O.P.
大家好，
我有一套高层公寓，我担心它会更高。我被告知该建筑有一些结构损坏，修复起来可能要花费 30 万美元以上。不确定他们计划如何获得这笔钱（保险或特别征税），但无论哪种方式，我认为分层费率都会上涨很多！
我想知道，这件事是否会下降？
直接出售房产是个好主意吗？
（我再次担心未来更高的分层率和糟糕的分层报告可能会吓跑一些买家）
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Samz 写道...
糟糕的 Strata 报告可能会吓跑一些买家
好吧，该报告现在就在那里，所有文件都必须包含在内，所以如果 Strata 知道有超过 30 万美元的结构损坏，那就已经将包含在任何分层报告中。
这 30 万可以由偿债基金支付（如果资本化得当），一切都很好。否则，如果保险不承保或针对某人的诉讼支付费用，那么 Strata 将需要申请贷款或特别征费。
处理完这种特殊情况后，Strata 费率将下降以涵盖Strata 的费用，并维持适当的偿债基金。
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Samz 写道...
这是一个好主意吗只是出售房产吗？
（我再次担心未来更高的分层率和糟糕的分层报告可能会吓跑一些买家
说实话，买家不会碰该房产，除非它在一个巨大的折扣，你会幸运地收支平衡
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Samz 写道...
我想知道，如果这件事发生了？
有可能。
定期的分层费用通常用于支付年度预算。
特别征税是为了支付特殊费用，它们可能是一次性的。
虽然 300,000 美元以上看起来是一大笔钱，但对于数百人的大阶层来说，这相对较小。很多。
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Samz 写道...
如果这件事发生了？
是的，可以，尽管很少见。
我的一个IP位于一个分层集团中，那里的偿债基金有很多钱坐在那里。今年的分层费用已大幅降低。
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megadrive 写入...
您很幸运收支平衡
Krystal Ball 加班。
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分层税下降的唯一方法是业主决定获得自己的物品报价支出。
定期参加分层会议。
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Samz 写道...
我想知道，如果这件事发生了？
您是否向物业经理索要了当前 10 年基本工程计划的副本，该报告至少每 5 年需要一次，这将为您提供您正在寻找的洞察力，因为它应该提供现有基本工程基金余额和未来成本预测的视图。如果计划中没有规定 30 万美元，您可以在需要完成工作的时间内轻松将其添加到其中，以确定分层资本工程基金是否可能上升或下降，
作为根据经验，基本工程基金余额应约为整栋建筑的保险重置成本的 1.5% 至 3%，如果低于 1.5%，则可以预期征收特别税来支付大量资本成本，但是如果余额超过 3%，您可能有一些缓冲，而无需申请特殊征费。
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Samz 写道...
我拥有一套高层公寓，我担心它会更高。有人告诉我，这座建筑有一些结构损坏，修复起来可能要花费 30 万美元以上。
OP 有一种新手的语气 - 可以这样想 - 大楼里有多少个单元？ p>
如果是 2，那么您必须支付一半的此类账单 - 但更典型的是，对于 60-200 单位，您的份额将是该部分，例如1500-5000 美元——如果一次性付款的费用被认为过高，则通常会分期分期支付，分几个季度支付。
好处是，您可以通过以下方式维护建筑物：缺点是，如果委员会是一群“我不知道——对任何事情都说是”的白痴，那么你最终可能会支付（你的份额）数百万美元的维修费用，这如果委员会表现良好，重视并尽职调查，并进行了具有成本效益的维修和保养，而不是因为没人会被打扰而什么也不做，那么当在最初的维修失败之后发生更严重的损害时，结束为某人向他们挥手的第一个主要昂贵报价支付高价。
Ge在委员会中，注意（这可以是有趣和令人满意的），你可以节省一船负载。
保持无知，当你看到账单时只是抱怨，你不会知道什么击中了你。
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Samz 写道...
我拥有一套高层公寓，我很害怕它还会更高。我被告知该建筑有一些结构损坏，可能需要花费 30 万美元以上来修复
大楼里有多少人？如果是一个 36 块旧块，每块只有 8.3k 征税，那么 300k 就不算什么了。 12 块的伤害会更大一些（每块 25k）。我遇到过很多 70 年代的小街区，存在基础问题，每个业主花费了大约 2 万美元来解决它，这被认为是您可能遇到的重大结构问题之一。 5-10 年的额外征税每年只需几块钱，20k 也不算太糟糕。
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这篇文章已编辑
megadrive写道...
说实话，位置不好，买家不会碰这处房产，除非它有很大的折扣，你很幸运能够收支平衡
但并不总是如此。我有一套公寓，想要/需要 50 万美元来更换已经破裂和毁容的车道。这是一个大约有 40 个单元的街区。他们在这个问题上等待了大约五年，但它根本没有改变转售价值。这是一个不紧急的问题，但同时又无法忽视（有两个部分下沉约半英尺深）。我认为分层费用大约是每年额外 1k，因为他们想对此做点什么，但 500k 的报价导致了延误。就我个人而言，我无法理解为什么要花那么多钱来修复 1000 平方米的混凝土车道，但这是邻居告诉我的。
就是这里的这个街区。正如您所看到的，与所有墨尔本一居室公寓一样，这些价值在过去十年中保持一致。任何时候都没有大幅折扣：https://www.domain.com.au/bui
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Samz 写道...
我想知道，这东西是否会下降？
它只会下降如果所有预计工作都已完成，建筑物维护良好，基本工程基金现金充裕，不会出现任何重大问题，但是……不要屏息以待那一天的到来因为建筑物越老，需要的维护就越多，劳动力和材料成本将继续上升。
在新南威尔士州，所有涉及“建筑元素”的地层综合体工作，即结构性的东西（常见的是由于现在要遵守最近推出的《2020 年设计和建筑从业者法案》，因此成本变得更高。由于现在的工作必须由具有适当资质的建筑从业者（通常是建筑从业者）进行设计/指定和监督，因此成本显着增加工程师或建筑师）。这项立法让人们双手插在口袋里，形成了康加舞队伍，因为一项防水工作原本由一个拥有适当许可的瓷砖工人团队花费 4 万美元完成，现在对于建筑从业者来说要增加 30 或 4 万美元的成本，而且可能另外还有超过 5 万美元的建筑商也参与其中。
这些类型的故事变得相当普遍......新南威尔士州地层改革使账单从 5000 美元飙升至 60,000 美元<小>（AFR 付费链接 www .afr.com） 或“完全出乎意料”：分层房产的新业主对特殊征费感到震惊
直接出售房产是个好主意吗？
出售仍然给你留下了支付住房费用的问题。如果您能负担得起费用，您最好加入委员会并推动工作进展以完成（至少让自己熟悉工作并出席年度股东大会）。一旦工作完成，这些单位对买家的吸引力就会稍微增加一些，因为大修已经不在账本上了。但话虽如此，该单位仍然有其市场价值，因此如果您需要出售它，它将与所有其他同等单位竞争，其中许多单位面临类似的费用和维护问题。上述链接的文章表明，您并不孤单地陷入困境。
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我拥有两套公寓，它们增加了费用以弥补损坏：
< p>1。 500万美元更换屋顶。该法人团体申请了一笔为期 5 年的贷款来还清这笔费用，我们的份额为 3 万美元，因此每年额外支付 6 万美元或每季度 1500 美元。2.我当前的 IP 花费了两次 11 万美元，但这是通过几年内增加约 25% 的分层费用完成的，完成工作，然后恢复正常。第一次是对管道进行分类以防止泄漏，第二次是纠正第一个问题引起的混凝土癌症。目前的价格与我 15 年前购买时的价格大致相同；偿债基金正在慢慢建立起来，用于泳池翻新和d 景观美化，但这根本不紧急。
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我可以比较两个类似的单位
一个有一个伟大的委员会，他关注并修复所有问题问题及时解决，没有特别突出的工作，并且经常被房地产经纪人指出维护得很好
另一个有一个无谓的委员会，扮演“我不知道 - 我是谁？”，对任何事情都不做任何事情直到危机发生，然后征收一百万美元的特别税来支付预期的维修费用，但由于没有人关注，维修工作仍然没有发生
第一个很快就解决了所有问题，并得到了令人满意的结果为将来可能出现的紧急情况提供资金平衡
第二个征税比第一个征税略低，之前的资金结余也较低，倾向于通过专项征税来筹集所需资金
< p>我更喜欢第一个，因为它们是最重要的，并且没有重大的突出问题第二个是一场噩梦，可能会出现代价高昂的未修复问题，因为委员会只是没有注意到。
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