32和contract是不是一个东西。不过阅读过section 32，发现contract上一些重要的信息在section 32上找不到，比如，房子里留下的物品清单就不会列在section 32中。看来这两个东西还是有区别的。具体请说说买房过程都会有哪些官方文件，都涵盖哪些方面的内容，有哪些特别要注意的地方。
===========拍卖的时候中介为了保险起见， 或者说卖方为了避免多生事端吧， 都会尽量把合同+sec 32拖到最后一刻才给 prospective buyer， 所以一定要不停的催中介， 要他们一好了马上发给你。就可以及时给律师看看有什么不利条款了。熟悉买方程序的律师往往go through一遍就能马上发现问题的。
sec 32 就是vendor's statement, 包括了你要买的房子的详细信息， cotract是单独的， 一般都是standard，律师会帮你看有没有特别条款的。拍卖成功后如果是strata title的律师也会帮你做strata reseach。
10、看来auction的房子inspection更加重要啊。我也看了几个关于inspection的问题，比如，关注地基是否塌陷，看看地面是不是水平，用力踩踩地板，看看是不是有松垮的现象，同时打开几个水龙头，看看水压如何，将水在水槽里蓄满，然后放掉，看看下水道是否通畅，关注电源插头和电视插头位置是否合理等等。但是比如房主临时粉刷裂痕，或者是有重大缺陷却用床或沙发等大件遮挡的话就比较难看出，应该注意房间内大体积物件摆放是否不合理，如果发现此情况，就需要留意物件遮盖处是否有问题。但是诸如白蚂蚁和地下水管通道破损等就真的不是自己可以看得出来的了。而且，inspection的时候也从来没有发现有人这么仔细地检查，大部分人都只是看房子框架，看采光，看新旧，问地段房租等，为什么大家都不做力所能及且十分重要的彻底检查呢？还是说有人会另约中介私底下单独做这些事情？
============Inspection一般都是私下和中介约时间， 请专门的inspector来做， Open day inspection只是买家去看看房子的格局， 装修， 位置这些主观信息， 看中了才会请人专门做客观因素的评估。你说的这些common sense类别的检查是第一步， 专门的人能看出更多的问题来。
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索性帮你回到底吧。。。
8、private sale的时候，合同可以在cooling off之内仔细学习，因为还有机会发现问题。那么，auction的房子是不是要在auction之前就问中介拿到合同并找律师呢？因为如果 auction bid下房子后发现合同有问题也于事无补。这么说来，auction之前就要请律师的话如果auction没有bid下来律师费大概会有多少呢？
A:律师在你开始看房子的时候就找好，基本上打个电话就能安排好了。auction的房子，你去看的时候觉得满意，就可以问agent要sec. 32, 一般都是email给你的，你转发给你找好的律师。拍下来就做，没拍不下来一般应该不收钱。反正我找的律师看合同不收钱。你要是没去拍或者没拍下来也没关系，继续看，看到好的了在发给律师看就是了。律师费是你买好了settlement的时候一起付的。。一般都是固定价格。。
9、有几次inspection的时候中介都说合同还没有ready，只有section 32的一个document，我也不清楚section 32和contract是不是一个东西。不过阅读过section 32，发现contract上一些重要的信息在section 32上找不到，比如，房子里留下的物品清单就不会列在section 32中。看来这两个东西还是有区别的。具体请说说买房过程都会有哪些官方文件，都涵盖哪些方面的内容，有哪些特别要注意的地方。
A:一般都是看sec.32。合同似乎都是标准合同。sec.32也叫vendor's statement. 是vendor在卖房子的时候给出的一个陈述性的文件，上面基本上就是说我这房子没问题，没有别人等着拿这个房子抵债，还有地产证，各种费用的清单，strata title还有owner's corporate信息等等。。Contract of Sales是另外一份文件，基本上是标准的格式合同，所以有时要到最后才有。不过如果是auction，你也可以提前问agent要，然后让律师看看。。
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拍卖的过程有好有不好， 好的方面是价格透明， 你知道你的对手出什么价格，只要你自己事先做了功课， 了解市场价格， 确定了心理价位， 拍卖可能是个更公平的竞争手段。不好的方面就是拍卖过程中心理压力比较大， 容易激动， 遇见对手疯狂的追你的价格往往会不自觉地提高自己的预算， 冷静后又没有cooling off让你后悔。特别是不了解市场盲目出价很容易让自己陷入两难境地。
所以我觉得参加拍卖的前期工作一定要做好， 不光是对你心仪的房子的检查工作， 更是要确定好自己的心理价位， 和市场价位的比较， 往往最好在心里价位上再加一个buffer, 避免拍卖过程中的暂时盲目追高。另外在拍卖前事先把其他各类买房费用（stamp duty, solicitor fee, mortgage expense, loan insurance, etc）分价格级别分别计算出来总计成买房的成本价格， 才是你应该准备的心理价位。
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10、看来auction的房子inspection更加重要啊。我也看了几个关于inspection的问题，比如，关注地基是否塌陷，看看地面是不是水平，用力踩踩地板，看看是不是有松垮的现象，同时打开几个水龙头，看看水压如何，将水在水槽里蓄满，然后放掉，看看下水道是否通畅，关注电源插头和电视插头位置是否合理等等。但是比如房主临时粉刷裂痕，或者是有重大缺陷却用床或沙发等大件遮挡的话就比较难看出，应该注意房间内大体积物件摆放是否不合理，如果发现此情况，就需要留意物件遮盖处是否有问题。但是诸如白蚂蚁和地下水管通道破损等就真的不是自己可以看得出来的了。而且，inspection的时候也从来没有发现有人这么仔细地检查，大部分人都只是看房子框架，看采光，看新旧，问地段房租等，为什么大家都不做力所能及且十分重要的彻底检查呢？还是说有人会另约中介私底下单独做这些事情？
A: 上次跟着御用inspector看了一回怎么inspection的，发现这个活我们基本自己干不了。。很多很细节的东西，我们不懂根本想不到。所以我觉得，你看好了的房子，还是找御用inspector看一回吧。几百块，可以保你不吃大亏的。。
你也不用私下里约中介什么的这么麻烦，只要打个电话给御用inspector，告诉他我的中介电话是多少，然后就等着收报告就好了
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据前辈说，拍卖的时候你要需要对每个拍卖师有研究，不同的拍卖师的手法不一样，资深人员可以从拍卖师的语气，手势上面看出门道来，不知道是不是真的。
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非常同意。建议在某区买房之前，在那个去参加各10次8次拍卖。同时，要在那里多看不一样的房子，同时自己估价。然后和实际成交价对比。争取能够看到房子之后就能估计出一个比较准确的市场价位。这样再去参加拍卖，就心里有数了。也可以自己设好限度，过线了，就坚决放弃。。
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请问，御用inspector是谁？怎么联系？收费如何？另外，这里有没有御用律师啊？
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御用inspector
Werner 0419530007
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楼上的够耐心
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学习了，谢谢分享
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学习下！大家介绍的真的很详细！
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