我理解的买房手续流程如下，求大家指教这个思路是不是对的
1. 给中介offer (如果不是拍卖的话），短信，邮件或者签offer合同都可以，但是要说明offer的时效，一般是24小时吧？
问题：这个阶段需要让律师看合同吗？如果自己的offer没被接受岂不是白浪费看合同的钱了（我咨询的律师只帮忙头2-3次免费看合同）
出OFFER的时候是不是不用交定金啊？
2. vendor接受offer后让律师看合同，提条件，通知对方律师改合同（如果条件对方接受的话）
3. 我作为买方签合同发给我的律师，然后vendor签合同
4. 签合同的同时交0.25%定金
问题：这个定金是在vendor签字后交换合同后才交吧？
5. 在cooling off期间做building and pest inspection, 确认贷款（也就是跟银行签贷款合同）
6. cooling off结束当天交10%-0.25%剩下的定金
7. 在settlement前几天做final inspection
问题：final inspection什么时间做最合适？提前太多天的话担心settle当天vendor又整出别的事情比如大的垃圾不清理走之类的，但是settle当天做发现问题vendor没时间处理啊
8. settlement当天付剩下的80%也就是银行放款
问题：这个时候是不是也需要我往律师指定的trust账户转一部分钱用来支付印花税等一些费用啊？这个需要在settlement日期之前就要转给律师吗？
如果不想用银行的保险，想自己买保险的话是买在settlement日期呢还是交换合同后房子的风险就由我来承担了呢？
9. settlement当天钱款付清后在新买的house里面从中介手中拿到钥匙
以上是我对买房手续的理解，其中也有许多疑惑的地方，请大家帮忙指点，谢谢
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根据我个人经验：
1 出offer按照中介给的时间来，有意向出价及时联系中介，确认出价截止日期。自己读一遍合同，关注一下special conditions。一般不需要律师在这个阶段读合同
4 0.25%定金可能跟不同州的习惯有关，我们这边不需要交 (反正我没交,中介也没找我要)
5 这个确认贷款不知道具体指什么，我个人是会等到银行确认以后再签合同，所以确认贷款应该要早于交换合同，不然贷款出现问题要交罚金
7 final inspection取决于具体房子的情况，比如有没有地方需要修，当时还有没有租客或者房东还住在里面。如果有没有解决的问题，可以多次inspection，跟中介说就好了
8 settlement前律师会帮你算好还需要交多少钱，需要在settlement前转给律师trust。我们这边印花税不是这个时候交，是政府收到产权转移信息以后再单独收的，所以要根据你所在州的实际情况
保险我的律师是建议我从交换合同的日期就开始买，但我是从settlement date那天买的，这一点建议你问问律师，如果交换合同到settlement之前发生问题应该归谁负责
9 律师settlement结束会通知你的，然后卖房律师会给中介一份文件，等中介受到以后才可以取钥匙，在哪里取钥匙你们商量好就行了
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差不多这样 不过我最近买的房是确认owner接受我的offer之后没有给0.25%的情况下去做的building & pest rpt，做完了没问题再交0.25%开始cooling off的
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如果能这样真实太好了，等于在正式签合同前就确定房子质量基本没有问题了
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非常感谢你的详细回答，确认贷款其实就是跟银行签贷款合同
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银行贷款最重要
先做好预批，根据贷款金额及手上资金去看合适价位的房子
签合同的同时交0.25%定金在新州是必须的，你不付定金，vendor律师不会叫卖家去签字
你律师也没法帮你去交换合同
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