经历的半年多的看房，终于到现在的settle down，一路下来真的觉得不容易。从刚一开始，一无所知的我天天在站内搜索，到现在不能说是无所不知，但至少可以分享一下我的买房经历，回报一下。
买房的流程：
1. pre-approval：
Why：清楚自己到底能贷款多少金额，这样就能确定你买房的最高价位。
How：可以通过broker弄，或者自己去银行弄。没有太大区别，找大的银行做就行了。我是通过broker弄的pre-approval，贷款方式的投资。有很多朋友弄不清楚投资贷款和自住贷款，记住贷款方式和你最后房子的用途是没有关系的，区别只在于贷款金额。投资可以贷到更多的钱，自住会少一点，同时贷的多还款压力大，所以考虑自身的还款能力来决定贷款方式。
误区：要找rate低银行做pre-approval，完全没有必要。因为你不知道你要买的房子的最终价格，rate会根据你贷款的金额而变化，贷的越多rate越低。所以等你准备exchange合同的时候，再去对比rate也还是来得及的。
2. 开始漫长的看房 （我会另外开贴写房子的选择还有区域的选择）
知道了自己的最高价位，就要开始search你的dream home了。domain和realstates都是比较popular的网站，你也可以去中介的网上找，只要你足够的时间和精力。我基本只看domain。我的domain有2个saved search，一个search结果就是今天挂出来的房子，还有一个search的结果就是我想买的区的房子。一般下班回家后，看第一个saved search，有中意的发信问中介要价格和合同。一般合同的最后一页会显示房子地下有没有排污管，有没有easement。（适用于house）。价格高出预算的去掉，有排污管和easement的去掉。到了周五，再看第二个saved search，确认挂出来的房源都看过了，然后整理一下出一个inspection list，周六就满悉尼跑吧。
3. 找到了dream home
非拍卖的房子：
和中介bargain吧，这是最有挑战的，我没有太多的发言权，我至今仍然不能确定中介是忽悠我呢还是忽悠我。记得当年我看中的一个house，挂牌价over 85w，onthehouse上面价格区间是80w以下，然后我思来想去，决定锁定我的价格为82w。先给中介一个75w的报价，结果人家说已经有85w的offer啦，我就说这个房子面积不大啊，这个价位是不是太高了。他没理我了，之后这个房子89w成交了。。。所以这个价位的事情，只能自己体会，但是唯一要记住的事情是永远都不能给中介你的底价，因为中介总是拿别人的价格让你加价，你要是底牌出来了，基本这个房子拿不下来了。bargain是一个痛苦的过程，请一定要耐心。
同时可以联系律师看合同，适用于合同是免费看的或者是你不在乎钱的。同时也可以做building inspection和白蚁的检查，但是最后房子价格没谈好，这个检查的费用就是白花的。我是exchange合同后再做检查的，我的律师说如果白蚁或者结构有问题，我可以放弃不买，但是exchange合同时候付的0.25%小定就没有了。我当时问她说，有些人说可以subject to结构，白蚁和finance，如果是这3个有问题可以退回小定的。但是她说没有那么回事的，不买就是没了小定。我至今还是很困惑这个问题，买房的童鞋可以细细的问一下你们的律师。如果小定真的退不了的，而且0.25%小定要比检查贵，还不如提早做，也就损失检查费。
拍卖房
拍卖房也可以在拍卖前卖掉的，所以要和中介保持联系，别傻的等到auction那天，房子已经sold了。挂着拍卖的房子最后出售的方式有3种，第一种就是还是按非拍卖房子卖了。第二种就是auction，买家到齐，叫价。你会清楚的看到你的竞争对手（但是传说中也有托这么一角色，擦亮你的眼睛吧）。第三种是pre-auction，中介联系所有的买家，告诉他们要pre-auction，在哪天哪个时间点之前，让买家出一个最后的价格，价高者得。和auction的唯一区别就是你看不到你的对手。和非拍卖的房子的区别是你木有冷静期。为了保护你的自己的权益（万一碰到不道德的中介，把你的最终价格告诉了别的买家，你不就是over了么），所以你可以把最终价格告诉自己的律师，请你的律师在规定的时间之前把这个价格告诉对方的律师。如果是auction/pre-auction必须同时请律师看合同和做房屋检查，不能省这个钱！
4. 交换合同 exchange
价格谈拢了之后就是交换合同。去中介那里，签个字，一般非拍卖的房子付0.25%，拍卖的10%。这样合同就算生效了。房东必须要卖你房子，如果他不卖要负法律责任了。一切顺利的话，交换合同的date起，42天后，你的dream home就是real home了！
5. cooling-off 冷静期
NSW有5个business day的冷静期，而且冷静期是算在42天里面的。一般只有非拍卖的房子才会有，auction/pre-auction都是没有的。记住冷静期也是可以延长的，你可以通过律师向对方律师申请，当然要是对方不同意你就木有办法了。我在冷静期做了房屋和白蚁的检查，通过律师找的公司600刀。还有重新选择贷款银行，拿到final approval，最终通过broker做的。我上面也提到了，我的律师说了，如果检查有问题或者贷款有问题，我都可以取消，但是0.25%没了。到了冷静期的最后一天，你确定买这个房子了，那就去中介那里支付9.75%的钱，加上你原来付过的0.25%就是传说中的10%的大定。
6. settlement前
交完大定之后，确实你可以休息一段时间，但是只是一小段时间！settlement之前，你要确认几件事情：
a> 银行是否ready for settlement？你要一直催一直催，脸皮要厚，直到最后bank说ready为止。当然态度要好！
b> 做final inspection。记住要在房东搬走之后做，如果他不搬走，你就通知律师。final inspection有什么问题，也联系律师至于final inspection的checklist，search一下，有很全的。我就是忘了search了，做final的时候就确认房东搬走了，结果现在只能自己探索家里的一切东西。。。悔啊，想联系房东问问，却找不到人，sigh。。。还有房东搬走后做不做清洁的问题，我的律师的回答是房东没有义务，所以你不能expect你的房子会干净。
c> 准备shortfall的钱。律师会在settlement的前一天，给你发信告诉你明细，请你准备好这些钱。一般就是房子的首付（总额-银行贷给你的金额），stamp duty，房东多付了的council fee，water rate还有water usage，律师费。也有人stamp duty是在settlement之前付的，我们是当天付所有的费用。
d> 买home insurance。一般你的贷款银行会给你一定的折扣，我最后是选择了WWS，因为它家最便宜。没有最低保金的，你按你的实力来觉得给你房子卖多少金额的保险吧。
e> 选择电，煤气，网络，家具，适用立刻入住的童鞋。
7. settlement当天
如果你的贷款银行提供settlement，那你就把shortfall的钱打到指定的帐号，然后就没你啥事情了。如果你的贷款银行不提供settlement，那就去银行开bank cheque，记住是bank cheque，不接受personal cheque的！然后把bank cheque拿去给律师，也没你啥事了。最后就是等律师通知settle好了，然后去中介那里取钥匙。最后入住你的real home吧！
完毕，给分的请不要手软！
第二篇：分享悉尼买房记——楼花？公寓？House？
第三篇：分享悉尼买房记——选区
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沙发
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我至今还是很困惑这个问题，买房的童鞋可以细细的问一下你们的律师。如果小定真的退不了的，而且0.25%小定要比检查贵，还不如提早做，也就损失检查费。
anyone can clarify this
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谢谢分享
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那个律师同学呢， 等他们的回复啊。。
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谢谢楼主的分享
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MARK
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这个final check 到底是房东搬走前做，还是搬走后做 ？
为什么LZ在房东搬走后做找不到这个，找不到那个？要在房东搬走前问清楚什么吗？
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看了一遍，有点晕....等再仔细看看。话说lz你这一步步买房经验是边买边了解的么？house什么的construction之类的contact你看的懂么，什么easement，什么排水管.....还有lz能写一些买hosue要注意的事情么，尤其是house的建造啊，地形啊etc. 如果二手的house，房东把房子搞的内部很乱，很dirty，是不是都要自己从新打扫or装修一次呢。ps如果看房的时候前owner把自己的房子保养的不是很好，是不是可以和他们压价呢，能压下了的成功率高不高呢
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边买边了解。我其实不是特别懂construction的，只是能在合同里找到需要的东西而已。关于如果选house，等我有时间再开贴介绍吧。价格其实就是市场决定，如果买的人少，你自然可以和中介压价，如果买的人多，那就没有什么机会。所以需要自己判断买家多或者少。我曾经做过就是在house inspection的时候坐在车里，统计几户人进去了，时间多久。如果进去的人时间花的很长的，就是潜在的买家。那中介忽悠起来的时候你心里也有底。
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谢谢分享，晚上回血补分分
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好帖
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房东搬走后做。做的时候忘了问清楚，所以现在什么都要自己去找
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好帖! 顶一个, 我目前是第6阶段哈..
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好贴！
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谢谢搂主，文章对我这个小白很有帮助，能请楼主再写一写各种卖房广告上面标价的方式吗。比如：express sale是什么意思，offer invited这种应该怎样给offer。谢谢！
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super!
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你可以列一下标价方式，我尽我能力做解答。express sale我不知道。offer invited一般都是豪宅级别或者卖家不是特别着急的那种，我个人觉得。所以我木有去试过。。。
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好贴！
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楼主真是好人，小白一个赶紧学习一下。
出价的时候是口头跟中介说呢还是要签个什么文件或者填个表格之类的？出了就不能反悔了吗？是跟中介出价的同时就找律师看合同吗？要是总没有抢到房子岂不是要让律师看好几次合同？
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好帖。
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出价的时候是口头跟中介说呢还是要签个什么文件或者填个表格之类的？
我从来都是口头的，没有签过文件或者表格。
出了就不能反悔了吗？
出的时候你可以说你的offer有效期，如果vender没有在你的有效期内接受你的offer就可以反悔。其实在没有exchange 合同的时候，都可以反悔
是跟中介出价的同时就找律师看合同吗？要是总没有抢到房子岂不是要让律师看好几次合同？
我是这样的，因为我找的律师是免费看合同的。一般华人律师都是免费看合同的。
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这么详细的回复太感谢了，可惜还不能给加分。
不知道有没有悉尼的broker以及律师推荐，有的话站短一个。
谢谢。
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broker发给你了，律师我的不是很好，不推荐了。
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mark
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谢谢楼主分享,broker说不需要做pre approval，只要决定买的时候去做贷款就好，是这样吗？
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这是个概率的问题， 小定主要是帮你锁定价格的作用。 如果你价格谈拢了，就要立马付小定，然后再去做白蚁检查等，如果有问题就只能损失小定了。
如果你每套房子先做白蚁检查，再去谈价钱，价钱谈不拢，检查费就白付了。
所以如果白蚁检查的费用是小定费用的1/4。 但白蚁检查有问题的概率是价钱能谈拢的概率的1/4，那就扯平了，看你怎么平衡。
看得懂吗！
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