http://theconversation.com/inves ... t-home-buyers-77402
我就是新闻的搬运工。欢迎讨论：
投资房买家所获得的实际报酬比起普通人的预期，几乎翻倍。有经验的投资者利用这一信息缺口持续打压其它类型的买家。
近期投资者信用额的高歌猛进部分原因是由坚挺的房价造成的，尤其是在悉尼和墨尔本。但是，老百姓所得知的资本增益并没有完全反映利用负债融资买房的投资者的真实获利。
自从投资者普及利用贷款来买房，只有使用资本权益报酬率（通过调整债务融资）才更能准确地体现他们的实际所得。
近年来，监管机构如澳洲审慎监管局和贷方采取了各种措施来控制投资贷款的增长。尽管如此，投资者自2016年下半年开始重新杀入房市。
我们通过在悉尼14个区抽样房产进行研究。结果表明利用负债融资的资本权益报酬率是14%，远高于不使用负债融资的购买方式，其报酬率为7%。
假设房价100万，投资者付了20%（20万）首付，其余80万为贷款。投资者选择“仅支付利息还款”，利率5% --每年的利息为4万。投资者首年房租净收益3万。
一年之后，投资者决定以110万价格出售房屋（假设房屋增值10%）。传统的计算方式显示屋主的投资回报率为13%：($1,100,000-1,000,000+$30,000)/$1,000,000 = 13%。
现在考虑到投资者利用贷款买房，13%其实并非他的实际回报。事实上，他的投资回报率高达45%：($300,000-$200,000)+($30,000-$40,000)/$200,000 = 45%。
总体而言，结果显示房地产投资者的实际回报远高于普通人通过各大房产数据商所了解的那样。
这一回报率却对同样使用贷款，而买自住房的人不太适用。 主要原因是：
- 自住房买家没有租金回报来用于还贷款
- 投资者随时可变卖房产套现，而自住者相对而言不够灵活。
于是有经验的投资者，在目前的低利率环境里，已经通过负债融资实现回报最大化。
这些发现都迫使有关部门尽快找到有新意有诚意的方法来帮助自住房买家进入房市。
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假设房价100万，投资者付了0%（0万）首付，其余100万为贷款。投资者选择“仅支付利息还款”，利率5% --每年的利息为5万。投资者首年房租净收益3万。
一年之后，投资者决定以110万价格出售房屋（假设房屋增值10%）。
事实上，他的投资回报率高达1000000000000000%: ($300,000-$200,000)+($30,000-$40,000)/0 = 1000000000000000%。
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level 2
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该买买，不管那些。
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政府真想降房价，就动负扣税
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前提是楼市好的时候房价得涨10%， 而且贷得到款有胆有识
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关键银行肯100%贷款啊。首付20%不是标配么~
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stamp duty + sales commission 又被选择性无视了
最近这种文章越来越多了啊
要不就是编辑水平越来越差
要不就是快了
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1年就卖掉,如果只涨10%的话,基本没钱赚.
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为了扣税最大化，用自住房去低押。首付20%是自住房和投资房合起来算。
前几年，买一百万的房子，银行直接叫你贷120万，用于付各种费用，剩下的放offset 账户，方便以后装修用。
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这个得怪政府，杠杠控制太松
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关紧州政府应该是房屋买卖的最大获利者，看看去年一年stamp duty收了多少就知道了。
所以打击房市这种东西，说说听听就好。真要崩了，政府第一个哭晕在厕所。
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说的有道理，不只是税收的问题，房子其实银行和政府锁住房奴的监狱，只要借了，这辈子就要给银行和政府做牛做马。政府绝对不想让房价跌，不过美国，日本，东南亚，香港，爱尔兰，西班牙还不都崩了，以上哪国政府比澳大利亚傻？
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不把税收算进去就是耍流氓
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这种计算方法也是牛逼啊
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买卖成本不计，厉害
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作者是西悉尼大学的AP，就这水平？不愧是野鸡中的野鸡
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同学，咱们这楼里脏字，人身攻击就不要出现了。
还有就是，我转发的是新闻贴，一般这种文章不属于学术论文，都是讲些深入浅出的道理。但并不代表作者数学水平就仅限于初中。感兴趣的话搜一下，WSU的Property专业如果在澳洲称第二的话，还没有哪个大学敢站出来说自己是第一。
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