O.P.
我正在考虑在新南威尔士州购买一套单元，并且最近查看了 Strata 报告。
从登记册来看，基于相似性，八分之四的业主似乎属于同一家庭。他们的名字，形成了一种模式。此外，这些业主自建成以来就保留了他们的财产。他们还始终出席会议，其中两人是委员会的成员。我担心的是，我最终可能会进入一个专横的身体公司，我的投票所产生的影响微乎其微。还有其他条款赋予委员会更大的权力，例如可能拒绝我的装修或宠物请求。
此外，基本工作计划是由这四名家庭成员之一制定的，他似乎也有与房地产行业的联系。最近出售了两块业主自住的土地，包括我正在考虑购买的一块。这标志着一个潜在的危险信号，表明该地方可能不是理想的住宅。
另一方面，该街区似乎得到了有效的管理。他们在 2020 年改用了新的 Strata Manager，从而降低了费用。他们还进行了安全检查报告并解决了所有突出问题。房屋很干净，花园维护得很好，与旧照片相比，墙壁甚至都干净了。财务状况稳健，征费及开支合理，余额呈上升趋势。资本基金已从 2019 年的 1.5 万美元增至约 2 万美元，管理基金目前约为 2,000 美元。几年前添加了禁止吸烟条款，这意味着他们确实关心这个地方。
可能是我过于谨慎了。该建筑的历史可以追溯到2000年代。如果有任何重大问题，业主自住的土地可能会更早出售。从历史上看，所有权很少发生变化。也许我受到了太多 Strata 恐怖故事的影响。
你的看法是什么？投资于一个多数股权由单一集团控制的地方是否明智？
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l0nglive 写道...
你的意见是什么？投资于一个多数股权由单一集团控制的地方是否明智？
您假设他们都相处融洽并达成共识。我的家人也有同样的经历，他们都在那里长大，但现在不再住在那里了。他们在维护方面存在很多分歧。
对我来说，他们住在那里比出租它以及这个地方的维护情况更重要。
评论< BR>这篇文章已编辑
l0nglive 写道...
你的意见是什么？
至少你知道其中的风险！
分层本质上是一个小型民主国家。
由于该小型民主国家中有 50% 的人可能作为一个整体进行投票，并且这样做是合法的，你可以想象你的观点在决策中可能不会有太大影响
但是，如果您喜欢该集团迄今为止的决定，那么就取决于您了。
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l0nglive写道...
该区块似乎得到了有效的管理。
我宁愿成为具有高效管理的阶层的一部分，而不是相反的阶层 - 即使它正在运行看起来像是一个家庭“阴谋集团”。太多的业主经营的唯一利益就是尽量减少费用。
奥斯曼写道...
Stratas 本质上是一个迷你民主国家。
然而，与我们的民主结构不同的是，选举投票是可选的。根据我的经验，分层越大，了解情况、感兴趣的业主比例就越小，更不用说参与或参与了。
在大型分层中（许多分层超过 500 块），这并不难一些人有一个“议程”来获取选票并控制。
我认为你可以做得更糟，而且我不会看到你所报告的危险信号。您还可以与分层经理交谈吗？
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dgf 写道...
然而，与我们的民主结构不同，投票选举是可选的。
是的。但要指出的是，这就是世界各地民主的一般模式。
只有 21 个国家实行强制投票，其中只有 10 个国家强制执行。
与民主没有多大关系。全部。
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我们的大楼就发生过这种情况。 90多个单位中的40个曾经由开发商拥有，直到几年前他们出售了大约20个单位。在那之前，他们可以在年度股东大会上用 40 票投票选出他们想要的人选，从而有效地选择将谁加入团体。他们是吝啬鬼，不想把钱花在需要修理的琐碎事情上，自从这个地方建成（2008 年）以来，这些事情让人们沮丧了很多年。
幸运的是，在他们卸载了一半之后，居民终于可以使用了他们的人数让他们被选出委员会，并且我们可以继续修复他们忽视的东西。
我会检查他们拥有的单元是否已出租，以及这些名称是否与开发商相关联。该建筑有多少年历史了？一旦开始需要更多的维护，他们可能会发现他们会便宜。
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原开发商和相关方拥有 50% 的股份，该房产是否满足要求不在初始阶段，从而限制了区块的力量？
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O.P.
zonar 写道...
<我会检查他们拥有的单位是否已出租，以及名称是否与开发商相关联。该建筑有多少年历史了？一旦开始需要更多维护，他们可能会发现价格会便宜。它建于 2002 年。出租了 3 个单元，在不同时间使用不同的代理商。 1 是业主占用。
现在我需要查明他们是否真的是建造者。
我读到，拥有 50% 的投票权，他们可以尝试任命一名代理经理，并在技术上通过经理分配维护与“朋友”签订合同，甚至决定事情如何进行。他们可以拒绝真正的请求，并利用这笔资金为他们的利益谋福利。其中一个在建筑行业工作，所以我猜这是有可能的。
但是，我在预计的资本计划或财务报告中没有看到任何可疑的项目。我可能过于担心了；小范围内的腐败不会带来多少好处。付出太多却收效甚微。有一个有经验的人来管理这个街区实际上很好。
希望我可以联系出售的业主，听听一些故事。
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l0nglive 写道...
他们可以拒绝真正的请求，并利用这笔资金为他们的利益谋福利。
他们不能违反法律。包括分层法。如果其他业主尝试的话，他们可以独立挑战他们。
但是，拥有如此大比例的选票，他们将能够合法地做出或至少强烈影响重大的分层决策。在 50% 的情况下，他们将无法完全控制。
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l0nglive 写道...
看来 4 出8位业主属于同一家族，根据名字的相似性，形成一种模式
听起来不是种族主义，但你能推断出他们的种族吗？
通常，中国人善于维护，但过于专制。他们（通常）会确保您的财产以自由为代价升值（吸烟条款就是证据）。
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仔细阅读您所在州的阶层看看法律，看看 50% 的投票集团赋予你什么权利。有时您需要超过 50% 的投票才能完成更大的决策（例如巨额资本投资）。
l0nglive 写道...
他的财务状况良好，合理的征税和费用，余额呈上升趋势。
大多数阶层只会上升。
我猜测（基于您所说的是否属实）它可以成为该综合体的一大笔资金投入，因为他们中的一个或多个计划出售，并且希望它看起来完好无损。
附带说明，分层成本是多少以及设施类型（即有游泳池、电梯和其他需要维护的东西吗？）。当我的层级为 4 层时，我启动了经理，进行自我管理，从每年 1,000 美元增加到 200 美元。诚然，这是一个 4 栋独立住宅的街区，但你明白了。
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O.P.
Calvin_wp 写道...
< p>自我管理，从每年 1,000 美元增加到 200 美元这是年费还是管理费？我所说的管理费从每年 3k 到 1500 美元不等。
仔细阅读您所在州的分层法，看看 50% 的投票权集团赋予您什么权利。有时你需要超过 50% 的投票才能完成更大的决定（例如巨额资本投资）。
我担心家族可能会拒绝合法请求，除非这些请求对他们有利，因为他们是委员会成员。我不认识其他业主；如果他们中的任何一个是赞成者，那么大多数动议将以> 50％的票数通过。例如，如果我的排水沟生锈和损坏，他们只会在需要维修时才授权更换排水沟，所以我将不得不忍受缺陷一段时间。
分层成本是多少？设施
没有电梯或游泳池。这是一栋典型的联排别墅式砖砌公寓，公共区域极小。征费每年$920。
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l0nglive写道...
这是年费还是管理费？
年度征费。基本上这是保险，没有什么其他可做的，我们买了几袋覆盖物和一些常见的工具，比如耙子，这样每个人都可以在需要时补充自己的部分和修剪。它是自我管理的，整理文书工作是一项小工作，但节省了相当多的钱t。
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