澳洲用悉尼的高密度发展历史来看奥克兰地产投资的


在澳大利亚 有争议的特朗普民族、民粹主义意识形态理论家,特朗普前战略顾问斯蒂芬-班农(Steve Bannon)认为,西方各国人民必须迫使他们的精英就Covid-19疫情大流行造成的“屠杀”向北京追责。 昨天一名男子在墨尔本CBD胡乱开车,类似2017年博克街袭击事件,这次警方花了三分钟就阻止了。 这名26岁男子涉嫌把车停在一辆电车前面、爬上车顶大喊大叫,然后驾车在一个路口绕圈


(以下信息是我受邀,在新西兰网站后花园做的一次网络直播。当天由于我这边线路不好,再加上工夫无量,信息并没有公布完全。所以这次我把之前演讲的信息润饰补充一下,以文字的方式发出来。)

感谢打工族聊房产的担当人Ben约请,给我这个机遇和新西兰的华人同胞,分享和交流一下澳洲的地产投资阅历,也感谢后花园给我们技术支持。

2016年奥克兰政府发布了Auckland Unitary Plan, 重新计划了城市的密度,新的法规完全改动了游戏规则。我奥克兰的伴侣在西区有一块占地800平的house,法规之前阿谁房子只能盖一套房子,新法规显现当前可以建11个townhouse。土地的性质从低密度一下子变成中高密度,暗藏的供应极具提升。新法案代表了一个新的时期到来。

圣经传道书上写着“天下无新事”,德国哲学家黑格尔又说“历史是在不时的反复”。在我看来,Auckland Unitary Plan不外是我们悉尼曾经阅历的,堪培拉正在阅历的,而你们奥克兰投资人将会阅历的。

希望我们的过去能给你们的将来一些指引。

首先我们先做一个定性

当政府提升了城市土地的密度,增大了住房暗藏的供应,这是一件坏事还是坏事呢?我集团以为这是坏事,并且是大大的坏事。

01

关于政府来说

少许的住宅建立工程,提升了社会全部的就业,房地产直接和直接带动了上下游20,30个不同的产业,是非常有效的经济抚慰手腕。

另内在地产开发的全部链条中,政府拿到了少许的支出,比如说获得出让国有土地的土地出让金。收取印花税,GST , 土地税,还有房子成交当前屋重要固定交纳市政操持费。这些利润不单处理了政府财政赤字成绩,也让政府有财力做一些大范围的根底装备建立和升级。

02

关于普通民众来说

关于普通民众来说更是一件非常好的事,更直白讲是一个财富疾速升迁之路。

从民生角度来看,一是让无量的资源让更多人享用到。例如不管是在悉尼还是奥克兰,城市的北岸都是一个让人向往的地方,那里不单环境恼人,教育资源丰厚,离郊区也很近。

想象一下假如这样的区只需house,价钱动不动都要两百万以上,那这么好的区域就只是多数人能担当的起,享用的到。假如这里可以盖公寓,每套只需80,90万,是否是一下子降落区域寓居门槛,让更多人享用到了这里的资源,造福了大众呢?

从财富的角度来说,这是对普通人升迁逾越,千载难逢的机遇。住宅造出来,能培育少许的需求,一栋一百套公寓的大楼造出来,代表了给本来地主高额的土地出让金,给builder巨额的工程款,给建筑师大笔的设计费,给中介不菲的销售佣金,存款经纪人做不完存款要求,上百套房子需求租赁操持。

想象一下,假如你是银行每一年就是靠着二手市场那几千套房子的存量周转,后果某年你的城市一下完工了几万套公寓,那是否是一下支出就会多几十倍呢?

地产产业链条上的人只需不太笨,基本都会赚到一笔钱。在悉尼2012-2017这5年里,我见到一些转行做地产的,在几年显现了戏剧性的变化,可以说除了中国革新开放那会,这类事很少显现,连故事会都不敢这么编。

我看到:

  • 当翻译的开上了宾利,还出了自传

  • 曾经的赌场发牌的荷官买了兰博基尼,毕竟玩大老二拿到了同花顺

  • 做铁板烧的徒弟成了国际霸道总裁

  • 推销雀巢咖啡的sales转型为地产公司二把手,顶梁柱

  • 中餐馆的厨子变成了邻家百万富翁,销售专家。

  • 花花公子成了别人的心灵导师,每晚教授投资理念,把过去炮友展开成客户,给客户身心灵全方位关心

  • 在工地打现金工的中年大叔本身做起了房地产开发,然后喜提女大先生娇妻

  • 干直销的成了土地别墅专家,本身疯狂置业十几套

  • 大胸貌美但有斑点的伴侣圈自拍女神成了最励志的销售女王,支出是老公的10倍

固然,还有

  • 曾经在超市理货的肥胖理货员,最后做了存款经纪人赚超越百万

我没有编故事,这就是过去十年悉尼地产界的神话缩写。不管你曾经是谁,这类地产的行情是你终身的机遇。我担当任的说,这类机遇抓到两次相对有机遇当亿万富翁。

正所谓时势造英雄,在增量市场下,市场带你飞,是猪也可以飞起来。假如不是猪而是老鹰,那你可以借着这波趋向飞的很高很高。

高密度带来的反作用也不是没有,这世界有人赢就会有人输。

首当其冲的必定是房产投资人,特别是买apartment和unit的投资人。我记得我太太在新西兰留学时,给我讲了一些2014年在奥克兰租房故事。她租房在奥克兰Sandringham(相当于悉尼内西),在看房确当天,最少来了将近20多组人,房东的态度是价高者得,你们抢吧。

好不容易和室友担当的起这个房子,又发现由于房子太过老化,浴室的淋浴有成绩,基本没有热水,水压也低。房东发话,可以派人补缀,但是租金要涨,由于我的本钱高了。后来我太太没方法想了想还是赞同了,毕竟租房子还是很难的。

这让我想起刚来澳洲那些岁月。2003年摆布家家户户的2房一卫旧公寓都住了2-3户摆布的人。我模糊记得2008年电视里我看到,Ashfield 一个旧公寓做租房open,来了20多集团。2010年Burwood房东给我说Burwood 的房子永世不愁租,打了广告最多一周不到租出去,租金还年年涨。

可是自从悉尼进入高密度后一切都变了。首先是关于地段的逻辑变了,例如之前大家以为的地段就是3S+ 1P(商场,学校,火车站+政府方案) ,可是越是这样的地段盖的楼越多,只需这个区有商场,有车站,政府就计划很多的公寓楼。

有的地方,没商场和火车站,但由于在这类商圈的3-5千米范围,也照旧盖了很多公寓。最后构成了一期项目完了有二期项目,二期项目完了又三期项目,三期项目完了隔壁区又收盘了,隔壁收盘完了,一期的人又想兜售了。

第二是全部城市逐渐从房东市场步入到房客市场。没配套的区域就几十块几十块的减租,我之前写了文章提到悉尼某区域的开发商曾经丧尽天良到给五周免租,还送Ipad。

有配套区域的房子,由于公寓盖太多,旧房子末尾很难租出去。房子多烂都好意思拿出去的租的日子,末尾一去不复返,有些弊端改改了。没那末旧的房子出租工夫比想象要长,从过去1-2周,变成3-4周。

我之前参与过很多付费地产投资课程,都是教你如何买好房子,但没讲如何出租房子。讲如何挖掘一块土地的开发潜力,但没说房子造好后怎样卖出去。由于在一个存量为主增量为辅的城市,这些事你是不需求忧虑的。之前常常听楼花中介讲,悉尼哪有租不出去的房子,要不太贵,要不太破。

可是城市进入高密度,这套逻辑就变了。细节是魔鬼,房子朝北和不朝北,客厅大不大等这样那样的细节,在一个不缺房的市场里末尾变得越来越重要。

除了对地产投资人的冲击,对屋主的生活也会有冲击。第一是学区的收缩,我们看到由于本地建了太多的公寓,新增的人口让本地学校没法担当。所以很多小学做了收缩学区的决议,曾经很多在校区网的房子不再在学区内。本来你买房就是冲着本地的好学校,后果发现学区不在你买房的范围了。

如悉尼Ryde Council 的10个小学在本年就有重新计划学区,再或者悉尼Turramurra大部份公寓在pacific highway,但好学校的学区在西边。相似的案例在奥克兰的中区也发生过。 

还有一点就是高密度会降落一个区域的品味和层次。例如说这个区域是以低密度的house为主,那自然居民都是高支出人群。当你末尾成片建公寓的时分,等于把很多低支出人口带到这个区域,由于大部份买家是投资客,所以寓居者以租客为主。

公寓多了当前,这个区的在你心中的抽象会变成这个区挺便利,吃个饭买个东西还行,但住在这里觉得有点low,人员有点杂。

男人20岁摆布喜欢女人妖艳性感,30岁又希望女性纯熟端庄,相夫教子。房子何尝不一样,年轻喜欢热烈便利,交通便利。有家后希望住在一个低密度,绿化好,学校好,安静又宽阔的地方。

那普通人如安在这波城市高密度大潮中赚到本身的财富呢?首先是事业要和地产搭边。家里人有一集团最好从事地产相关行业,销售,存款,租赁或过户师。(地产热潮必定要做跟地产相关的事情才华疾速敛财,医生律师甚么的是不变周期,不管甚么时分都不愁赚钱的)只不外像有一篇文章里讲的,本身别买公寓就好。

有些开发商过去不断很好,可是在这波大潮里由于贪心,会不管在定价还是质量都大不如前,吃相要多好看就有多好看。他们做出来的东西能买就怪了。

投资上有三种房子值得留意。

第一种是厂房warehouse,悉尼这波大潮里很多人谈房子怎样怎样,其实warehouse涨的很凶悍,伴侣6年前买的warehouse价钱不单翻倍,如今租金报答率接近10%。

为甚么呢?由于很多warehouse或者厂房都是建造在交通兴盛,离郊区也不太远的区域,本地乃至还有火车站。收买它们必定比收买住宅地皮便宜很多,所以厂房被少许收买建成住宅,添加了存量,推高了价钱。

悉尼如今的居民区前身都是工厂区,如zetland, mascot等。我在奥克兰调查的时分,看到从Ellersile火车站一路上去的几站,出站看到好多厂房,按照悉尼的阅历,这些都是要改建的。

第二点就是一些重要商圈的商铺,一些有3S+ 1P(商场,学校,火车站+政府方案)区域,像奥克兰的new Lynn,Henderson。这些区域重要商业街和交通干道上的商铺常常被政府重新计划密度,可以底下盖商铺,下面盖7,8层高的住宅。

最后是那些接近火车站和商场的house,恰恰地大,哪怕区远一点,只需接近中心,也能够被政府计划成高密度住宅区域被开发商收买。高密度展开中house会变的越来越保值,特别那些自带学区的。

最后一点希冀你的配偶是个善良的人,这波悉尼地产大潮里,我见到很多人,钱是赚到了,但人变了,家庭也破裂了。不管男人还是女人,有些人有钱当前会让你看清了本身,也看清了别人。

趋向也有终结的那一天。

人无百日好,花无千日红,任何的事物毕竟都会有它的止境。这波趋向保持多久,会按照外来移民流入数量,内在住房缺口和存款政策保持3-5年摆布。一旦需求和供应之间空隙逐渐减少,存款政策收紧会成为压死骆驼的最后一根稻草。

在一切完毕之前,你会听到XX城市的住房缺口能够要保持30-50年,这类标语就像卖伟哥在呼喊,你可以拥抱雄风,毕生突起,但药效总会有过的那一天。不正常的事不会成为生活的一部份。

不是任甚么时分候存款都会像如今这么容易

不是任甚么时分候租客都hassle free。

也不是任甚么时分候房子都可以估值到合同价。

这些只需回头看才会明白。

在这之前不管赚了多少钱,戒骄戒躁,多想一想怎样把事情做好。不管多狂,也不要让本身堕入资不抵债的负现金流的形状。记住好的时分想一想不好的时分,不好的时分想一想好的时分。

以上是一位曾经阅历过悉尼高密度展开中过去人,感谢阅读,愿这篇文章帮助到你,我是万邦君。

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